“卖地”拉高房价 抑制“卖地冲动”需收缴收入

　　9月6日获悉，建设部、国家发改委、工商总局将联合在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动，包括捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。中新社发 吴芒子 摄

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　　中新网9月25日电 据《经济参考报》报道，通过低价征地，再以拍卖、招标等方式高价卖出，隐然间已经成为许多地方政府的生财之道。一段时间以来，房地产宏观调控政策接连出台，却难以起到立竿见影的效果。政府“卖地”行为俨然成为罪魁祸首，被专家指为调控无效、房价高企的原因之一。

　　日前，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》出台，被认为是规范土地市场秩序的一剂猛药。有专家指出，除了土地调控，还须将土地出让金统一收归中央，以进一步抑制政府“卖地冲动”。

　　政府“卖地”带动房价上涨

　　地处西部欠发达地区的呼和浩特市，近两年来房价节节攀高，2004年这个城市的商品住房平均销售价格为每平方米1590元，2005年陡然升到2400多元，涨幅之大位列全国大中城市前列。

　　《经济参考报》记者调查发现，地方政府竟然是推动房价上涨的主要因素。2004年，呼和浩特市商品房均价为每平方米近1600元，这引起了一些政府领导的担心：低房价很难吸引大开发商，制约了城市建设；偏低的地价也造成房地产开发商利润空间过大。

　　为改变这种局面，呼和浩特市在2004年底把土地收储中心调整为政府直属机构，开始了“最大宗国有资产”的经营。市政府为此还专门从北京引进一家专业公司作为土地运营顾问，进行土地价值评估拍卖和招商活动。于是便形成了这样的“模式”：土地收储中心征收生地，然后从银行贷款进行相关配套设施改造后再卖熟地，地价和房价便由此双双轮番上涨。

　　2005年，在专业公司的帮助下，呼和浩特市出让土地8000多亩，土地价格从2004年底的每亩30万元左右提升到50万元以上，最高达到300万元。市政府的土地净收益超过4亿元。

　　呼市一位从事房地产策划营销20多年的专业人士表示，透过呼市房价的猛增，可以看出政府是其中的最大受益者。一方面，通过低价买进、高价卖出，政府获得了高额利润。另一方面，地价上涨带来房价上涨，受到吸引的外地投资者必然接踵而来，又拉动了当地经济发展。

　　位于西安南郊的新小寨村是西安市拟改造的“城中村”之一，这几年随着城市的发展，这个村子的土地不断被政府征用。村民告诉记者，这几年政府陆陆续续征了村里200多亩地，平均一亩地的价格在七、八万元左右，而据他们打听的结果，村里的地在拍卖时竟拍出了一、二百万元的高价。

　　据了解，在地处西部的陕西省，从2002年到2004年三年间，这个省通过出让土地获得的收益不菲。根据陕西省国土资源厅公布的数据，2002年陕西省出让土地中采用招标、拍卖、挂牌的土地1876亩，其中经营性土地招标、拍卖、挂牌的收入八亿元，比2001年翻了一番。2003年全省招标拍卖挂牌出让759宗，面积5871.5亩，出让价款20.5亿元。2004年全省招拍挂收入则达到了36.1亿元。

　　专家支招：土地出让金统一收归中央

　　今年两会期间，全国人大代表、西安市政法学院经济法系黄河教授提交了“关于修改《土地管理法》的议案”，建议将建设用地土地出让金统一收至中央财政，以克服现有的土地出让金在中央和地方分割留用导致的弊端。

　　黄河表示，目前我国《土地管理法》规定：“新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。”

　　黄河代表认为，这种将土地出让金在中央与地方政府之间分割留用的规定可能产生三个问题：一是将70%的土地出让金留给地方财政，会使地方政府基于自利动机而视出让土地为最重要的财政收入来源，为了保有和扩大这一财源，想方设法规避甚至违反《土地管理法》的规定，超越权限审批农用地转用及征收手续。现在城市扩建面积越来越大、耕地面积锐减的现实，正是这一规定所造成的后果。

　　二是土地出让金作为数额较大的财政收入项目，将大部分直接留用地方，又未设定具体的使用范围和义务，难以保障国家对该部分财政收入的使用监管，不利于国家为了保障粮食安全在全国范围内对土地开发和耕地保护的统一协调。

　　三是该款规定对土地出让金财政用途的规定过于原则，“耕地开发”的确切法律内容不明，不具备可操作性，难以保证该部分财政资金不被违法使用。

　　对此，黄河的立法建议是：修改《土地管理法》第55条第2款的规定，将建设用地土地出让金统一收至中央财政，明确该部分财政收入的使用时间(本届政府不应现收现支)和具体用途(专款用于土地开发与耕地保护)。 （石志勇 刘军）