楼市观察：对公开房价成本应进行可行性研究

　　 >>>>>>>中国房地产何以能产生暴利？

　　在年初举行的广东省人大会议上，多名人大代表提交了一份建议，要求政府有关部门公开房屋成本价、实行政府指导价和最高限价。近日，媒体披露，广东省建设厅“否决”了这三项建议，理由是违背市场经济，可能侵犯商业秘密等。

　　应该说，在目前的法律和制度环境下，广东省建设厅的确很难全盘采纳人大代表的建议，他们所表现出的行政理性也无可厚非。不过，在房价上涨势头强劲、公众反映强烈的情况下，政府部门对人大代表的建议只做“不可行性研究”，很难让人大代表满意，也无法说服老百姓。

　　首先，我们认为房价成本不是商业秘密。商业秘密是指归企业所有，具有商业价值的、非公知的信息，包括企业的技术秘密、经营管理经验和其他关键信息。按照这样的定义，房价成本显然不在其中。房价成本的构成相对简单，各企业都很相似，无非工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本。如果说这样的信息是秘密，那只是因为，住房建设领域长期沿袭计划经济的路数，建设部门和开发商在信息公开方面做得很不够。如果说这样的信息是“商业秘密”，那也只是因为，对房价成本实行保密，能够给开发商带来更大的利润可能。

　　广东省建设厅拒绝公开房价成本的另一个原因是，“在市场经济下，决定价格的因素主要是供求关系而不是成本”。从经济学一般意义而言，供求关系决定价格是不错的，但是，我国目前的房地产业与家电、汽车等行业不同，并不是真正的市场经济，既没有实现充分的竞争，信息也很不透明，供应和需求都表现得不真实，开发商囤房会造成供应不足的假象，炒房团活跃、老百姓买涨不买跌的恐慌心理也会营造出需求旺盛的表象。

　　今年7月份，国务院研究中心一份研究报告明确指出，导致最近两年来我国商品房价格大幅度上涨的主要因素是工程造价之外的“其他因素”，而需求关系也不是价格上涨的决定性因素。另外，权威部门的调查显示，我国的商品房空置率已经越过警戒线，出现了结构性过剩。这都说明，供求关系失衡不是房价高涨的主要成因。

　　近两年来，中央政府一再出台调控措施，试图从土地、信贷、抑制投机需求等方面对房地产市场进行“微调”，起到了一定作用，但效果还不太明显，各大主要城市的房价上涨还很迅猛。看起来，除了温和的经济干预之外，政府有必要对症下药，对房价构成中的“其他因素”进行干预。首先是要打击房地产市场的权力寻租现象，消除“官房勾结”的不良影响，降低房屋开发的隐性成本；其次，像北京市正在做的那样，各大中型城市都应对商品房空置情况进行摸底排查，摸底结束之后，应将每个楼盘的空置情况向社会发布；更重要的是，公开房价成本是民心所向，有必要充分论证它的可行性。

　　公开房价成本虽然未必马上就能把房价稳定下来，但它的效用是可以想见的。它可以让监管部门和公众了解到，到底有哪些“其他因素”在引发房价的上涨，比如房屋开发的隐性成本有多少，商品房利润究竟有多高。它将揭示腐败因素在房价上涨中所扮演的角色，能破解楼市的“价格同盟”，还能影响开发商的定价策略、引导消费者的心理预期。当楼市的信息变得比较透明的时候，消费者会回归理性，不法商家也很难钻政策的空子。

　　公开房价成本不是某个地方的建设厅能够决定的。如此重要的、关系到国计民生的行政性措施，应该有明确的法律授权与充分的现实论证。因此，立法机关和建设部有必要从法律许可与现实要求出发，从宏观调控的大方向着眼，对之进行周密的调研。在这个敏感而迫切的问题上，简单的“否决”和推委搪塞只会引起公众情绪的反弹，也不利于房地产市场的健康和持续发展。（蔡方华）

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　　来源：北京青年报