"土地财政"是房价重要推手 叫停考验政府执行力

　　7月26日消息，近日国务院发展研究中心的一份报告指出，导致最近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因素，而需求因素并不是价格上涨的决定性因素。中新社发 吴芒子 摄

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　　中新网9月26日电 据《经济参考报》报道，在一系列房地产宏观调控政策已经出台的今天，社会各界对“土地财政”的声讨愈发强烈。有专家认为“土地财政”正是楼市调控艰难、房价居高不下的重要原因。只有叫停“土地财政”，才能给国内楼市格局带来新的气象。 “土地财政”是房价居高不下的重要推手

　　“‘土地财政’的产生，是有其历史原因的，在一定时期它起到了非常重要的积极作用”，深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说，改革开放之初，各地政府手中没有多少资金，惟一的生财之道就是把土地出让给外商使用，可以说，正是凭借着收取的土地出让金，很多城市才完成了最初的原始积累。

　　随着经济的发展，这些城市的土地不断增值，价格一路走高，开发商们从政府手中拿地的成本也越来越大，带来的直接后果就是房价居高不下。同时，房价的走高也会拉动地价，政府手中的土地资源也就进一步“水涨船高”。如此循环，是很多地方政府热衷的“经营城市”的不二法门。

　　高海燕说，在城市建设的初期阶段，政府主导的“土地经营”模式可以形成房地产市场和土地市场互相带动的双赢局面，有利于政府增加财政收入，加大城市建设投入。但是，如果这个游戏玩得过头了，就有可能导致“泡沫经济”，增加金融风险，危及社会稳定。

　　国务院发展研究中心不久前的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

　　以深圳为例，2004年深圳市国土基金总收入128.46亿元，是政府固定资产投资的主要来源之一。“一条地铁也就50多亿元，这些土地收入够深圳修两条地铁了，所以深圳做起事情来财大气粗。”一位深圳房地产分析人士说。

　　正是因为“土地财政”的巨大“魅力”，很多地方政府舍不得这个“钱袋子”，在执行国家的宏观调控政策时一再观望等待，希望事情能在等待中转向。民间甚至流传一种说法：因为执行不到位，很多调控政策都有化为“空调”的趋势，房地产市场已经对国家政策具有“免疫力”了，该怎么涨就怎么涨，完全对调控政策“不感冒”。

　　“后房地产时代”逼迫“土地财政”淡出

　　对此，上海房地产界独立评论人士顾海波说：“这是非常危险的，因为随着宏观调控的深入，国内的房地产市场正在进入一个下降周期，房价一旦出现波动，土地出让金的减少将在很大程度上限制政府的投资能力，进而造成工程烂尾、资产缩水、不良贷款增加等结局。”

　　在山东青岛，2005年全市房地产业缴纳营业税和所得税(地税口径)约20亿元，契税约14亿元，三者合计约占地方财政收入的19%。“国六条”和九部委意见下发后的6月，当地发改委召集相关部门和部分房地产企业进行了座谈。尽管与东部其他城市相比，19%的比例不算很高，座谈纪要还是不无忧心地指出：房地产税收和土地出让收益是政府财政收入的重要来源。国家的宏观调控有可能导致房地产开发趋缓和交易额下滑，从而影响地方财政收入稳定增长。

　　事实上，东部沿海地区已经出现了这种情况。2006年上半年，浙江省商品房销售面积下降12.4%，空置面积增加1.3倍，房地产开发投资增长5.7%。受此影响，地税部门征收的房地产业相关税收同比少收13.3亿元。“上半年浙江省营业税增幅同比回落6.4个百分点，房地产业税收的下滑是主因。”浙江省的一位官员作出了这样的判断。

　　在上海，类似的现象更为突出。2006年上半年，上海经济依然快速增长，GDP增速达12.6 %，但地方财政收入同比仅增长4.8%，增幅比去年下降19.7%，房地产税收下降被认为是首要原因。

　　“统计数据显示，东部地区财政收入出现增幅下降，这仅仅是个开端。房地产行业是否会真正着陆，还有待时间的检验，还要看各地对中央宏观调控政策的执行力度。但‘后房地产时代’的到来，已经无可避免地决定了‘土地财政’淡出的命运。”顾海波说。

　　自我改革考验政治智慧和行政执行力

　　在一系列房地产宏观调控政策已经出台的今天，社会各界对“土地财政”的声讨愈发强烈。有专家认为“土地财政”正是楼市调控艰难、房价居高不下的重要原因。只有叫停“土地财政”，才能给国内楼市格局带来新的气象。

　　显然国家有关部门已经注意到了这一问题。国务院出台的《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出要建立健全相关机制，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。

　　而据此前有关人士透露的消息，土地出让金体制有可能会从三个方面作出调整：一是把土地出让金收支纳入财政预算范畴，中央财政分享一部分，以扩大向其他地区的转移支付力度；二是在地方建立“国有土地收益基金”，为将来预留发展建设资金，避免“寅吃卯粮”；三是加大征地拆迁补偿及农民社会保障的力度。

　　“这确实是治本之策，如果‘土地财政’真的叫停了，不但国内房地产市场会气象一新，连政府的运作模式都可能会出现变革。”深圳一位地产分析人士如是说。在他看来，改革“土地财政”是政府的一场自我革命，因为它不仅是各级地方政府的投资主要来源，更重要的它也是政府运作的“原规则”之一。要叫停“土地财政”，必须改变政府靠固定资产投资拉动经济增长的方式，实现政府职能由“投资性政府”向“服务性政府”的转变。

　　据了解，西方一些国家的基层政府主要靠的是不动产税。即，根据每一年财政支出的情况，以及房地产市场的变化，对不同区域内的不动产进行评估，按不同比例征收不动产税，以维护城市的正常运转。

　　“这种变革不可能是一朝一夕完成的，各级地方政府要完全脱离‘土地财政’，一方面要靠他们的政治智慧进行体制创新，另一方面也考验政府的行政执行力。如果这两方面不能有突破，一切都是空谈。”这位分析人士说。（彭勇 蔡国兆 徐寿松）