可实现“一铺养三代”

　　买金买银买住宅，不如买个“铺头”养三代，这可谓是典型的广东人心态。近几年来，广州的房地产投资逐渐升温，商铺也以平均每年20%~30%的速度不断升值。然而，商铺投资也同样符合“二八定理”，一夜暴富的毕竟还是少数。那么，能够赚钱的那20%的投资者

　　一年前，一个投资者看中了芳村区某一楼盘的裙楼单位，价格只要4000元/平方米，他觉得自己捡到宝，一下子买下了3层商铺，想着赚几十万元绝对没问题。然而，由于大厦所处位置较偏，周边商业气氛不浓，3层的商铺空放了1年都没有租出，也没有人愿意买下，令他进退两难。

　　盲目入市容易被套

　　类似这种买铺被“套牢”的案例在广州市场上已经是见惯不怪了。例如，最近有一些普通市民向报社投诉称，他们在几年前分别买入了某知名广场的“返租”商铺，然而几年下来他们的商铺一直都租不出去，不仅赚不到钱，而且每个月还要向商场缴交高额的管理费和杂费。

　　佳阳商业地产投资策划有限公司总经理梁晶晶表示，虽然发展商在资本运行、管理策划方面的失误往往导致商铺投资者的失败，但归根到底，投资者的盲目也是失败的主要原因，如贪便宜入市，既没有做好前期了解工作，也没有请专业人士把关。

　　摸清行情成功捡漏

　　目前广州的商铺炙手可热，除了部分区域仍有每平方米数千元、近万元的商铺外，市中心的商铺动辄每平方米数万元，甚至有10多万元/平方米的“铺王”。然而，市热价高并不代表广州已无“靓仔铺”。

　　李先生对投资商铺很有兴趣，平时经常到家附近的江南大道上的各家中介行溜达，了解行情。去年，他无意中看到放盘的货中有一间28平方米左右的临街铺，平均起来单价只要67366元/平方米。由于对市场非常熟悉，他觉得这个价格“有戏”，实地考察后也很满意，于是在两天内就把铺买下了，目前的租金大概是406元/平方米/月，回报率已达7.2％。现在，铺价已经达到9万元/平方米左右，更是让他开心。

　　东拓南进寻“靓仔铺”

　　如今，像李先生这样在老城区旺地“捡漏”已经越来越难了，地产专家大多建议，如果没有足够的经验和专业眼光，不妨多到一些新区域寻找投资机会。

　　梁晶晶认为，越往东的商铺越有投资潜力，如中山大道以东、黄埔大道以东、广源路以东；其次是广州南面的商铺。

　　美联物业的商铺专家法永能认为，大路段的商铺更有“养三代”的潜力。他最看好的是珠江新城商铺、部分专业市场、新城区、交通路网和大型建筑附近的商铺。

　　买铺步步精

　　选好地段后，当然要考虑这里的发展可能性。梁晶晶认为最需要考虑的是政府的支持力度，如是不是政府规划的重点。

　　其次，要考虑周边的配套设施和投资者自己的投资计划，如果是中长线投资，就要选择后期发展强的商铺（衡量标准是预留用地、地铁等交通线路、标志建筑、消费潜力、大型基建等）；如果是短线投资，就要找租金回报高、所在社区成熟的商铺，如北京路、天河南。

　　同时，投资者还要打算好未来适合出租给什么商家，需要多大的经营面积，希望的租金是多少，从而选择相应的商铺，例如一家小型服装店只要30平方米，而一家小型餐饮店则需要70平方米左右。

　　在买好铺后，就要考虑选择合适的租客。高素质的租客会令商铺的无形价值不断上升，否则会令商铺跌价。

　　商场铺：

　　要考虑选址、经营行业与所在地区的消费氛围和人群是否符合。如同为地铁上盖物业，中华广场和中旅商业城的定位和吸引的人流就大不相同。

　　临街铺：

　　通常经营与民生有关的行业。但如果竞争激烈，还是不要去挤。临街铺最有可能“一铺养三代”，即便本身环境不足，但由于人流不断，仍能有合适的客源。

　　小区商铺：

　　要了解所在的小区适应什么档次的消费和商品，倘若盲目追高，很容易亏本。

　　专业市场商铺：

　　目前广州的专业市场有一德路、华林街、文德路、清平路、大沙头、陵园西、石牌IT街、江南大道婚纱街、中大布匹市场等，这几条街经过多年发展，已形成各自特色，投资这些商铺可获得较稳定的收益。但是专业市场普遍投资额度比较大，适合资金较为雄厚的投资者。

　　投资专业市场的商铺，应注意以下几个方面：城市的规划能否支持其发展；交通是否便利；产权是否清晰；有无产业支撑和强大的物流配送能力；有无特色商业主题和管理保障。

　　投资睇仔细

　　◆选择实用率高的商铺。规划局规定商业地产实用率不低于5成，但是有的商铺分摊面积多，有的甚至只有4成。

　　◆许多发展商会给投资者收益保障的承诺，尽管现在政府规定不能回租，但投资者也要了解自己的收益如何保障。

　　◆投资者要多方了解租金和市场价，有的发展商或卖方会隐藏有关的价格。还要清楚是否能够出租，因为商铺即使闲置也要交管理费和按揭费。

　　◆注意实收价是否包含税费。税费所占的比例，少则一成，多则四成。一般的税费有：5.5%营业税、1.5%个人所得税、3%增值税、地税。

　　◆注意公司物业的增值税按四级累进征收。如一位业主看中了环市路一栋四层半的公司物业，总面积1600多平方米，由于实收价只是500多万元，他觉得十分超值，于是买下。谁知后来才发现，不计补地价，光是税费已经要200多万元，增值税达60%。

　　◆商业用地的使用年限一般为40年，但有些商铺的土地期限仅有30年，加上开发商前期立项开发时间等，可能到客户手中仅有25~28年了。而房产的土地证到期后，买方需要补交届时地价30％~40％的土地出让金，这笔资金的多少与商铺所在房产层数又相关，这些都是需要考虑的因素。

　　回报率：

　　以往商铺的回报率计算是用年租金/总投入，如今的商铺价值节节上升，回报率大概是20%~30%/年。法永能认为，单看租金的话，回报率并不高，但是商铺自身的价值却会有很大的升幅，传统观点认为收租的回报期是15年，但目前来看10年左右可以完成。而大部分投资者都会采取5~6年后见高价放盘的方式，更容易获利。

　　商铺投资热点

　　天河区：天河北，珠江新城，天河南一路

　　海珠区：江南西，宝岗路，江南大道南

　　荔湾区：上下九，环市西，人民路

　　越秀区：北京路，环市东，一德路，农林下路

　　白云区：远景路，新市，景泰新街

　　新区：经济开发区、南沙（外围未来热点）