周某与王某于2000年5月签订房屋买卖协议书一份，约定周某将位于郊区的一幢房屋卖给王某，价格为42000元。协议签订后，王某立即支付了购房款，周某也交付了房屋。但该房是农村私房，王某是外地农民，不具备在当地购房的条件，故该房过户手续一直未办成。两年后，周某得知该房屋即将拆迁，感到后悔，遂以转让行为违反法律为由起诉，要求确认房屋买卖协议无效，并要求被告退还房屋。
法院认为，本案原、被告所签订的房屋买卖协议违反了我国土地管理法的强制性规定，是无效协议。考虑到协议已履行且原告已将房屋交付给被告达两年之久的实际情况，对诉争的房屋以不返还为宜。判决房屋买卖协议无效，驳回周某要求被告王某退还房屋的诉讼请求。依照我国土地管理法及其实施条例的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地、自留地、自留山属于农民集体所有，农民集体所有的土地可以依法由单位或者个人使用。根据“地随房走”原则，转让房屋，该房屋宅基地的使用权也应随之同时移转。
王某系外地农民，不具有受让周某房屋宅基地使用权的资格，不能取得其房屋宅基地的使用权。因此，双方签订的房屋买卖协议，虽然是双方真实意思的表示，但是因协议的内容违反了法律法规的强制性规定，属无效协议。但本案中房屋交付王某使用已逾两年，王某生活安定，如果返还，势必造成新的不安定因素，而且也违反法律公平的原则，因而法院的处理是合适的。宋婷吉启雷
