龙岗中心城：深圳地产东进至高点

　　系列一·区位篇

　　随着龙岗中心城作为次中心城市地位的确立以及奥体新城建设的逐渐临近，龙岗作为全深圳房地产界最后一个引擎，在过去的3年时间里，得到了深圳足够多的地产商足够大的重视。尤其是最近，在中海、万科最新加入战团之后，深圳所有的地产品牌商都已经齐聚到龙岗。这很明显预示着，龙岗将掀起一场前所未有的房地产开发高潮，或许，这起开发高潮

　　次中心定位启动龙城飞跃

　　自从龙岗中心城被定位成龙岗新城市中心和深圳的城市次中心之后，人们对于龙岗的看法就开始渐渐改变。而伴随着深圳房地产自2003年进入开发高潮和深圳2004年启动的关外城市化进程以来，龙岗房地产开始以一个新的面貌起飞。

　　2005年，深圳市关外两大组团规划出炉，包括龙岗镇、龙城和坪地在内的龙岗中心组团被定位成龙岗的中心区域，重点发展商服、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业。随后，奥体新城开始启动，在这块13.4平方公里的土地上，深圳将以一个庞大的城市复合功能区正式申报2011年世界第26届世界大学生夏季运动会，距此不过4－5年的时间。在奥体新城即将上马之际，我们能看到，龙岗中心组团周边的产业结构已经初具雏形，其中，先进工业多集中在坪地和龙城的工业园以及天安龙岗数码新城内，而商服则主要分布在奥体新城和新的高交会馆内，未来这里还将打造深圳又一个金融基地。在地铁3号线开通之后，上述这些产业都将为龙岗中心组团的房地产大起步提供强有力的产业支撑，并彻底改变公众有关该区域有效需求不足的传统观念。

　　可以肯定，奥体新城13.4平方公里的庞大范围势必将形成一个辐射力庞大的奥体经济圈，而有小奥运会之称的大运会的召开，也将势必会成为龙岗中心城房地产上升的最大增长极。

　　品牌效应龙城地产潜力无穷

　　从2003年开始，深圳地产商不约而同齐聚龙城，从而拉开了龙城房地产高歌猛进的序幕，当年，招商拿下依山郡；鸿荣源盘下新亚洲后续地块，也即是现在总建筑面积高达77万平方米的高端项目公园大地；星河摘得大型商业地块；而盘踞在此最久的老牌国企天健，已经在按部就班的推售新盘并拿下现代城地块，暗暗发力，巩固在区域的开发成果。

　　从2004下半年开始，龙岗中心城房价开始狂飙，进入2005年，本土地产商宇宏集团麾下的罗马公元以5400元／平方米的高价刷新区域楼价。在至最近一次土地拍卖之前的1年多的时间里，龙岗中心城经历了3次土地拍卖，每次地价都创新高：先是天健以2085元／平方米的楼面价进军奥体新城，再是当年底，龙光·君悦龙庭以2998元／平方米的楼面价创下奥体新城地价新记录，深业集团在龙城北创出了3780元／平方米的地王天价。在短短3年内，龙城的地价翻了5倍之多，地产商们之于龙城的青睐，其中可窥一斑。在今年，继招商·依山郡、佳兆业·水岸新都、中央悦城推售之后，区域还将有奥林华府、公园大地等具有指向性意义的项目推出，他们势必将会令龙城变得更加炙手可热。

　　而在2006年7月份，万科低调拿下九州投资控股总建筑面积58万平方米的地块。2006年9月份的土地招标战报更是令人惊喜，中海以1234567890的喜庆姿态也加入了奥体新城战团，振业在继横岗振业城之后，也在挺进龙城拿下了总建筑面积达30万平方米的宝荷路地块。

　　可以说，在未来的3－5年内，和大运会一道，龙岗中心城这最后一块升值宝地将势必会被这些地产巨头们运作的风生水起、前途无量不可。而作为目前龙岗中心城房地产开发的“中流砥柱”，水岸新都、中央悦城、奥林华府等等，他们的炙手可热仅仅是一个简单的市场表象而已，其背后深层意义应该是龙岗中心城作为深圳又一居住中心的无穷潜力具体体现。

　　■访谈

　　中心城的成熟意味着楼市有机会

　　高海燕深圳市社会科学院城市运营中心主任

　　问：你觉得龙岗房地产发展有何特点？

　　高海燕：龙岗房地产发展特点从一个行政区属来描述是不好谈的，因为龙岗楼市区域划分比较明显，如布吉、坂雪岗、龙岗中心城，每块都有各自的特点。实际上，布吉板块更多的已经脱离了龙岗房地产的特质，谈龙岗楼市更多的应该谈龙岗中心城楼市。

　　问：那你觉得龙岗中心城楼市有什么特点？

　　高海燕：龙岗中心城楼市这两年发展比较快，但也遇到了一些问题，首先是距离问题，龙城与特区的物理距离和心理距离到目前为止没有根本性的改变，目前还没有获得大规模的关内置业力量，这不能不说是龙城楼市的一个遗憾，也对以后楼市发展速度有影响。其次，龙城目前城市现代化水平还不够，还没有形成一个良好的城市形态，这方面不但与特区内有很大的差距，与宝安中心城也有差距。另外，城市化管理水平还有待继续提高，包括环境、治安、卫生、经营秩序等，要摆脱一个大镇的管理模式。

　　问：有种说法称龙岗中心城产业支撑不够，也是未来楼市发展障碍。

　　高海燕：这个实际是一个伪命题，一个传统产业非常发达的城区，本身就不适合作为居住中心，龙城作为一个居住中心，依靠的是现代服务能力，产业可以来自周边，不一定要在龙城。目前龙城楼市的一个问题就是现代服务业发展不够，只有服务能力很强，才能形成辐射力，届时自然能吸引周边置业者。

　　问：那龙岗中心城如何才能形成强大的辐射力？

　　高海燕：这首先取决于中心城建设，包括服务能力的强大和城市形态与管理的成熟。现在谈关内外一体化，首先就是讲龙岗中心城和宝安中心城的建设，中心城发展的成熟，就意味着楼市发展的机会。另外，地铁3号线的建设，将使龙城与关内通达效率提高，拉近心理距离。大运会和奥体新城建设对龙城楼市也有很大促进作用。目前龙岗可开发土地资源相对较多，这也是龙岗房地产发展的优势。

　　问：刚才提到奥体新城，这对龙城楼市意义很大吗？

　　高海燕：作用非常大，深圳在那里建设一个大学生体育城，将承载城市体育中心的概念，在规划和配套上会有一系列配合，与市区的沟通也会更顺畅。奥体新城本身就是一个现代化的大型片区，形成一个生态型的体育商务区，能大幅度提升龙城的功能和辐射力，据我了解，现在就有很多惠州人来龙城买房，未来龙城更成熟，服务能力更强后，辐射范围将更广。

　　■透视龙岗

　　延续千年文脉的国际化视野

　　前世今生

　　据考古资料表明早在五六千年前的新石器时代，在龙岗范围内已有人类活动，汉代以前属南海郡及南越国，东晋咸和六年(331年)在今南头设立东莞郡，辖宝安等六县，唐至德二年(757年)，改宝安县为东莞县，明万历元年(1573年)，改名为新安县，1980年深圳经济特区成立，并于1981年恢复宝安县建制，龙岗地区仍属宝安县管辖。1993年1月1日，宝安撤县设宝安、龙岗两个市辖区，龙岗区正式成立，下辖10镇。2003年11月26日，龙岗区撤销龙岗镇改设龙岗、龙城两个街道办事处，2004年，其他9镇改为9个街道办事处。20064月29日，布吉分设成布吉、坂田、南湾三个街道，至此，龙岗形成现有行政格局，下辖13个街道办事处。

　　文脉变迁

　　龙岗区距离客家人形成地和大本营－－粤东梅州地区直线距离只有250多公里，临近南海，是客家人在闭塞落后的山区形成之后向东南沿海一带迁徙的首选地区之一。在深圳本土的原住民中，客家人约占60％，而龙岗区则是深圳客家人的主要聚居地。这种迁徙自从客家民系形成以来就没有停止过。至今仍有客家人从粤东梅州等地迁来深圳打工、经商。随着客家人的迁入一同带来的还有客家人的语言、文化、民俗、生活方式、特有的建筑形式等。龙岗现存有除闽西土楼之外的各种客家民居，建设年代从三、四百年前到近代时期均有。龙岗还拥有深圳市惟一的国家级文物保护单位－－大鹏所城，大鹏所城始建于明洪武二十七年(公元1394年)，全称为“大鹏守御千户所城”，深圳今又名“鹏城”即源于此。

　　人居变迁

　　在购房入户政策实施以前，龙岗房地产市场属于本地人自建自用性质，没有形成真正意义上的房地产市场。1995年购房入户令龙岗楼市产生了第一轮置业高潮，当时布吉以低廉的价格和靠近罗湖的优势成为深圳仅次于罗湖的第二置业区域，当时，布吉以港人置业为主，布吉楼市外销比例占整个深圳外销的三成多。在龙岗中心组团片区，则仍然是本地人消化。

　　自1999年起，布吉出现了万科四季花城、中海怡翠山庄、桂芳园、信义假日名城等大盘出现，关内白领开始奔着品牌地产商出关置业。龙岗中心组团楼市也获得迅速发展，涌现了龙岗世贸广场、碧湖花园、新亚洲花园、鹏达花园等楼盘，但当时仍以本地人置业为主。

　　2003年起，随着龙岗全面城市化的启动，龙岗楼市进入新一轮高潮。特区内的土地资源日益减少，地铁、快速干道等基础设施建设的整体加快，同时大量品牌开发商进入龙岗开发楼盘，都不断将此次房地产高潮推高。2005年，龙岗楼市销售已经跃居全市第二，仅次于宝安。再加上申办世界大学生运动会、高交会馆、奥体新城规划建设等利好因素，龙岗吸引了越来越多的关内置业者和投资客乃至投机者，甚至开始辐射至惠州、东莞等地，房价也迅速上升。这个阶段，布吉仍发展迅猛，而后起之秀龙岗中心城在龙岗楼市的中心地位逐渐显现。

　　地产格局

　　目前龙岗地产已经形成布吉、龙岗中心城和横岗三片区割据的局面。布吉楼市近年来保持火热局面，2005年布吉片区全年商品住宅批售总面积、销售总面积预计分别为83.93万平方米和85.72万平方米，约占整个龙岗区的52％、47％左右。其中的坂雪岗以前一直是万科与中海在捉对撕杀，今年又加入了珠江·旭景佳园项目。志健时代广场、信义锦绣花园、中海大山地、振业城等推动横岗地产稳步发展。

　　龙岗中心城近两年的发展令人侧目，特别是今年，高档项目集中推出，如中央悦城、水岸新都，即将推出的奥林华府等，很大程度上提升了龙城的居住品质。从近年来土地拍卖结果可看出，各开发商非常看好中心城的长期发展。长远来说，随着市政设施和道路管网的建设以及品牌发展商进驻而带来的产品升级，龙岗中心城将成为龙岗区楼市发展的中心，来自深圳关内、东莞和惠州等地置业者将逐步扩大。

　　■数字龙岗

　　数据解读：包括行政区总面积、GDP、常住人口、房地产价格(近5年来数据)、人口密度等。

　　面积844平方公里，2005年，龙岗实现地区生产总值935.96亿元，财政总收入57.79亿元，龙岗居民人均可支配收入达1.93万元。常住人口183.92万人，人口密度2179人／平方公里。

　　商品房价格：

　　2002年，3378元／平方米

　　2003年，3487元／平方米

　　2004年，4153元／平方米

　　2005年，5288元／平方米

　　今年前6月，6113元／平方米

　　■畅想龙岗

　　承载理想人居的东部轴心

　　当1993年以前，龙岗还属宝安县管辖时，恐怕没有人能预测到有一天龙岗能成为深圳的城市次中心，即使在龙岗区正式成立后的很长一段时间，最大胆的蓝图也不曾做过如此描绘。

　　是时，龙岗偏居一隅的位置，与特区内之间遥远的距离，拥堵的交通、相对落后的基础设施配套等等，犹如横亘在龙岗与特区内之间的巨大鸿沟，令特区内的人丝毫难以兴起置业龙岗的冲动。

　　然而，难以否认的是，龙岗拥有得天独厚的条件，其优美的山海资源，良好的环境，优越的地理位置，使其拥有巨大的潜力。早在1996年完成的《深圳市城市整体规划(1996－2010)》中，就已经确定深圳东部发展轴沿布吉、龙岗一线向惠阳方向发展，作为全市二十一世纪最具潜力的增长点。

　　2005年，在全市域划分十一个功能组团的规划中，龙岗中心组团功能定位为东部发展轴的综合服务中心。到了2005年12月，《深圳2030城市发展策略》公布，其中明确指出，深圳未来的中心区域包括福田区、罗湖区和华侨城。但是在中心区之外，还设想东部和西部会有两个次中心，一个就是以现在的龙岗中心为核心，包括周边整个以后都会形成东部的中心区，通过东部沿海铁路、城际轨道和高速公路等区域性交通设施的建设，发展成为深圳向粤东北地区辐射的服务中心。

　　深圳城市次中心的定位给了龙岗楼市巨大的想象空间，这种情况下，龙岗楼市前期发展的滞后，反而给了龙岗独特的后发优势。

　　在交通、配套、高交会、大运会等等利好的刺激下，龙岗大量的土地储备、良好的规划，将支撑龙岗楼市长期的发展，同时龙岗的功能定位，也决定了龙岗未来将成为深圳辐射东莞、惠州等珠三角东部区域的桥头堡，在众多品牌房地产商进驻的情况下，龙岗地产格局将向覆盖深圳、东莞、惠州的大区域化开发和销售的局面转变。

　　■笔者述评

　　品牌发展商提升人居价值

　　龙岗楼市整体进入特区内置业者的视野要从2003年算起，当年，地铁的动工兴建拉近了龙岗与特区内的距离，同时，龙岗全面城市化的加速，各种基础配套开始完善，龙岗楼市自此获得突飞猛进的发展，这从拍卖土地的楼面地价和每年房屋均价的飙升可见一斑。2003年龙岗区黄阁路与龙平西路交汇处一地块拍卖，楼面地价仅745元／平方米，到2004年，中心城清林路地块楼面地价升至1717元／平方米，2005年，中心城11小区地块楼面地价已经达到2135元／平方米，2006年，龙城北区荔枝园地段地块楼面地价已是3781元／平方米。与此同时，房价也从2002年的3378元／平方米，升至2005年的5288元／平方米，今年以来仍然在稳步上升。

　　房价的上涨其中也包含了产品品质的提升和人居价值的增值，在过去几年里，龙岗集中了万科、中海、和黄、珠江投资、招商、中信(深圳)、振业、深业、龙光、星河、天健、鸿荣源、大综艺以及佳兆业这些本土或外来的品牌巨头，这些发展商提供的优质产品，所实现的一些户型创新，直接带来了居住品质的提升，尤其在2006年，一系列高档楼盘在龙城的推出，促成了龙城产品结构的进一步升级，居住品质也将进一步提升。

　　不久前结束的中国共产党深圳市龙岗区第四次代表大会提出：按照和谐龙岗、效益龙岗、平安龙岗、生态龙岗的发展思路，努力建设代表深圳21世纪发展水准的现代化中心城区。可以展望的是，随着地铁3号线和深惠路改造，清平一期、锦龙、布澜等道路的建成，盐坝、盐排高速公路通车，以及横坪、沙荷、龙沙等道路的建设，龙岗与周边将更快的融合，龙城和奥体新城基础设施和公共设施建设的完善，将进一步提升文化、体育和商业氛围，龙岗未来人居价值不可限量。

　　■龙岗时间表

　　2004年7月底，《深圳市城市功能组团结构研究》出炉，龙岗中心城组团，定位为深圳市东部发展轴综合服务中心。

　　2004年11月，《龙岗中心组团规划》完成。按该《规划》，龙岗中心组团的功能定位：深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，东部发展轴的综合服务中心，

　　2005年10月，《宝安龙岗各组团分区规划草案》公示，其中，龙岗中心组团功能定位为东部发展轴的综合服务中心。

　　2005年12月，《深圳2030城市发展策略》公布，明确提出，龙岗为深圳未来两个次中心之一，以现在的龙岗中心城为核心，包括周边整个以后都会形成东部的中心区，并进一步辐射到粤东以外地区；

　　2006年3月，《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划十一五规划》颁布，规划提出：建设宝安中心城和龙岗中心城两个新的行政服务中心，以轨道交通和城市快速路网为支撑，东部地区形成以龙岗中心城为依托，大工业区为主体的东部增长中心。

　　（南方都市报）