购房热潮 席卷海淀

　　北京海淀的商品房、二手房和别墅都可以作为投资热点，无论从文化氛围看还是从商业气氛看，投资海淀的房地产无疑都是明智的选择。对于海淀乃至整个北京市的房地产现状，专业人士对市场表示了足够的乐观：9月份是积累客户的过渡期，10月新房入市会最大化吸引媒体和目标人群关注。

　　商品房热度有待升温

　　目前，在北京市，海淀区仍然是许多人购房的首选，在北京制订了一系列限制二手房市场的政策后，商品房再次成为了人们首先选择的对象，2006年下半年普通住宅新增供应主要集中在海淀、昌平和朝阳区等区域，预计占总体供应60%%以上，海淀区重要的新房主要有MOMA、左邻右社、晨枫家园、西钓鱼台嘉园、长河湾等。同时，今年仅中关村核心商业设施供应达到90万平方米，其周边地区供应量已经接近百万平方米。大钟寺国际商业广场、第三极商业、中关村国际商城、新中关Citymall等大型商业综合体的推出将成为中关村庞大商业配套的支撑，企图ATT、中关村科技贸易中心等写字楼底商也开始逐步投入使用，商业房地产也保持着强烈的需求。

　　从新项目的属性来看，普通住宅的供应优势依然明显，放盘个数为23个，占到了总供应量的68.8%%。其中，八成以上分布在四环外，而五环外项目占到了放盘总量的52.2%%。据北京房地产交易管理网数据显示：本月海淀楼盘整体开盘均价为8207元／平方米，新盘实际成交均价却为7904元／平方米；普通住宅开盘均价6797元／平方米，实际成交均价6696元／平方米。对此，中大恒基市场分析人士认为，这一现象并非偶然，根据其数据监测显示，本月有达到62.1%%的新盘成交均价低于开盘均价，且部分楼盘销售成绩不佳。

　　二手房摆脱新政后的低迷

　　海淀区的二手房市场在经历了一段时间的低迷后，近期销售势头良好，成交量增长近两成———自新政实施以来，海淀以往二手房热点区域都受到不同程度的影响，成交量分别都有所下滑。但近期的二手房重新焕发生机，在两税后继续受到购房者的热捧。如果市场政策保持稳定，那么成交量与价格还会呈现正比关系。

　　分析认为，海淀区由于众多院校的聚集，许多家长都是为了孩子，使得开学后北京“回城潮”烘热海淀二手房。商品房越建越远，价格却越来越贵，许多人开始将目光转向二手房，记者今天从中原地产、我爱我家、链家等中介机构获悉，本市二手房在短暂的低迷后成交量长了两成，而朝阳、海淀两大热点城区重夺霸主地位，有许多二手房客户群是区域内工作时间较长、从事IT等行业的普通人士，或大学就职的教授等，他们已完成首次置业的资本积累，由于习惯了这里的人文环境、科技气息，所以在工作地附近安家立命的愿望强烈，在新盘市场的供应量存在瓶颈时，有相当数量的购买需求转向二手房市场。二手房“回城置业”升温，也拉动了二手房总体价格，据介绍，成交增长最为明显的是总价100万元以上的二手房，涨幅为31%%；其次是总价80万至100万元的二手房，成交涨幅为27%%。

　　海淀区的二手房市场一个明显的独特之处就是中高档的二手房供需两旺。据链家统计资料分析，从房屋的单价来看，海淀区的中关村、学院路、世纪城等区域的客户需求价位超过7000元/平方米的占到40%%以上，二手房源的供给超过7000元/平方米的达到55%%以上，其成交价格超过7000元/平方米的占比也达到了30%%以上；而作为朝阳中高档房比较集中的朝阳公园区域，其客户需求价位超过7000元/平方米的占比为30%%左右，房源供给占比为40%%左右，成交占比为20%%左右，都要低十个百分点以上。从房屋的总价上来看，中关村、学院路、世纪城的成交总价超过70万的占比达到15%%左右，而朝阳公园区域成交总价超过70万的仅为5%%左右。由此可见，中高档二手房在海淀核心区域的市场潜力依然非常巨大。

　　别墅市场需求旺盛

　　同时，海淀区别墅在近期销售同样看好，8月别墅成交开始回升，由于大部分开发商认为宏观调控对别墅市场影响较为正面，部分项目出现惜售现象。究其原因，一是土地稀缺性不断升级，使得开发用地、好地越来越少，客观上抬升了别墅的原始价值；二是土地成本以及开发成本有所增加，提高了开发的先期成本，建筑的自身成本也在相应增加，再加上品质拔高，营销的立体化发展，都从根本上促使别墅价格提升；三是北京市场仍然保持着强劲的购买力，且上扬势头明显。同时，别墅也是最好的投资，别墅市场的回报率高，最初市场的回报率高达30%%，目前也有8%%至12%%。

　　尽管海淀的二手别墅在整个二手房市场中所占的比例很小，但是根据一些权威机构的统计数据证实，二手别墅交易量高于二手房平均交易量接近两倍。这主要是因为：首先在国土资源部发布了《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》后，停止别墅用地供应，这在一定程度上刺激了别墅二手市场。其次，消费者已从对住房的单一居住考虑，转向更加注重环境、区位、投资价值及服务，二手别墅居住品质远高于城区住宅，而随着城市交通条件的改善，城乡接合地带的别墅区既可享受到远离都市的宁静，也不会牺牲城市生活的便利，既可以作为第二居所休闲度假，也可以作为第一居所使用。这使周边环境幽雅、远离都市喧嚣的二手别墅开始格外抢手。

　　同时海淀区云集了300万高知、高收入工作居住人群，2005年全区上缴的个人所得税占全国总额的2.6％，2005年全区社会消费品零售总额实现583亿元，同比增长12.8％，2006年上半年社会消费品零售总额实现309.4亿元，比上年同期增长20.9％。消费增长如此之迅速，尤其高端商品如别墅等需求更是旺盛，海淀区新增别墅项目有WEHOME、香山清琴等。

　　总之，海淀区的商品房、二手房和别墅都可以作为投资热点，无论从文化氛围看还是从商业气氛看，投资海淀的房地产无疑都是明智的选择。对于海淀乃至整个北京市的房地产现状，专业人士对市场表示了足够的乐观：9月份是积累客户的过渡期，10月新房入市会最大化吸引媒体和目标人群关注，因此，随着年底房地产销售旺季的到来，预计未来几个月会有更多的新盘爆发。也许，这时候，就是考验房地产商眼光和嗅觉的时候。在难得的机会、较高的开发成本、严格的质量要求的重重“围攻”下，房地产商也得拿出真本事来，想必在“十一”黄金周之前，早已有不少房地产开发商嗅到了海淀配套住宅项目的诱人气息。