调控下京城楼市呈现四种表情:东热西冷南稳北猛

　　9月5日，北京市规划委下发关于北京房地产调控细则的文件。尽管文件仍未直接写明“90平方米以下房屋占70%的标准”是否针对单个项目，但文件规定，从2006年9月1日起，要对新审批的住房项目执行新的审批流程，新项目申报总平面图中要附有“套型结构比例明细表”，表中必须列出套型建筑面积90平方米以下的住房总套数及其占住房项目总面积的比

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　　中新网9月29日电 据《京华时报》报道，在2005年底，大家都在猜测2006年的楼市，虽然认为今年的楼市不会比2005年的楼市放量大多少，但是也没有想到2006年的楼市会是这样萧条的场景，上半年新盘放量少得可怜，下半年同样没有起色，即便是进入所谓的“金九”，新项目比去年同期还要少。这其中的原因是大家千算万算，没有算出今年的楼市政策会如此生猛火爆、锐不可当。政策成为了2006年的主角。政策猛烈如火，可是却烧得楼市越来越冷。

　　2006年楼市呈现出“东热西冷南稳北猛”的四种表情。“东热”，指东部聚集了今年近一半的新盘。“西冷”指西边项目较少，开发重点转移到房山和京石沿线一带。“南稳”指南部受到政策的影响，一些项目推迟了入市时间，调整规划，因此，新供量不多，主要还是老项目的后期。“北猛”指北部加大了开发步伐，特别是望京、奥北、上地等区域，一些项目陆续入市。”

　　【东部】新盘独占鳌头

　　2006年的楼市放量最多的还是东部，这里既有新开项目，也有大盘后期，并且项目种类繁多，价位差别较大，成为购房者选择的主要地点。单就8、9两个月，半数以上的项目都聚集在东部，东部区域仍然是新盘鏖战的主战场。

　　东部区域的热点板块比较多，像朝青板块、百子湾板块、大望路板块、京沈板块等，再加上通州区，东部开发量很大。

　　据搜房网统计，8月份的16个全新项目中，多数位于东部。像燕莎商圈的HOA中心、位于管庄的北京新天地、位于朝阳公园附近的万科东第等。老项目后期更是多位于东部。位于朝阳国贸桥南600米，东三环西侧的合生国际花园二期12-23号楼、位于朝阳窦广渠东路33号的沿海赛洛城三期A12号楼、位于朝阳北路与朝阳路之间的天鹅湾20号楼、位于朝阳东三环国贸桥往南800米路东的A派公寓二期2号楼、位于朝阳双桥东路9号的康城三期暖山独栋别墅、位于朝阳百子湾桥16号的后现代城五期等。

　　进入楼市“金九”，东部仍然独占鳌头。统计显示，至少有10个左右的全新项目将在本月亮相，而后期项目更是有近20多个位于东部，由此计算，近30个新老项目都集中在东部区域，占去了所有新入市项目的40%左右，供应势头不减。

　　【南部】后期开发撑门面

　　南部区域在2005年可以说是春风得意，有众多的大盘入市。进入2006年，南部区域全新项目减少，多是靠一些大盘后期来撑门面。热点区域还是花乡板块、马家堡板块和大方庄板块。

　　花乡板块是南城的传统优势板块，聚集了万年花城、亿城·天筑、鸿业兴园等项目。随着花乡面貌整体改善，新项目的品质也逐步提升，价格也开始冲高。据了解，目前万年花城塔楼的均价由一期4200元/平方米涨到了7500元/平方米；鸿业兴园均价由4500元/平方米涨至6900元/平方米；亿城·天筑项目均价达到了8000元/平方米左右。

　　马家堡板块大体位于南三、四环间，分别可辐射至洋桥和草桥以及大红门、小红门地区。随着2004年底从南四环直通西单的马西路建成通车，使这里的交通发生了翻天覆地的变化，大大缓解了路西出行不便、路东堵车寸步难行的尴尬局面。交通改善带来区域的增值，这里的星河城、远洋自然等项目价格已经升至均价8000元／平方米以上。

　　随着方庄核心区内土地的开发完毕，方庄的开发正往南延伸至三环外成寿寺并逐步辐射到宋家庄、小红门一带，形成了所谓的“大方庄”。这里今年有一块成寿寺地块高价交易，只是还没有形成供应量，这里目前新盘不太充裕，也是靠如中海城等老项目后期撑着。

　　【西部】转战房山没商量

　　2006年西部区域开始外扩，大量的地块开始集中在石景山、房山以及岳各庄-小屯地段，西部楼市开发转战房山。

　　房山无疑是西部的亮点，由于京石高速的带动，并且这里有大量土地，使得房山开发进入白热化，有近20个新老项目放量。并且随着大盘如绿城百合、世界名园等的纵深开发，项目价格已经逐渐攀升至均价4000多元／平方米。但是，这样的价格相对于其他区域还是有较大优势，并且房山环境优美、楼盘品质出众，已经吸引了越来越多的购房人。不过，交通问题仍然还是制约该区域发展的瓶颈。

　　岳各庄-小屯板块由于万科建筑面积达50多万平方米的项目入市，使得该区域升温。特别是近期，万科紫台以起价9500元/平方米入市，更是大大提升了该区域的品质。

　　相较于房山和岳各庄-小屯板块，虽然由于首钢的搬迁，腾出大面积的土地，但是这些地块还没有形成供应量，使得石景山区域在售项目极少。西四环内，由于基本没有可开发地块，新项目更是屈指可数。并且由于稀缺性，这些项目价格已经冲到万元以上，甚至像缘溪塘价格已经达到20000元/平方米。(具体热点项目详见C15版)

　　【北部】亚北、望京逞英雄

　　可以同东部一争高下的就要数北部区域了，虽然2006年的新盘不多，可是亚北、上地、望京等三个区域新盘仍然比较集中。

　　亚北上风上水，历来受购房者青睐。伴随着奥运会的临近，奥运场馆以及周边基础设施的加快建设，使得亚北区域风云再起。如今，八达岭高速路以东、北苑路以西、五环沿线、立水桥区域，甚至昌平区都因奥运正成为新的投资热点。

　　值得一提的是立水桥区域，今年分外抢眼。受到城铁5号线和13号线的推动，人们对该区域的升值潜力预期提升。明天第一城和东亚奥北中心项目以小户型入市，满足了市场需要，受到消费者追捧。并且这里的商业氛围逐渐浓郁，明天商业中心将全力打造近2万平方米的奥北大厨房，规划有高档商务餐饮、旅游商务餐饮、东南西北风味小吃、中档家常菜、水岸风情酒吧街。像谭鱼头等众多商务餐饮、快餐、风味小吃知名餐饮品牌领头羊等60多家餐饮企业都对明天商业中心表示了浓郁兴趣，这些商业配套，无疑会增加该区域价值。另外这里还涌现了华发颐园、顶秀青溪、公园2008等项目，售价已经在7000-9000元/平方米上下，提升了区域项目的品质。

　　上地区域，以上地信息产业基地为中心，南至清河，北至西北旺路，西至上地西路，东至京昌高速路。紧邻西山、中关村区域，不仅自然环境很好，而且学院气氛浓郁，这些自然和人文优势，使得该区域的房产价格一路涨到了目前的7000元-8000元/平方米，而今年又有橡树湾、北岸布鲁斯、领秀新硅谷等项目相继入市，更加带动了这一区域的价值增长。

　　望京地区更是不遑多让，据统计数据显示，2006年望京新盘将不断涌现。除融科·橄榄城、季景沁园、上京新航线等项目将推出二、三期产品外，还有已经推出的朝庭公寓、国风北京以及近期将要入市的东湖湾项目、北京香颂等。业内认为，社区商业及区域商业配套的逐步放量及成熟，望京住宅项目将会依托这些成熟的商业配套进一步提升价格。(赵丽萍)