评论：公布房产成本清单还靠民间力量

　　广东朱列玉和其他8名省人大代表一起，在今年2月底举行的广东省人大会议上，提交了一份《关于公开房屋成本价、实行购房指导价和最高限价的建议》，明确提出要求公开房价成本信息。建议提出，已经领取预售许可证的房屋，房屋交易中心应将房管局审批的成本价对外公布，任何人都可查询。而广东省建设厅在对人大代表建议的答复中表示，公布房屋成本这一做法是违背市场经济规律的。对商品住房成本价进行公开，或者公开的内容和程度把握不好，容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响。（2006年9月24日

　　据称，建设厅的这一说法，引起网民的反对。大多数网民认为，作为消费者，公众有知晓房屋开发成本的权利，政府不能动辄以“商业机密”为由，放弃对楼市的监管权。

　　笔者认为，纠缠于房产成本清单是否是商业机密无益于讨论。举个简单的例子，化妆品行业的利润，特别是国际知名的化妆品的利润非常高，但是国内几乎没有要求公布其成本清单的声音，而且即使有，也显得别扭和无理。

　　而从房地产行业来看，如果公布每家地产商和每个楼盘的成本清单，不论其合法与否，仅从一个细节来考察，就有一定的困难，而且会增大交易成本。简单地说，交易成本就可以看作是一系列制度成本，包括信息成本、谈判成本、拟定和实施契约的成本、界定和控制产权的成本、监督管理的成本和制度结构变化的成本。如果政府强制要求开发商要公布其成本清单，一是交易成本增长之后最终还是会转嫁给消费者；二是在信息不对称的前提下，开发商是否会公布真实的成本是比较值得担忧。从历次公用事业机构提供的涨价成本清单来看，虚假的案例还真不少。如果闹到最后，开发商公布的成本清单是虚假的，那么从社会总福利来说，这个制度没比有好。

　　但是，在当下的中国，房地产市场则是垄断性定价，房地产开发商有可能操纵并制造虚高的房价。从这几年来看，除了大规模拆迁引发的被动需求以外，房地产市场的供求关系没有特别大的变化，但是房价上涨的态势是相当猛烈的。因此，从改善信息不对称的假设来看，公布城市各地段房地产成本清单是务实和必要的。可以参照一些公用事业的做法，中立机构根据自己掌握的统计数据，公布当前分地段的房地产成本造价的信息。房地产成本的构成中，可变成本并不多，在同地段的楼盘中，价格不应差别过大，这就可支持了中立机构公布的房地产成本的真实性。而且这种制度设计要比一家家公布成本清单来得简单和易操作。

　　但是，到底由谁来公布这个清单，笔者认为不宜把希望放在政府的物价部门上。笔者较早地报道并关注了福州市物价局公布的成本清单，非常遗憾的是，成本清单公布一年后福州房价上涨得更加迅猛。在地方财税依赖土地和房地产市场的格局无法改变下，物价部门主动公布成本清单似乎也缺乏相关的激励机制。福州市物价局在相关政府机构及官员压力下，成本清单的公布也没有达到预期的目标。

　　因此，思路要转向民间和市场。为了解决普通消费者对房屋质量的信息不对称，现在各地都出现了“民间”验房师，他们的职责是帮助购房者在办理交房手续前查看房屋质量。这种市场需求产生的职业往往具有旺盛的生命力。因此，笔者认为，类似验房师的中介人员、机构公布成本清单是比较务实而且可行。激励和约束机制也可以交由市场来操作。甚至即使有偿服务也可被消费者用团购的方式来降低支出。况且，成本真实信息“外溢”还会产生对房地产商信息的压制和冲击，有利于整个房地产市场的健康发展。