百姓买房心理价位是多少？

　　在翘首期待中，上海“十一”假日楼市，今天上午终于“开张”。

　　宏观调控政策坚决坚定，在传统的销售旺季“金九银十”中，上海“十一”假日楼市可以折射出很多东西。一方面，是不绝于耳的“回暖”之声，不少房产商期待房价高涨、

　　假日楼市看什么？与其看什么楼盘最便宜，什么区域最热销，倒不如静下心来，看一看在同样的平台上，在“大浪淘沙”般的竞争中，谁能够坚持到最后。

　　1看人气买卖双方空前火爆

　　来自上海展览中心的资料显示，10月3日至6日，在4天的假日楼市中，老百姓将看到来自180家参展商的1800个展位。单看1日、2日的布展，就能看出，整个35000平方米的展览面积，做到了“不留一块多余空地”。

　　在停车场，开发商为“看房班车”停车点争执不下；在展览现场，一些楼盘将“楼书”改了又改，哪怕单价下降10元，也是一种“促销手段”。

　　“这次假日楼市空前火爆。”上海展览中心营销部主管王勇说。从1999年以来，上海展览中心从未迎接过如此热烈的“假日楼市”。早在两个月前，上海展览中心的展位，就已经预定一空。几周前，一名动手稍晚的小房产开发商被明确告知，出再多的钱也没用了，“实在是没地方了”。

　　与此同时，老百姓们观看假日楼市的热情，也十分高涨。进入9月下旬，询问电话就络绎不绝。

　　“只要天公作美，估计这次参观人次要创新高。”王勇表示。

　　2看楼盘多点开花煞是热闹

　　从本次假日楼市参展情况看，一些大的房产公司都积极参与。如绿地、万科、中邦、金地、策源……都不遗余力地推销旗下楼盘。其中，比较引人注目的是，大华集团要包下一个专馆，将旗下15个楼盘全部展出。

　　相比“五一”黄金周时，这次参展的楼盘中，外地楼盘明显减少。

　　5个月前，外地楼盘曾大举进军上海市场。昆山、苏州、无锡、杭州、扬州、南京、太仓等地的楼盘，加上重庆、北京、三亚、成都房产商的“长途奔袭”，场面热闹。

　　不过，对上海楼市最近5个月的表现，外地开发商显然降低了期望值。比较统一的认识是——上海的老百姓买房越来越耐心，而且上海楼市近一个月供应量“井喷”，要从中分一杯羹，很难很难。

　　从今天上午的情况看，这次假日楼市呈现“多点开花”的局面。从区域看，中环和外环的楼盘偏多，内环线以内的“豪宅”相对较少；从单价看，从4500元至2万元以上，各种楼盘应有尽有，其中大多数楼盘的单价，在10000元至15000元之间；从楼盘促销概念看，节能、环保、教育、交通等，也包含其中。

　　一些处境比较尴尬的小房产商因资金压力，将旗下楼盘做了适当降价，期待通过假日楼市，回笼资金。

　　3看“底线”心理价位难以突破

　　尽管人气空前火爆，尽管参展楼盘很多，但有一点可以肯定，在这次假日楼市上，依旧还是看的人多，买的人少。

　　前不久，一项来自央行的调查显示，上海居民购房意愿显著下降。而另一项调查披露，多数上海百姓购房的“心理价位”：面积在80至100平方米，总价在80万元至100万元。

　　可以看出，两个“80至100”，是上海老百姓买房的一道“心理底线”。突破了这道“底线”，买房的意愿就会大幅度下降。

　　以此标准，来看假日楼市，可以得出一个结论——目前上海楼市的大多数房源，无法满足普通老百姓的“需求”。而在整个上海楼市已经供大于求的状况下，这样的供求矛盾，显得更加引人注目。

　　其实，过去3年，老百姓的购房需求，并无太大变化。在假日楼市中，100平方米左右的多层房，一直是“关注焦点”。2003年，百姓“关注单价”在4500元至5500元间。过去两年，“关注单价”都在8000元至10000元间，今年也不会有大的改变。

　　4看投资空前压缩炒作减少

　　经过一年多的宏观调控，有一点可以肯定，目前上海楼市中投机或投资的成分，已大大降低。上海楼市已迎来“自住时代”。

　　虽然本次假日楼市，并没有写字楼和二手房供应，也没有境外楼盘。但作为上海楼市的“晴雨表”，假日楼市指导着接下来几个月上海楼市的区域定位。“如果从住房角度来看，现在上海楼市可供炒作的因素，已经很少很少了。对那些有投资意愿的客人来说，今年能够让他们参考一下的，就是各区域的最新行情了。”上海展览中心工作人员介绍说。

　　据了解，在假日楼市上，也不乏一些市中心豪华楼盘的尾盘。由于房屋已经建成，小区环境已相对成熟，再加上近来房价的跌落。因此，这也将引起一部分投资客的兴趣。

　　目前上海楼市投资客的队伍已大大压缩。在一年多宏观调控政策的打压下，“全民皆投资”的现象已一去不返。剩下的一些投资客实力虽强劲，但资金周转也出现了一定困难。因此，一些高端楼盘在假日楼市上的表现，将受到比较大的影响。

　　5看促销暗藏噱头严厉制止

　　分析布展情况，再加上今天上午假日楼市的“开张”状况，可以看出开发商五花八门的促销手段，对消费者吸引力不大。换句话说，促销手段还不到位。

　　上个月，上海楼市曾出现“90平方米50万元，再送车”的促销手段，一时引发热议。业内人士分析，这样的楼盘能吸引人的主要方面，是单价降得比较低。虽然地段偏远，但对消费者来说，还是有着较大的吸引力。

　　从布展和今天上午的情况看，参加假日楼市的绝大多数楼盘，还是未能摆脱“小打小闹”阶段。“买房送旅游”，“买房送车”等招数，依旧大行其道。对这样的“礼物”，许多看房者并不“感冒”。有意订房者问得最多的问题是：“这些优惠能不能折现？”

　　鉴于以往假日楼市中，一些房产商不顾禁令，做出一些虚假和不实广告，因此这次假日楼市，对此作出了严格规定。“严格按照工商局的规定，像‘包租返还’等广告，一律不许出现。”上海展览中心工作人员介绍说，“另外，楼盘地图必须按照实景。”

　　有一个距苏州河有段距离的楼盘，画出的地图却“近在咫尺”。对这些现象，主办方将严厉制止。

　　6看成交逛多买少不容乐观

　　看的人多，买的人少——今天上午假日楼市的成交状况，一如专家预测。

　　“上海老百姓的‘钱袋子’越捂越紧了。”昨天在布展时，一家长宁区楼盘的销售经理，这样感慨。这家楼盘定下的目标，是在房展会上“至少卖出55套”，但这名销售经理坦言：“要完成目标，很难。”

　　进入“金九银十”以来，上海楼市并未呈现成交量的井喷。相反，在9月份的4周中，有两周呈现“价跌量增”的局面。而假日楼市作为“金九银十”的高潮，其成交量一方面被许多房产人士视为“救命稻草”，另一方面，却不可避免地出现“底气不足”的状况。

　　按照今年上海楼市的成交状况，为期4天的假日楼市，有望在后两天出现“成交高峰”。“很少有人第一天来看房，就下定金的。一般他们是自己来一次，父母来一次，亲属再来一次。所以，假日楼市的前两天，有一项任务是累积新客户。”

　　【焦点链接】看房展小提示

　　1.事先做好“功课”，对自己究竟要选择什么样的房子，地段、价格、户型、是否全装修房，都要有一个基本考虑。

　　2.不能一头扎入“浩瀚楼海”。可先在展览大厅逛上一圈，对目前楼市状况有个基本了解。此外，搜集楼书也很有讲究，千万不可“抓到篮里就是菜”，要有针对性。

　　3.不必将楼书拿回家研究，可在房展会上找个地方，大致了解一下目标楼盘的基本状况，并记下几个要点，以便与售楼人员沟通时更加方便。

　　4.对第一印象不错的楼盘，可乘坐班车前往实地观看。事先可以研究一下各班车发车时间，以免有所遗漏。

　　5.在现场看楼时，要注意楼书上没有介绍到的细节，如日照、周边环境及交通状况等。

　　6.多看看，多走走，捂紧“钱袋子”。一般来说，第一次看楼满意后，可回家再邀请亲属一同前往。由于目前上海楼市相对低迷，因此在价格方面，也应多协商。

　　“十一”假日楼市上午开幕，去上海展览中心看房展摸行情，成为市民度假的“保留节目”本报记者周馨摄