旧小区专项维修基金无着落

　　观察

　　本报记者 郭宏鹏

　　福建省福州市的旧小区已经呈现出一幅破败景象：路灯损坏、房基下沉、配电房进水、监控系统年久失修……这些都需要花钱，但旧小区的专项维修基金却至今没有着落。据

　　追讨四年讨来一张欠条

　　福州翠湖苑小区经过几次台风，房顶漏水，排水管破裂。小区专项维修基金问题困扰着翠湖苑小区的业主们。

　　自2002年以来，翠湖苑小区业主委员会主任曾亚陆就组织业主们向开发商追讨其欠缴的数十万专项维修基金，但近四年过去了，毫无结果。曾亚陆告诉记者，1998年大诚房地产开发公司(下称大诚公司)售完翠湖苑的大部分房子后，未交专项维修基金就离开了。上任业委会主任林增华开始带着众业主向大诚公司追讨，但没有讨到一分钱。无奈之下，曾亚陆组织业主炒掉了小区的物业公司，请到另一家物业公司入驻，双方达成协议：物业公司从每月收取的物业费中划出4500元，作为专项维修基金。经过几年的积累，小区攒到了数万元的“养老金”。但是今年上半年这场台风过后，需要数十万元维修金，靠目前的“储蓄”已远远治不了“大病”。

　　为此，业主们多次跑到福州市房管局投诉，但除了得到开发商打的一张有关专项维修基金的欠条外，其他一无所获。对于这张“白条”，林增华回忆说，“白条”是从福州市房管局物业处副处长陈鹏宵那里得到的。

　　记者注意到欠条上注明：“预留基本金27.76万元……因资金周转较为困难，物业管理基本金的拨付，计划定为1999年5月之前，恳求领导支持批准。”落款时间是1998年11月，当时的物业管理基本金就是后来的专项维修基金。

　　维修基金“白条”是如何出笼的

　　“正是这张‘白条’，让开发商大诚公司没有缴交这笔二十多万元的专项维修基金，却通过验收拿到了产权证。”曾亚陆说。

　　对此，福州市房管局物业处处长王国祯解释说，根据1997年1月1日起实施的《福州市城市住宅小区物业管理办法》规定新建住宅小区专项维修基金由开发商缴交。专项维修基金由开发商在移交物业管理前，按其建设总投资额2%拨付，并由市房管局监督开发商按时存入银行账户。当时福州房产业蓬勃发展，数千个楼盘拔地而起，没有几家开发商自觉依法缴交专项

　　维修基金。对此，福州市房管局采取了措施：如果开发商不缴交，便不在工程竣工综合验收上签字，不发放产权证。

　　在这种情况下，一些开发商缴交了专项维修基金。但是不久，1999年国家建设部、财政部联合颁布的《住宅公用部分公用设施设备维修基金管理办法》开始实施，又规定专项维修基金由业主缴纳。这一规定，与《福州市城市住宅小区物业管理办法》正好正面冲突。在福州市政府一次会议上，有领导拍板宣布：开发商免交专项维修基金。后来，市政府考虑到房屋老化无钱维修的实际，在专项维修基金的问题上采取了一个折衷的方案———开发商交一半，即建设总投资额的1%。不过，这个方案几乎成一纸空文。

　　福州市房管局物业处副处长陈鹏宵说，本来《福州市城市住宅小区物业管理办法》给了市房管局合法权力。但1999年后，市建委在房屋工程综合验收的名单里，把房管局排除在外。再后来，福州市房产交易登记中心成立，市房管局发放产权证的职能被剥离。至此，市房管局对开发商的约束力已荡然无存。于是，大部分开发商可以毫无顾忌地拖欠专项维修基金。陈鹏宵表示，在发函催缴无效的情况下，福州市房管局只得采用一种变通的办法———要求开发商写下“欠条”，为业主将来维权留下证据。

　　大把欠条引来大面积纠纷

　　福州市审计局的调查报告显示，从建于1997年至2003年9月的小区中抽取800个样本，应缴的专项维修基金为6.23亿元，而实缴仅为6040.83万元。这意味着在抽查的800个小区中，有90.4%(5.63亿元)用于维修小区的“养老金”成了“白条”。而福州市房管局的统计数字表明，1997年至2003年9月，只有300多个小区的开发商缴纳了专项维修基金，只占所建小区总数的10%左右，这还不包括少缴的比例。

　　为了追回开发商欠下的专项维修基金，福州融侨三区、蓝山四季小区、湖滨永同昌公寓、福州金山碧水等多家小区的业主们相继开始了维权之路。

　　2005年初，蓝山四季小区业主将开发商告上法庭，要求法院判决开发商缴交三百余万元专项维修基金。依据售房合同关于专项维修基金的约定，福州市中院判决由业主缴交专项维修基金。水岸华庭业主状告开发商关于专项维修基金纠纷案近日有了结果。福州市台江区法院依据合同实际约定，判决由开发商支付维修基金。

　　在“闽都嘉源维修基金案”中，福州鼓楼区法院一审判决认为，地方性法规与国家部门规章不尽相同，且地方性法规《福州市城市住宅小区物业管理办法》已于2005年1月1日废止，因此判决闽都嘉源168户业主败诉。业主上诉至福州市中级人民法院。福州市中院二审认为，福州市人大常委会批准、1997年1月1日施行的《福州市城市住宅小区物业管理办法》属于地方性法规，其效力高于由国家建设部、财政部联合颁布的一般规范性文件《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》，遂以此为依据判决业主胜诉，由开发商支付170万元维修基金。

　　对此，福建省一位法律界人士表示，福州地方性法规与两部委的规定发生冲突，法官在认定维修基金缴交主体的问题上，既可以按福州地方性法规判，又可以按两部委的规章判，还可以按照合同法的规定来判，结果使得法官无所适从，同样的法律事实，判决结果截然相反，削弱了法律的严肃性。

　　收缴维修基金期待法律规范

　　“虽然《福州市城市住宅小区物业管理办法》指出，物业管理基本金的作用是专项用于小区公用设施的维修更新，但公用设施范围的界定、物业管理基本金具体由谁负责使用、谁来监管基本金的收支等方面都没有明确规定。法规的漏洞、政府监管的放松，相当程度上导致物业管理基本金没有落实。”福州市鼓楼区房管局物业科卢志强分析说。

　　记者注意到，2005年年底，闽都嘉源小区的业主虽然胜诉了，但是至今仍未从开发商那里拿到专项维修基金，原因是“开发商目前没有资金来支付，法院也难以强制执行”。为了减少纠纷，确保维修基金到位，福州市房管局曾经发出公告并作出规定：专项维修基金属业主所有，其中1997年1月1日至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的，由开发商按其建设总投资额的2%拨付专项维修基金，但开发商和业主有约定的从约定，不足部分由开发商补足；2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的，专项维修基金由业主按购房款2%的比例交纳。今年2月6日，福州市房管局又出台了物业专项维修基金配套政策，要求专项维修基金缴交必须在《商品房买卖合同》中明确约定。

　　面对巨额“缺口”，福州市房管局下大力进行催缴。业主的专项维修基金由开发商代收，而至今还没有交到市房管局指定账户的(包括一些物业公司代收的)，市房管局向他们发了催缴通知，要求限期交到指定账户；专项维修基金缴纳与办理产权证挂起钩，只有交完专项维修基金才能办理产权收件。

　　福建省建设厅有关负责人表示，专项维修基金管理不规范，专项维修基金归集不到位，是该省物业管理目前存在的突出问题之一。他透露，目前该省《物业管理条例》正在制订中，并将于今年底正式出台，届时有关业主委员会的法律地位、水电费的代收、物业维修基金的缴纳、使用、管理和续筹等都将有明确的规定。