别墅秋点兵

　　竞争态势下，别墅设计越来越细腻，且走向大众市场。本报资料照片

　　近20个项目齐齐抢滩，粉墨登场——持续的热销，让长沙别墅市场的剑拔弩张、烽烟弥漫气象增加了喜剧气氛。

　　10月1日，广州碧桂园在星沙腾飞岛的别墅项目桂园威尼斯城开盘，据称，首日成交额4亿元，仅国庆长假7天时间，看楼人数就达数万人，而所推出的首期产品两天内便告罄所掀起的抢购风暴，仍劲吹不止；广东顺德汉业房产联合香港庄士集团投资开发，长沙比华利山，占地1500亩，蓄势待发并即将闪亮登场。香港东业的早安·星城、保利地产的阆峰云墅、绿城集团的绿城·青竹园、和晟投资的岳麓山公馆、创普集团的汀湘十里、城开德普的托斯卡纳、水印山城、长沙玫瑰园、南山·苏迪亚诺、月湖·双瑞城、公园11号……众多别墅项目已开始摩拳檫掌、跃跃欲试，幸福里、御景龙城等项目却已经在市场先机中尝到了甜头。

　　与新兴别墅项目正争相上马的同时，同升湖山庄、山水·英伦庄园、金鹰城·圣爵菲斯、水云间、麓山别墅等已建成的别墅品牌，也在向二期甚至三期项目，发起了新一轮攻势。

　　2006年，长沙别墅市场以超乎寻常的市场放量和全线飘红的销售佳绩，让竞争态势就这样在短短时间内迅速形成，别墅大战新长沙，满城尽带黄金甲，地产日志开始改写。

　　迎来了真正的消费年

　　长沙的2006，别墅四面开花，供给与需求两旺，在消费者开始寻求舒适居住和国家宏观政策调控的双重作用之下，长沙别墅迎来了真正的消费年，日益成熟的消费理念、稀缺的终极物业形态和别墅物业自身综合素质的大幅提高，让别墅物业走向前台，逐渐成为地产主流，并开始引领高端豪宅和生活价值取向。

　　大家公认，地段、产品、环境、文化是别墅核心价值四大支撑点，在目前长沙的在售别墅项目中，诸多项目都在此基础上大做文章，如比华利山项目，位于省府板块，占据长株潭城市群核心腹地的地段优势，在产品与自然环境的双双升级之下，俨然成为南部地区品质别墅的代言者。与此同时，水云间、青竹园、蔚蓝海岸等别墅项目也纷纷大打品质牌，景观升级、文化开路，别墅这种金字塔尖的物业形态，开始真正成为了房地产业的领导者。

　　体现在产品细节的品质提升方面，比如比华利山的透光中庭餐厅和双车库的户型设计、汀湘十里的特色水系营造、青竹园的超大花园设计、托斯卡纳的手工式别墅等等，私家花园、带车库设计的超大生活空间、低密度与高绿化率、社区亲水水系等，成为众多别墅项目规划设计的基本动作。此外，产品开始了细分和形态的多样化，如比华利山的亲水坡地联排、水岸双拼别墅、岛居独体别墅等等，让别墅产品开始呈现多元化的选择，市场的细分和门槛的降低让别墅真正走入了新富阶层的视野。

　　在做好物质基础的常规动作之后，别墅项目都开始大打服务牌，比如碧桂园的“给你一个五星级的家”、汀湘十里的邀请业主共同参与新中式设计、比华利山个性服务与金管家服务等等，别墅业主对于物业服务的要求将在这些项目中得到良好的满足。

　　宏观调控凸显投资价值

　　不少消费者惊喜地发现，别墅不光有投资价值，而且升值空间还相当不菲。拥有好的环境和相对高品质的产品支撑起较高的价格，个别项目虽地段资源并非上好，甚至较为偏远，但依赖大环境优势及相对高水平的产品打造，实现了6000-7000元/平方米的价格，且销售一空。

　　买水云间联排别墅的杨先生算了笔账，单套面积210平方米，相对市场上普遍250平方米左右联排别墅项目，单价拥有了近20%（约600元/平方米）的额外上升空间。同时，由于地域升值带来的空间，两年后，投资回报翻了一番。

　　南山·苏迪亚诺营销部经理刘齐富认为，从2005年至2006年底，市场供需基本平衡。一方面，从市场供应量而言，在2006年年底前，大多数别墅项目仍处于规划设计或前期的施工阶段，虽然已经开始市场预热，但仍没有进入正式销售阶段。另一方面，从市场需求状况分析，在政府宏观政策的约束下，5年内不批别墅用地，将会导致短期内（2006年-2007年）市场别墅需求增加。形成目前的热销现状。

　　比华利山营销总监钟吉煌分析，在2005年至2007年底之间，这一阶段别墅市场供需状况处于基本平衡状态。这个阶段的典型特征是别墅市场的销售价格将持续攀升，市场上将会出现销售单价过万、总价过千万的顶级别墅项目和产品；在该阶段中，随着时间的推移，市场竞争也在持续加剧；从2007年到2009年，将是市场供应略大于需求阶段。一方面，从市场供应量而言：表格中统计的大多数别墅项目已经具备销售条件，开始正式销售，预计此时别墅市场的市场供应量将达到100万m2以上，供应量大；另一方面，从市场需求状况分析：随着众多项目的营销推广，消费者观望、等待未来新项目心态将会加重，别墅客户普遍不急于购买，因而别墅市场需求可能反而减弱。