合伙建房“一女二嫁”惹祸端

　　本报海口10月18日讯 (记者 郑 铁)本来是三人合伙投资续建海口凤翔大厦，孰料其中一合伙人将自己应得的共有财产擅自处分给两个债权人，“一女二嫁”让事情演变更加复杂化。

　　一合伙人将房产一女二嫁

　　据了解，2003年7月，符昌海、邓孚卓、莫进辉与海南亚卓物业管理有限公司签订投资建房合作协议，约定：符昌海、邓孚卓、莫进辉三人借用亚卓公司名义投资兴建凤翔大厦，每人投资、利益、风险比例均为1/3（33.33%），亚卓公司负责出具手续，不需投资，也不享有凤翔大厦任何权益，不承担任何义务。

　　合同签订后，符昌海、邓孚卓、莫进辉三合伙人共同出资将凤翔大厦建成了，5层以上均已对外销售，并且已经全部结算清楚，只剩下1—4层和地下室没有对外销售，但已经将房产证办在亚卓公司名下。

　　2005年2月7日，三合伙人对凤翔大厦的投资事宜进行结算后共同书面确认：因符昌海在合伙投资建房过程中拖欠邓孚卓1000万债务，所以符昌海决定将凤翔大厦1———4层和地下室的1/3房产抵偿1000万元债务给邓孚卓，符昌海在凤翔大厦中不再享有任何产权。

　　一二审判决结果相反

　　2005年10月，梁波以借款担保纠纷为由，向美兰区法院起诉符昌海和亚卓公司，据梁波诉称：符昌海在2004年6到10月间，共向梁波借款480万元，并于2004年11月向梁波出具担保书，将符昌海在凤翔大厦1———4层和地下室享有的1/3房产权为其480万元借款设定抵押担保，但未办理抵押登记。

　　亚卓公司、邓孚卓、莫进辉在此之前都不知道梁波所述的关于符昌海用合伙人共有财产为其借款设定抵押一事。 2005年12月27日，美兰区法院作出判决，认定符昌海设定的房产抵押行为无效。2006年1月，

　　梁波不服一审判决，上诉至海口中院，该院开庭审理后认定符昌海的房产抵押行为有效。二审判决后，亚卓公司和邓孚卓有异议，向海口中院提出再审申请，同时积极向上级部门申诉。

　　2006年10月10，接到亚卓公司和邓孚卓申诉后，国家信访局予以重视，并复函称已将亚卓公司反映的问题转交给最高法院办理。本月11日，海南省高院接到申诉后复函称：“按曾院长批示已转海口市中级人民法院依法处理”。

　　专家认为抵押行为无效

　　一方合伙人未征得其他合伙人的同意而擅自将其在共有房产中所享有的房产份额设定抵押是否有效？未办理抵押登记的房产抵押行为是否有效？就该案所涉及的一系列法律适用问题，记者分别采访了海南大学和海南政法职业技术学院的法学专家。

　　海南大学王崇敏教授和毛卫民教授、海南政法职业技术学院应用法学系文维副教授的观点基本一致。三位教授一致认为：合伙人要将自己在共有房产中的份额进行抵押担保，必须征得其他合伙人同意，否则抵押无效，何况合伙人在凤翔大厦中享有房产的具体层数、位置并没有明确。而以城市房产设定抵押必须办理房屋抵押登记手续才能有效，这是《担保法》明确规定的。合伙人以其合伙财产中的份额抵偿债务给另一合伙人，如果征得全体合伙人同意，则应当合法有效。另外，如果梁波起诉符昌海和亚卓公司，法院应当追加邓孚卓作为第三人参加诉讼，邓孚卓也可以主动申请参加诉讼，如果邓孚卓要求参加，法院不应拒绝。而莫进辉也最好作为第三人参加诉讼，以利于全面查清案件事实，确保各合伙人合法利益。

　　文维副教授还认为，由于没有明确约定合伙人具体的房产位置（如层数），所以，凤翔大厦1—4层应当属于合伙人共同共有财产。亚卓公司和邓孚卓的申诉结果如何，本报将继续关注。