收楼之前，盯紧了_新闻中心

收楼之前，盯紧了

http://www.sina.com.cn 2006年10月19日09:28 南方日报

又到了大批“准业主”快要收楼的季节。　　在拿到“金钥匙”之前还要注意什么？如果遇到不厚道的开发商，“准业主”该如何维护自己的权益？本报请来有关专家，为大家支招。　　日前，广州海珠区东晓南路“××花园”四期的业主，正在为收楼的问题发愁，不少小业主开始在小区业主论坛上联络，呼吁大家联合起来，在交楼标准达不到合同要求之前拒不收楼。　　据了解，该楼盘在上月底交楼时，开发商在“三书一证一表”中还缺少《建设工程施工质量验收监督意见书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《竣工验收备案表》，此外，楼盘的《消防验收合格证》也仍未办妥，一些业主称楼盘在安防系统、照明系统以及门框等方面存在着货不对板的问题，因此，不少业主在拒绝收楼，并要求开发商立即整改。　　根据广州市国土房管局的统计，“不按时交楼或不按政府规定交楼”，是广州市民在房地产方面反映较为集中的问题。该局表示，如果市民在收楼过程中发现问题，可拨打广州市国土房管局的房地产市场监管热线电话——83346239，进行咨询和投诉。　　专家支招　　三大焦点问题　　问题一　　日盼夜盼等来延迟收楼　　买了房，盼星星盼月亮，眼看已经到了交楼日期，谁知还是收不到房子。　　根据广州市律师协会房地产专业委员会的统计数据：因为开发商的原因导致购房者收不到楼、或者延迟收楼的情况，占广州全部房地产纠纷的二至三成。　　记者了解到，去年由于国家对房地产开发的银根缩紧，一些开发商的资金回笼计划受挫，加上施工单位在工程进度管理、安全管理方面出现问题，被监理部门要求整改等等原因，广州有一些楼盘都出现了到期仍无法交楼的现象，有的甚至一拖就是大半年，让小业主担当了严重的买房风险。　　专家支招 　　广东金粤律师事务所律师张启军：　　可要求开发商赔违约金　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”；第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。　　以上的法律规定赋予了业主在遇到开发商到期不交楼时，可以要求开发商按同地段同类房屋租金标准支付逾期交楼的违约金，如果开发商在业主催告交楼后在三个月内仍置之不理，业主还可以行使解除合同的权利，要求开发商退还交付的购房款并赔偿损失。　　但张律师提醒维权的业主注意：解除合同有时间限制的：经催告后，解除权行使的合理期限为三个月。没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。　　问题二　　“货不对板”也要业主收楼　　收楼时发现问题，理所当然应该让开发商整改好了之后再收楼。可是现实中，遇上不讲理的开发商，却提出更离谱的要求：“不收楼，就不帮你整改。”这个时候，应该收还是不收呢？　　于小姐(化名)叙述了她收房时的亲身经历：她买了某大型开发商在海珠区的楼盘，并按约定在收楼当天约了几个业主一起去收楼。验房过程中，大家都发现开发商“三书一证”不齐全，而且楼盘还是临电、信箱没有装好，单元内部的装修也存在一些问题。于小姐便和其他业主商量，等整改好之后再收楼。谁知发展商方面陪同收楼的工作人员却告诉于小姐，如果不收楼，整改日期很难定下来，如果现在收楼了，很快就能帮他们弄好。可是，几个业主都不愿意在临电和开发商证件不齐全的情况下收楼，但发展商还通过电话告知于小姐，如果她不收楼，并且鼓动其他业主不收楼，那么当初买楼给她的98折优惠就要重新查验。　　于小姐觉得非常气愤，发展商交楼时货不对板，业主完全有权利拒绝收楼，现在却遇上如此蛮横的发展商，小业主该如何是好？　　专家支招 　　律师导购网法律顾问林小冰：　　“先收楼再验楼”不可以　　按照正常收楼程序，业主应先验房，再签文件，后交收楼费。但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。　　林律师认为，发展商采取“先收楼再验楼”的做法，将可以取得更大的主动性，购房者难以取得实质性的保护，因为购房者先签收楼纸，就视为对楼宇质量的认可。业主进入单位后一旦发现房间出现质量问题需要维修、甚至需要退房或日后若是出现诉讼，往往会处于被动状态。因此，业主在收楼时一定要非常谨慎。　　林律师告诉消费者，业主收楼前首先应要求开发商出示：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等文件和证明，这是通常所说的“一证三书”。业主确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致才能签署入住单、收楼。　　碰到发展商硬性要求业主签收文件才予验收房子，或者房屋出现质量问题的，而且该房屋又未符合合同约定的交楼条件(如未取得任何验收合格文件，未达到合同约定质量标准的)，则业主有权拒绝收楼，由此造成迟延交付的违约责任由开发商承担。所以于小姐的做法是符合法律规定的，也能更好地维护自己正当权益。　　最常见的“货不对板”现象　　1.面积出现重大误差。　　按照法律规定，如果建筑面积、套内面积的误差比绝对值在3％以内(含3％)，根据产权登记建筑面积结算房价款。如果建筑面积、套内面积误差比绝对值中有一项超出3％(含3％)，那么购房者可以有两种选择：一是补足房价款(产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑误差比在3％以内部分)或要求返还房价款(产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3％以内部分)；二是退房。购房者选择退房的，发展商应在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付款项如数退还，并按一定的利率付给利息。因楼盘设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，还应当签订补充协议。　　2.配套设施“人间蒸发”。　　开发商促销宣传时作出的种种美丽承诺，包括车位、会所、幼儿园、小学、泳池等配套设施在交楼时得不到兑现，也是目前交楼时货不对板的一大问题。　　律师导购网林律师称，对此，小业主在最初签订购房合同时，就应向相关专业人士咨询或者到相关政府部门去查询小区的详细规划图；并且保留好销售广告和宣传资料。如果开发商拒不兑现承诺，那么消费者可以向法院提起诉讼，要求发展商承担违约责任。　　　　3.房屋质量存在问题。　　如果业主在收楼时发现房屋出现质量问题影响居住，或是房屋的装修交付标准不符合合同约定。那么业主有权不交纳各项收楼费用，不签收开发商的收楼文件，不签收钥匙，并要求开发商按照约定交付符合条件的商品房，同时一并追究开发商的迟延交楼的违约责任。　　此外，针对装修质量上经常出现的“货不对板”，张启军律师还指出，业主必须与开发商签订一份关于屋内装修的补充协议，在协议中，与开发商对附属设备与屋内装修项目的标准、品牌、型号、价格、颜色等做出详细约定。如果是进口的材料或设备，还要在合同中写清楚原产地。对开发商承诺赠送的材料和设备，也要通过书面形式明确下来。　　问题三　　想收楼先交入住费　　业主在收楼之前，往往被要求先交纳各种形式的“入住费用”，才能拿到钥匙去收楼。　　专家支招 　　广东金粤律师事务所律师张启军：　　可查询物价部门相关规定　　在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。按照物价局的相关规定，一次性缴交费用包括：水电费周转金，装修保证金(不装修无需此项)，公共设施费用(在销售商品房合同未有明确配套而新增加的设施，可收取下列费用，已明确的配套项目不得重复收取)：公共防盗门费、有线电视初装费、管道煤气初装费。此外，以下费用规定不能收取：供水、供电一户一表费用、信报箱、通邮费、电话管线费、装修管理费等。　　如何奏好“收楼三部曲”？　　1.准备工夫要做足　　一要看清开发商约定的收楼时间，开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。　　二要仔细研读合同中的收楼约定条款，充分了解小业主的权益。　　三要准备好各种相关资料，包括收楼通知书、购房合同、各期还款单据、如属按揭购房的要带上银行贷款合同、以及业主的身份证件等。　　此外，有条件者最好由律师等专业人士帮忙解读收楼约定，并最好尤其陪同到现场收楼。另外带上一些测量的小工具。如果有可能，为了防范日后的纠纷，可以带上录像或是录音设备，为今后维权取证做准备。　　2.验房之前先查证　　收楼当天，业主有权要求开发商先出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》(简称““三书一证一表”)，还有诸如《住宅验收记录表》等各种相关验收表格。　　由于目前许多大型楼盘分期开发，在还未完全开发成功时，《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等证书或许会没有。　　这个时候，小业主可以拒绝收楼，如果确实被要求收楼，也要有在相关文件加入书面内容，如“未见《××××证》”等。　　3.仔细验收记在案　　开始收楼时，对于开发商承诺的交楼标准以及房屋的质量问题，小业主一定要一项一项仔细查收。　　在验收过程中，如果出现上文所提的房屋质量、配套等等货不对板的问题，小业主一定要把问题一项一项记录在案。一些细节的问题，最好可以用贴纸标记出来，以便同开发商协商整改，并方便整改工作人员发现问题。　　专题撰文　本报记者　张睿　　图：　　买房是大事，验房须小心。　　何建文　摄

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