从一起侵权案件看物管责任的承担及相应启示（律师论坛）

　　随着楼市的升温，居民住宅条件的改善，当前因物业产生的民事纠纷案件正呈现上升趋势。由于此类案件案情复杂，纠纷的表现形式多样，加之相应法律法规相对滞后，因而给案件审理过程带来一定的难度，引发的有关问题亟待重视。

　　张先生租用一小区的房屋，业主按时交纳物业管理费，刚搬入小区半个月因与人发生口角，对方纠结十几人，从小区大门进入后直奔张先生所租房屋，将张先生打成重伤。此

　　一、物业管理公司与张先生之间是否有物业管理关系。

　　此案中，由于张先生刚搬入小区，自己没有亲自交纳物业管理费，其与物业管理公司之间是否存在物业管理服务关系？本人认为双方已经形成了实事上的物业管理服务关系。虽然张先生与物业管理公司之间没有直接签订物业管理服务合同，但是张先生与业主之间有承租合同，并且业主通知了物业管理公司，因此视为物业管理公司已经默认为承租人提供服务。故张先生与物业管理公司之间有物业管理服务关系。

　　二、第三人对张先生造成的人身伤害物业管理公司是否要承担责任？

　　此案中，因物业管理公司与张先生之间已经形成事实上的物业管理服务关系，故物业管理公司要严格按照与业主签订的物业管理合同来为张先生提供物业管理服务，物业管理公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，物业使用人即张先生当然可以要求物业管理企业承担违约责任。但遗憾的是由于相应的物业管理法规滞后，加之我国房地产市场不太成熟等一些原因，目前觉大部分的物业管理合同都没有明确规定第三人对业主及物业使用人在物业管理服务范围内造成的人生伤害如何承担问题，因此发生类似张先生事件时，物业管理公司的主要抗辩理由是，其所收物业管理费为综合管理费用，其收费水平仅能保证提供相关的清洁服务、代办服务及一般的小区保安服务，无法保障业主的全部财产不因他人的犯罪行为而遭受损失。但本人认为，物业管理公司应该承担未尽职责范围内相应的补充赔偿责任，此案中，由于对方携带棍棒从小区大门直接进入，小区保安没有任何的反映，也未通知公安机关，未尽到相应的义务，因此要三、此案带来的启示。

　　由于目前大部分物业管理合同对业主人身、财产损害问题没有特别约定。因此发生类似张先生的事件，业主没法完全维护自己的合法权益。因此目前业主与物业管理企业之间常见的财产损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合同中作特别约定，这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论不休的尴尬局面。

　　杨永华，中文和法律双学历，江苏南京众盛律师事务所合伙人，注册主任，白下区政协委员。中华人民共和国南京出入境检验检疫局行风监督员。从事律师职业十多年。办理过数百件各种类型的诉讼案件，担任多家企业、公司常年法律顾问。近期担任过南京航空航天大学诉讼代理人。近年来带领所内律师致力于中小型企业（公司）的法律服务，并形成该所专业特色。

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