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经济适用房政府能不能回购?(话本)


http://www.sina.com.cn 2006年10月22日06:37 江南时报

  近日,北京市规划委员会在其官方网站上登出“北京住房建设规划”,内中提到,政府将探索直接由政府回购经济适用房而非直接上市的制度。一时间,引起社会公众的广泛关注。从网上的讨论看,赞成者有之,反对者也不乏其人。如果细细探究的话,这涉及到两个问题:一是经济适用房在流通上应不应采取政府回购的方式;二是政府回购可行不可行。

  客观地说,北京市在实施经济适用房建设过程中,的确暴露出一些政府所没想到的

问题:如由于缺乏对开发商的监督机制,致使部分经济适用房项目户型面积偏大,违背了政府住房保障政策的初衷;少数高收入人群混同于普通百姓,通过购买经济适用房获利;一些单位与部门以经济适用房的名义立项,获得政府的土地划拨,实则是为本单位职工建设福利住房……但总体看,经济适用房的建设确实解决了一大批中低收入家庭的住房问题,并且对抑制北京房价过快上涨起到了相当大的作用。

  然而,现实的情况是,当房价不停上涨,而经济适用房又转为定向供应后,难免让一些无房人群产生一种无助之感。“从住房保障的角度看,政府通过回购经济适用房后的二次出售或出租,对解决部分中低收入家庭的住房问题会有帮助,但这里需要考虑到两方面的问题,一是这项政策的操作成本,二是如何处理原购买经济适用房人的利益,”业界一位资深人士认为,“毕竟当初购买经济适用房的大多数人也是普通百姓,如果人家收入提高了,想改善居住条件,一般都得先卖掉现住房然后再买大房子,要是政府按原值回购显然有失公允。这几年商品房都涨了这么多,凭什么经济适用房就不能升值?况且,买房人大多是按揭贷款,要是按银行等额还款,前期还款中大部分是利息,这部分成本怎么计算,还有大修基金、装修等等因素。所以说政府要想按原值回购是不现实的。”

  中国房地产协会的一位权威专家认为,如果政府要建立经济适用房回购制度,就应该考虑对原经济适用房业主进行合理补偿,具体补多少应根据专门机构实际评估的结果而定。

  据北京某大型房产中介市场人士分析,经济适用房的产权性质当初界定为“具有社会保障性质的商品房”,因此在满五年后补交政府10%的地价款再上市的规定有其合理性。如果只按原值回购,等于剥夺了业主享受房产升值的权益,结果公平不一定就是机会公平。但如果政府在回购考虑给予适当补偿的话,问题会更多。首先,补偿的前提是要对房产进行评估,千房千面,北京现在大约有12万套经济适用房,以后这一数量还会大量增加,假如每年有5%的经济适用房要求流通,其评估的工作量之大,是政府难以承受的。其次,政府回购的款项也是一笔不小的开销,这笔款项从何出。第三,政府回购的经济适用房必然面临二次出售或出租的问题,那么在目前我国个人征信体系尚不健全的情况下,如何对个人家庭财产状况变化作出准确判断?谁又能保障今年有资格住进经济适用房的人,以后就永远是中低收入阶层?

  该人士认为,政府回购经济适用房最有效也最简单的作法是,采取“一刀切”的方式——新房新办法,老房老办法。在今后政府推出的经济适用房项目时就公示于众:该房产不得在市场流通。这样,就可杜绝有人通过经济适用房套利的投机行为。

孟 坚

爱问(iAsk.com)

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