宏观调控会影响未来房价？

　　十月上海新楼市场成交逐步回落，从房价增幅统计数据看，广州也有步上海后尘之嫌，继8月房价小幅下跌之后，9月广州房价继续回落，新建商品住房均价创下今年宏观调控以来最大跌幅，比上月下降了406元，为6382元/平方米。北京方面，9月的住宅类房产预售均价也下降了368元/平方米，与8月均价相比，降幅达4.6%%，为7709元/平方米。

　　这简单的数字背后，看似给自住刚性需求的购房者带来了希望，政府相关部门出台

　　住宅郊区化拉低均价

　　增量土地难觅，存量土地所剩无几，导致二环以内的供应量第三季度仅占供应总量的3.4%%。对此，鹏润地产总经理童渊表示，目前北京四环内的住宅土地都已经绝版，更何况是二环。现在推出来的很多新盘位置都在五环甚至六环，房子的均价下来了很自然。这个均价并不能真实反映北京整体房价是跌了还是涨了？事实上，这只能说明，如果老百姓想买单价便宜的房子有了更多选择。

　　他举了个简单例子，如果一个城市全都开发经济适用房的话，房价一定会跌，但如果反之都是高档公寓的话，房价就必定要涨。就好比所有酒店都关门了，吃东西只能去小饭馆，吃东西看似便宜了，但事实上，可能小饭馆抬高了价格你也不觉得。反之，所有小饭馆都关门了，只有酒店宾馆开门，可能他们的饭菜已经在过去的基础上打了五折，但老百姓还是觉得贵。

　　同时，他认为，对于开发商来说，房价的涨跌过快，都不是他们所希望的，因为房价跌了他赚不到钱；房价涨了，他卖不出去。事实上，这个群体也希望房价能平稳发展。除此之外，就是要打造好自己的品牌。

　　宏观调控政策防止误区

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受媒体采访时曾指出：“‘国六条’效果初步显现，各地炒房和拆迁需求已经基本得到控制，成效完全显现还需要一段时间。但同时他认为，极少数城市房价涨幅还没有得到控制。”

　　不过，也有业内人士分析指出，宏观政策是从结构上调控，效果并不明显。控制别墅用地，给人的感觉是别墅价格要涨，控制大户型比重，给人的感觉大户型价格要涨。他们觉得结构调整不能解决根本问题，说白了市场中的真实消费需要仍很旺盛，只是很大部分由于价格过高没有转化为有效需求，即没有转化为有购买力的需求。

　　而土地供给方面，最主要的是增加供给总量问题。政府土地供应量增加了，市场自动会调低土地价格，开发商不会在土地大量供应的情况下仍使劲竞拍土地。

　　童渊在谈及宏观调控政策方面说道，国家出台一系列土地金融政策一定会影响房地产市场，但任何一个政策的推行都不一定会马上见效，假如真的出台一个政策“一刀切”或立竿见影的话，那很可能会留下后遗症。同时，他还认为，“宏观调控政策对于那些可买可不买房子的投资性人群来说会有影响，而且影响会逐渐扩大比例。从20%%到40%%甚至更多，但对于刚性需求的购房者，事实上结果会刚好相反。他们会观望，但观望只是一个时期，半年或者一年，当他们觉得房价还降不了的时候就会出手。

　　上海广州房价可能轮跌？

　　上海广州等地的房价在9月出现下跌局面。

　　地产专家蔡为民表示，9月首次出现较大跌幅的广州房地产市场，将迎来新一轮价格下降的大潮。他还大胆预测：“房地产市场很可能出现上海、广州轮跌的局面。理由在于历经了去年的房地产宏观调控后，今年上海市场的观望势态更加明显。今年不再是开发商和购房者的博弈，更多地表现为对房价下跌的一种普遍心理预期。”

　　鹏润地产CEO童渊有不同的看法，“我们从任何一个角度看上海，浦东刚建设好之初，房价曾一度迅速猛涨，政府出台了很多措施控制房价涨速，但无论怎么打压，到现如今上海的房价是涨是跌显而易见，当然对于高峰时期来看它是跌了，但我们不能跟最高点比，跟两三年前相比还是涨了不少。

　　广州的房价究竟是因为最近推出来的房子是均价比较便宜的，还是说原来买的房子贬值了。这很关键，总体的房价跌或者是涨，体现的只是这段时间的成交量。后者则是从前买的房子是涨了还是跌了，这完全可以统计出来。

　　北京房价没理由不坚挺

　　经济持续高速发展的环境，加之越来越多的人涌入大城市，存在众多外来人口的北京，最起码会有租房需求，租房人多了就会出现投资商。而且北京的外地人还有两种，来时间长了的大多会买房，刚来的会租房。鹏润地产总经理童渊指出，这几年政府又一再加大城市基础建设，多了新的就业机会、促进了经济发展的同时，城市的版图也扩大了，买房的选择也多起来。房价上涨的原因也很简单，成本攀升，开发商不赔钱的办法就是涨价，而且北京房地产市场的供需关系也决定了价格会上涨。

　　童渊表示，房子和古董字画一样不会贬值。现在北京有太多人要买房子，无论是外地的、国外的、本地的，买了房还有换房的欲望，有租的、有买的、有想换个大点的、有想离城市近一点，这种情况下，房价为什么会跌。加上，2007年不再有新的开工证下来，所以在四环内的房子总共只有那么多，卖一套少一套，房价再涨20%%甚至更多也不是没可能，当然如果在有这么多需求的情况下，如果房价还不涨只保持平稳状态，只有一个可能，就是不按市场经济规律来办。不过，中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海博士却表示，随着开征物业税、落实购房实名制、人民币升值、利率调整、控制住宅商用等措施，北京市的房地产价格将会有所回落。他援引资料称，截至上半年，北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中，他认为，奥运申办成功引发了房地产开发商对未来需求的过度预期，造成北京市住房的严重过剩。随着奥运会结束，以及政府出台的宏观调控政策，北京的房地产价格会逐步回落。

　　·地产数字·

　　5.6%%：国家统计局10月10日发布了9月份国房指数报告，全国房价涨幅为5.6%%。这一数字显示房价涨幅放缓趋势明显。

　　8363元：21世纪不动产监测数据显示：北京9月份二手商品房买卖挂牌均价为8363元/平方米，环比增长2.2%%，上海9月份二手商品房买卖挂牌均价为10736元/平方米，环比下降10.8%%。

　　7709元：9月北京市住宅类房产预售均价每平方米7709元，与8月的均价8077元/平方米相比下降了368元/平方米，降幅达4.6%%，而别墅、公寓类房产销售均价为11994元/平方米，较上月下降了87元/平方米。

　　406元：9月广州房价继续全线回落，新建商品住房均价创下今年宏观调控以来最大跌幅，比上月下降了406元，为6382元/平方米。

　　15%%：北京二手房价格从去年秋天到现在总体涨幅达15%%左右。北京房屋中介机构“我爱我家”相关人士表示，目前二手房市场以60万元左右的平均成交总价为主。

　　878公顷：北京市国土资源局负责人表示，今年年底将有878公顷住宅土地入市，这意味着第四季度住宅土地集中入市的序幕将起。