市场之手勉力举起保障大旗 拿什么拯救中低价房?

　　2006年8月29日消息，北京市政府一权威人士表示，北京市将在9月底之前公布近5年尤其是今明两年的“中低价房”、“中小套型房”的建房规划。只有这个规划公布后，才可能出台“国六条”实施细则。中新社发 吴芒子 摄

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　　【策划人语】

　　有关市场化运营中低价房的问题，其实是一系列疑惑的综合体。

　　什么房能叫中低价房？以何房价为尺度？开发商为实现低价偷工减料怎么办？以什么凭证来有效证明中低收入者？买房人低价买入、高价卖出怎么办？与其他楼盘形成不正当竞争该如何处理？……来自政府、开发商和专家在内的各类房地产人士的质疑如潮水而至。这些质疑的背后，是整个社会对这类特别的保障类住房的关切与责任意识。

　　如何让中低价房成为限价房、经济适用房、廉租房之外的、行之有效的保障类住房产品，前提就是要解开迷惑，解决问题，在体制上保证整个产品线的流畅。

　　这一期，是我们《上证·地产投资》“聚焦住房保障体系”系列报道的完结篇。然而，住房保障体系的构建与完善，光靠开发几类住房保障产品显然是不够的。政策、金融、参与者等各方面的支持，才是推动整个住房保障体系长期可持续发展的关键。

　　我们满怀期待。

　　地方政府对纯经济适用房的监督还顾不过来，谁来监督中低价房？

　　市场化的中低价房简单理解就是一种“便宜房”，它比市场的普通房价要低，因此被视为保障类住房的一种，但又不是传统意义的保障类住房，因为它的土地通过招拍挂这种市场化的方式取得。因此，与此前的保障类住房比，“高地价、低房价和低利润率”是其明显的特征。

　　而今年的房地产调控新政中明确提出：保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应；土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　此令一出，各地群起响应。广州、北京等城市都出现了或明或暗的以限房价为条件的地块出让。北京一块有望成为今年新“地王”的广渠路36号地块在招标文件中也规定，应标开发商需要向社会公布房价，令意向开发商颇感为难。

　　“另一方面，即便开发商接下了这样的地块，因土地成本增加，销售利润减少，为保障收益率，开发商一个必然的做法是尽最大可能地压缩建筑成本，倒霉的是住进去的老百姓。”一位专家担忧，“如果要做到全程监督，谈何容易？地方政府对纯经济适用房的监督还顾不过来，谁来监督中低价房！”

　　与定向销售给动拆迁户的经济适用房和配套商品房不同，中低价房最难解决的是究竟允许谁来买？

　　去年3月，上海市为响应宏观调控要求，提出了年内新开工配套商品房、中低价普通商品房各1000万平方米的目标，以落实“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的调控原则。但是，截至目前，配套商品房开工任务早已提前完成，中低价普通商品房却低调搁置。

　　据了解，除了体量问题的考虑外，如何设定认购标准一直悬而未决。此前相关人士曾表示，中低价普通商品住房供应和交易管理试行办法正在拟订之中。办法精神有：主要从户口标准、收入标准、面积标准等几个方面认定租售对象；由市里统一制订办法，区里负责组织实施；销售价格控制在周边市场价格以下，租金标准实行准市场租金。“比周边价格低就算中低价，那么上海、北京等很多城市的中心或副中心是没有低保人群能够承受的房源价格的。”北京一位开发商称。

　　相比之下，最难认定的还是申购人的收入。专家表示，由于目前税收体制的不完善，很多隐性收入无法从个人所得税中体现出来，单位证明更不能客观反映真实收入水平。

　　另外，北京、上海等地已经在思考以政府回购方式做到经济适用房的体内循环，让收益增加的低收入人群以较低价格再将房产退回政府，让更多人享受优惠，以减少保障类住房开发的总量压力。“那么，这种未来大量存在的半市场半保障的中低价房是否也需要体内循环，管理难度如何，同样需要相关部门充分考虑。”专家表示。

　　在资金保障缺失的情况下，“盖帽”成了奇特的景象。

　　如果说此前的保障类住房或多或少都得到了政府的资金支持，或减免税收、或信贷放宽、或财政补贴，那么现在的市场化保障类住房则越来越难看到资金支持的身影。“我们接这种项目其实利润不大，主要是为了和政府接近关系，是企业的形象工程。”一位参与保障类住房开发的开发商称。

　　“但是，当一切交易在不透明的隐性地带进行，对市场经济而言无疑弊大于利。与市场化商品房建设不同，在保障类住房开发中，地方政府承担了绝对重大的第一责任。如何处理好自身与市场、与企业的关系，以最大限度保证这一服务性工作的效果，是政府应该花更大力气思考的问题。”专业人士指出。

　　“不要以为保障类住房都完全是在政府牵头下开发的，很大一部分保障类住房是开发商手中的滞销房在‘滥竽充数’。”一位相关人士介绍，这种做法在行业内叫“盖帽”。为了填充地方政府已经承诺的保障类住房开发量，各相关部门分头寻找自己区域内可以“盖帽”的商品房。

　　当然，对于不少老百姓来说，能以较低的价格住上这样的房子已经是不错的选择。也算是实现了安居，令人担心的是一些地方政府这种工作风格。“没有人静下心来为百姓思考怎样造出优质又适量的安居房，只为一时充抵任务量，如此长期稳定的保障类住房体制就难以形成。”

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