评论：学者视界•楼市调控：中央政府在走回头路

　　■冀志罡

　　土地和资金历来被认为是政府调控楼市的两把利剑表面看来这非常合理，因为它们是构成房地产投资的两个基本要素———只有拿到地，并且贷到款，一个房地产项目才能真正启动。

　　与土地相比，限制信贷看起来要容易得多。金融是高度垄断行业，金融资源基本上集中在几个大型国有银行手中。国有银行实行条块管理，各地方银行只对上级银行负责，理论上可以摆脱地方政府的干扰。尤其是，信贷监督在技术上比土地监督要容易得多，这使得行政命令对金融体系更容易生效。

　　信贷紧缩开局不利

　　相信正是出于这个原因，当中央政府希望对房地产降温的时候，首先想到的就是信贷紧缩。业界一定对121文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，2003年6月13日发布）耳熟能详。这份文件令人印象深刻，并不是因为它提出的措施多么有效，而是它开启了本轮房地产调控的序幕。

　　121文件由央行制定，下手之处正是信贷。

　　客观地说，这份文件的专业水准很高。121文件第一次提出限制期房按揭，也第一次对开发企业的资本金状况表示关注。看得准，下手也准。如果该文件得到贯彻实施，那么以当时不少开发企业的经营状况，房地产行业可能真的会像潘石屹说的那样，“冬天来了”。

　　戏剧性的变化随后发生。时值非典刚刚平息，各地惊魂未定，经济增长急剧减速，恢复经济增长显然比控制投资过热更迫切。在地方政府和开发商纷纷表达了自己的不满后，中央政策出现了反复。2005年5月9日，国务院发布“国八条”（《关于做好稳定住房价格工作的意见》），对房地产行业予以正面肯定，这普遍被看作对121文件的否定。而事实也证明，在“国八条”发布后，121文件实际上是被废止了。

　　随后的2004年，各方面普遍得出了经济过热的结论，中外经济学家连篇累牍地发文声讨，统计局的投资数字又屡创新高，终于让政府坐不住了。于是宏观调控启动。

　　宏观调控变微观行政干预

　　随后，以“8.31”土地大限为标志，楼市调控的重点转向了土地。这马上就对房地产市场造成了重大影响。但中央显然并不满足于此。

　　有两点促成了这种不满。一是房价上涨并未止步，甚至出现加速迹象。以基本的经济理论分析，土地收紧造成市场供应量减少的预期，从而造成消费者对现有的产品趋之若鹜，促使房价以比过去更快的速度上涨。中央对此显然缺乏心理准备，于是更严厉的措施相继出台。

　　二是投资增速整体上并未放缓，这使中央断定宏观调控政策没有被不折不扣地执行。行政干预这个政府管理的传统法宝又被重新拣了起来。这一次，重点仍是土地和信贷，并辅以大幅提高房地产交易税。

　　政府的如意算盘是，既然本轮经济过热的核心是房地产，那么只要给房地产市场降了温，经济过热的麻烦也就自然解决了。

　　这促成了之后全面开花的楼市调控。这里的关键问题是，所谓宏观调控，已经越来越脱离宏观手段，而变成了微观的行政干预。证据有二：

　　一是直接透过窗口指导要求减少房地产开发信贷。据业界传言，2006年初，北京各大银行在上级的行政“指导”下，暂停了一切开发信贷。如果事实果真如此，那倒完全符合中国政府对行政手段的偏好。

　　二是住房消费按揭的门槛再次提高，这包括利率上涨和首付比例增加。这两个手段都不属于宏观调控，而是微观管制。

　　从宏观调控发展到行政干预和微观管制，是本次楼市调控最令人担忧的变化。这清楚地表明，在推动市场经济发展的过程中，中央政府在走回头路，虽然走的不远。

　　房地产融资限制全面扩大

　　如果说中央政府的土地调控政策不可避免要受到地方政府的制约，那么紧缩地产融资，则几乎不受任何限制。除了上面所说的提高利率和按揭首付，“指导”银行减少开发信贷外，最新的变化还有限制外资投资国内楼市，以及2006年8月16日刚刚发布的《银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。

　　限制外资投资楼市，从开放资本项目的角度看，是一个倒退。原因是，只要外资能够方便地进入国内，“曲线”投资楼市就难以制止，要真正贯彻这项政策，必须强化其他方面的外资管制。不可避免地，人民币资本项目的自由化进程就有被大大拖延的危险。

　　从《银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的内容看，政府对地产融资的限制正打算从银行、外资进一步扩展到信托投资公司和财务公司，并第一次提出对土地储备贷款的审慎原则。这是全面控制房地产融资，而不再是只堵几个主要的口子。

　　由于土地储备机构由政府设立，土地储备贷款通常不易遭到银行拒绝。但银监会显然已经注意到了其中的风险，并准备施加限制。那么以这个通知为起点，从土地开发到房产开发，再到住房消费信贷，整条产业链的每个环节都将遭到融资限制和紧缩。

　　这种全面的房地产融资限制，到底会对市场带来何种影响，目前难以预期。一个遭遇严厉管制的行业，发展受限是肯定的。所以今后两到三年，房地产行业降温将不可避免，上下游相关行业也将遭遇市场压缩的打击。而针对房地产融资的种种歧视性规定，很可能使企业行为更不规范。

　　（作者系铅笔经济研究社研究员）

　　（侯颖／编制）