宝安房价高企突破控局预期

　　中心区房价两年三级跳，背离政府拉低深圳整体楼市初衷

　　宝安房价高企突破控局预期

　　本报记者黄伟

　　“宝安楼市已不是深圳楼市的热点，而是焦点。”套用一位行内人士的话，就明白了宝安楼价对于深圳楼市的现实含义。9月以来，宝安中心区多个楼盘开卖，自西岸观邸以均价9500元／平方米开盘后，其后项目定价均与之看齐，差价幅度1000元左右。与此对应，则是业界关于宝安楼市泡沫的种种议论。曾预想拉低深圳整体房价的关外楼市，似乎正走在相反的道路上，宝安房价正成为带动深圳房价上涨的重要板块，同时又显现了强烈的垄断特征。

　　降价预期成镜花水月

　　来自搜房网的信息显示，宝安中心区自去年7月以均价6500元／平方米推出尚都以来，片区房价迅即上涨至7000元／平方米左右。而今年9月下旬开盘的西岸观邸再度发力，以均价9500元／平方米挑起宝安楼市的整体发飙。巧合的是，两个项目均为宝安本土房企鸿荣源开发。

　　据记者了解，处于同区域的幸福海岸二期开盘价定在9500元／平方米—10500元／平方米；深业新岸线价格定为12000元／平方米—14000元／平方米；菁英趣庭、第五大道、君逸世家三项目定价在8500元／平方米—9000元／平方米；而即将开盘的“德业基·山语华庭”预计价格定在8500元／平方米以上。

　　上述价格与不少购房者的预期相去甚远。开发商为高发地产的第五大道，业内人士年初曾给出7000元／平方米的预期均价。该项目占地83329.40平方米，建筑面积327514.26平方米，包括住宅、商铺及多功能影剧院、文化中心、青少年活动中心、幼儿园、老年活动站等配套设施，以102平方米—125平方米的三房为主力户型，在宝安中心区属于较为典型商品住宅。

　　尽管新政接连实施，深圳普通购房者的降价预期其实早在7月一宗限户型土地拍卖后就破灭。7月28日，深圳市首宗“限户型”地块成功地以拍卖的方式出让，成交价为3.27亿元，该宗地块位于宝安中心区，宗地号为A004－0102，买家为深圳天健地产。

　　当时即有人士指出，该地块将近6500元／平方米的楼面地价，加上深圳市的建筑成本大约1300元／平方米，再加以拆迁成本、设计、勘查、园林等相关费用，楼盘建成后成本价至少在8500元／平方米以上，也就是说至少售价9000元／平方米才有钱赚。此次拍卖是以较为残酷的形式逼迫宝安房价的进一步走高。而今，判断果然变为现实，并且是比判断预期早到了一年多。

　　宝安楼市两年三级跳

　　“自从2004年众人开始关注宝安中心区以来，宝安中心区的房价犹如夏利车加上了V8引擎，其强大的推进力使得中心区房价开始进入全面加速，将深圳其余片区远远甩在了后面，正是由于宝安中心区价格的崛起，直接刺激了紧邻的南山区，从而造就了南山区房价在2005年底的腾飞。”美联深圳市场研究部研究员王中奇表示。

　　宝安中心区房价的上涨可以分为三个阶段，第一阶段为平稳期，即2004年上半年之前，其价格水平一直在3000元／平方米左右；2004年底至2005年初宝安中心区推出的尚都、深业新岸线等楼盘之后，其价格水平开始进入直线上涨的快车道，由3000元／平方米的价格一路上升到5000元／平方米—6000元／平方米。进入今年以来，尽管面临国家严厉的宏观调控政策，竞争激烈的西岸观邸、泰华君逸世家、菁英趣庭、第五大道等楼盘，其价格水平仍然从当初的5000元／平方米—6000元／平方米一路飙升至10000元／平方米左右，短短两年时间其价格已经有接近一倍的增长。

　　王中奇还道出了一个令人回味的事实，那就是南山区与宝安中心区房价的交替上涨。“宝安中心区房价的上涨正是在2005年初，所推楼盘大多吸引的是南山工作白领阶层，其所打的卖点就是地理位置优越，以及良好的发展前景，一度带动宝安区整体房价上涨近三成。正当宝安中心区房价似乎有些上涨乏力的时候，南山区房价异军突起，有个较为重要的原因既是南山本地楼盘推盘之时，定价受到宝安中心区价格的影响，亦是步步高升，似乎将深圳西岸抛到了脑后。”王中奇说，在2006年中南山价格出现疲软之时，宝安中心区接过了南山区价格上涨的接力棒。

　　有观察人士指出，当某一片区的价格出现井喷式上涨的时候，该片区的危机也正在加速酝酿中，而南山以及宝安中心区的交替上涨，正是两区的房地产开发商互相背书所促成的，其中有相当的炒作成分。

　　已成区域垄断局势？

　　同时间段推盘，不相上下的高价不得不让人产生联想。搜房网每周地产评论主持人王方表示，宝安中心区新近开盘楼价基本同处一个位置，已直接或间接形成了价格垄断联盟，消费者根本无还价之力。而在开发商操纵价格过程中，很有可能与金融银行形成“寡头联盟”。

　　“在买涨不买跌的理由下，宝安如出现低价盘，当属劣质一类。另一方面，赠送面积成为开发商操纵价格的杀手锏。深圳市国土部门2006年6月25日发布实施的《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》，对商品房市场上一度流行的通过超大阳台、超大凸窗赠送面积的销售手段进行限制。但上述项目大都在规范出台前验收。”王方表示，开发商采用优惠的赠送方式进行促销，抬高房价名正言顺。

　　一名地产营销人士如此论述，在深圳参加2005年以前的地产研讨会，关于房地产的营销、客户与市场的问题还并不是一个很轻松的话题，因为那时及以前，仍相对保持在一个买方的市场，发展商们不仅需要在营销、客户、市场等因素上费思量，尤其在价格制定上更是小心谨慎。而现在，这些问题几乎都不成为问题，深圳楼市俨然走向卖方市场。价格制定上如何更大胆，开盘如果卖得太快表彰为次、代理公司定价是否合理反倒成为发展商疑问。

　　王方表示，在开发商操纵价格过程中，很有可能与金融银行形成“寡头联盟”，以共同分享利益增长。在没有发生金融危机之前，楼市会自然形成一个有意思的现象：需求刚性，房价上涨；价格高涨，自住需求减少，投资需求上升；房价快速上涨，持续五年时间翻一番，然后脱手。“从商人逐利的角度看，他们难免不会不对每年有两位数增长的房地产感兴趣。当下的二手房交易市场频频呈现“阴阳合同”、业主实收等等避税行为，也就是说老百姓是高房价的最终承担者。”王方认为，即使政府加大土地供应，市场仍然没有制衡力量，房价依然会高涨，开发商最终会形成赢者通吃的局面。

　　楼市现价透支未来

　　美联深圳市场研究部研究员王中奇认为，宝安中心区不仅是价格因为炒作而透支，从规划的角度来看该片区对土地的利用也面临过度开发的局面。从目前片区内已经入住的天悦龙庭、鸿荣源尚都等楼盘可以看到，其楼盘的普遍建筑覆盖率以及容积率均处于较高的水平，而且从宝安中心区土地出让的经济指标来看，容积率也平均在3.0以上。

　　“7月21日提交深圳人大审阅的《深圳2030城市发展策略》明确无疑地指出，深圳城市中心区是福田、罗湖和华侨城，宝安滨海一带和以龙岗中心为核心的东部区域只是两个具有服务功能的次中心区。”王中奇表示，该区域在规划时也存在没有充分考虑到宝安机场所带来的影响，片区位于航道以下，飞机噪音无法忽视，其基础配套设施也还有待完善。

　　另一问题则为宝安中心区由填海而成，填海所造成的后果尚难预料。“土地资源增加了，将继续保持房地产的投资热点地位，完善城市功能，拉动区域经济。因此从经济角度，填海造陆的思路并无不妥。反对的声音主要来自技术层面和环保。”王中奇认为，从生态角度看城市盲目向海上扩展，使海湾变为低地，拉直以至缩短了海岸线，破坏了自然生态系统和生物多样性；从技术层面看，填海地区出现土壤沉降是普遍的现象。

　　今年下半年以来，宝安陆续推地6宗，出让规模大大超过以往年份，且不少宗地位于边远区镇。此前有人士分析，政府此举旨在借较低出让地价，拉低深圳整体房价。但到如今，宝安中心区房价如此高位，这个目的远未达到。

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　　在宝安中心区，新建楼盘的售价节节高升。何俊摄