未获房产证买卖合约无效？

　　本报记者佘慧萍

　　没有取得房地产证的房产进行买卖转让，房地产买卖合约到底有没有法律效力？随着深圳房价的不断攀升，不少买房者虽然签了买卖合约，但试图以“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的法律规定为由，在房产证尚未办理好前随意毁约。今年以来，深圳仲裁委员会就受理了不少类似纠纷。

　　回放

　　借口未获房产证房子卖了却不交

　　2004年10月18日，唐某与深圳市某房地产公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》，合同约定唐某购买深圳市南山区某楼盘H栋某号房。合同已在深圳市房地产权登记中心备案，房地产证尚未办理。

　　2005年3月28日，唐某作为卖方与买方黄某及深圳市某中介公司三方签订了一份《房地产买卖合约》，合约约定，买卖双方通过经纪方分别出售及购入位于深圳市南山区某楼盘H栋某号房产，建筑面积约为100平方米，转让价为人民币560000元。合同中约定：买卖双方均清楚该物业尚在银行按揭之中，卖方一手房地产证尚在办理之中，并同意在此状态下签署本合约；卖方唐某需自行办理一手房地产证，办证费用由卖方负责；56000元须在签署本合约之同时付清作为定金。房地产公司向唐某交房后，三天内唐某向买方黄某交房，买方再支付其余房款，双方再签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》并办理二手房地产证，递件回执由经纪方托管。

　　房地产买卖合约签订后，黄某向唐某支付了定金56000元。2005年10月24日，唐某从房屋的开发商处办理了其所购房屋的入住手续，却未向黄某交付房屋。黄某最后只有向深圳仲裁委员会申请仲裁，请求裁决唐某双倍返还定金共计112000元。而唐某认为，双方签订房地产买卖合约时被申请人所购房屋尚未领取房地产证。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”的规定，房地产买卖合约无效，不能双倍返还定金。

　　裁决

　　相关规定不适用应双倍返还定金

　　近日，深圳仲裁委员会仲裁庭就黄某申请的仲裁案作出裁决，该房地产买卖合约有效，唐某应向黄某双倍返还定金112000元。仲裁庭认为，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定一般原则在于，一套房产如果没有产权证书，属于产权不明或不确定状态，在此种状态下，所谓的房屋所有人转让房屋，属于无权处分财产，因而该转让属于无效转让。

　　但是，就本案而言，被申请人所处分的房屋系其合法购得，并且，原购房合同已在深圳市房地产权登记中心备案。根据深圳市国土资源和房产管理局深国房［2005］254号文件规定，已备案的深圳市房地产预售合同的解除须由仲裁机构或法院作出裁决书、判决书。因此，该房地产买卖合约有效，唐某应向黄某双倍返还定金112000元。

　　分析

　　深圳仲裁委员会仲裁员刘彦甫：

　　未来产权明确买卖合同有效

　　已登记备案的房地产买卖合同未经依法解除前，合同中房屋的买受人对房屋的所有权是受到法律保护的。因为有了“已登记备案的房地产买卖合同”的解除须经司法、仲裁程序的规定，在唐某的购房合同被依法解除前，合同中的房屋的未来产权是明确的，即属于唐某所有。尽管唐某的房屋的一手房产证尚未办理且房屋尚处于抵押状态，但房产证能够办理和房屋抵押有条件地解除是双方当事人均能预见到的。

　　为此，双方在房地产买卖合约中约定由被申请人自行办理一手房产证、偿清贷款并赎出一手房产证；黄某支付完房款后三日内，双方签署用于办理产权转移登记的《深圳市房地产买卖合同(现售)》，等等。这些约定本身并不违法，而且也是遵从了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的法律原则，因此，仲裁庭认为，房地产买卖合约为有效合同。而且，这一类房屋买卖合同现已普遍存在于深圳市房地产买卖市场，只有确认这类合同的效力，才能防止某些人为了获取不正当利益并损害他人合法权益而随意违反合同或以这类合同无效为由企图获取不正当利益或逃避应负的法律责任。

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　　未取得房地产证的房产买卖转让在深圳较为普遍。朱丹阳丁玎摄