北京楼市9月缩量调整 房价涨幅放缓不应过于乐观

　　10月23日消息，2006年1到9月京城居民人均购房支出同比增加39.6％，而9月普通住宅价格同比上涨11.8%，环比上涨0.4%。今年三季度，北京商品房批准预售面积比二季度下降22.8%，商品房价格因此继续保持快速上涨态势。三季度整体均价已接近万元，达到9397元/平方米，与第二季度7861元/平方米相比，上涨了19.5%。中新社发 吴芒子 摄

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　　中新网10月27日电 据《中国证券报》报道，楼市“金九银十”的经验定律遭到最新统计数据的“破坏”。北京市统计局消息显示，在刚刚过去的九月，北京房地产市场呈现出销售面积下滑、房价涨幅趋缓和住宅空置面积大幅减少等相互“矛盾”的三大特点。

　　尽管官方观点认为，上述现象说明前期调控措施已取得初步成效。但一些业内人士表示，成交的萎缩可能更多地来自供给方面的因素；与此同时，对于房价涨幅的放缓也不应过于乐观，判断其未来走向的前提是厘清成交结构的变化。

　　调控见效？

　　日前，北京市统计局和调查总队发布消息，9月份北京商品房销售面积为159.4万平方米，明显低于前9个月月均184万平方米的水平。而至9月末，全市商品房空置面积为905.1万平方米，比去年年末减少469万平方米，其中，住宅空置面积减少了300多万平方米。在交易萎缩的同时，9月份房价涨幅同比下降了0.8个百分点。

　　统计局人士介绍，这是今年以来北京市房地产市场首度出现成交减少的现象。统计局还同时表示，由于前期北京市房价上涨过快，政府对此展开督察，市场因此产生了持币观望的心态。这是销售面积下降和房价涨幅趋缓的主要原因。

　　而北京国土局近日召开的新闻发布会则从土地供应的角度诠释了房价的变化。据介绍，截至10月中旬，全市成交地块61宗，总面积582公顷，同比增长48%；其中，以住宅为用途的地块面积占到总成交面积的93%，同比增幅更是达到96%。

　　另外，国土局还表示，今年成交的地块均价为2255元/平方米，比去年2600元的均价下降了13%；其中，住宅用地均价为2272元/平方米，同比下降了12%左右。因此，“地荒论”、“高房价缘于高地价”等说法不能成立。

　　土地供应不足后遗症？

　　不过，从土地转让到形成住宅供应，平均有1.5-2年的周期，因此，对于改善当期的供需关系，年内土地供应量的增长多少有些“远水解不了近渴”。一些业内人士表示，近期商品房成交量的下降，其实正是2004年“8·31”大限后土地供应不足的产物。

　　最直观的表现是，从5月份开始，北京市可售期房基本呈现逐月下滑的态势。根据北京市房地产交易管理网信息，从5月初到10月初，全市可售住宅面积分别为1539、1521、1414、1377、1309和1334万平方米，累计下滑幅度为13.32%。

　　按照商品房开发的逻辑顺序，可售面积的下降来自竣工面积、开发面积和土地出让面积的下降。事实上，从“8·31”大限到2005年年底，北京市土地供应一直跟不上住房需求。按照北京市建委、市统计局、市国土局和市发改委的联合公告，2005年北京市住宅供地为880公顷，规划建筑面积为1196万平方米，而今年前9个月商品房销售面积就已经达到1662万平方米。

　　尽管从理论上说，“8·31”大限之前集中批转的土地也将逐年形成住宅供应，但客观事实是，其中相当数量的拿地人并不具备开发资质和能力，因此也无法形成有效供给。

　　分析人士指出，前期土地供应的断档是近期商品房销售数量下降和空置面积减少的根本原因，而且，这一过程还将延续一段时间，直至今年的土地供应转化为住宅供应。

　　涨幅真的趋缓？

　　至于房价涨幅的回落，业内人士认为，位置和户型结构的变化或许是最主要的原因。

　　北京市房地产交易管理网信息显示，截至10月25日，全市可售住宅面积为1252万平方米。但其中，东城、西城、崇文和宣武四区分别只有14万、18万、19万和29万平方米，合计占全市可售面积的6.39%。很显然，位于城中心地区的项目占比的多少和变化，是决定住宅绝对价格和变动趋势的重要因素。

　　可以预期的是，位置结构的变化将使北京市房价进一步朝着“放缓”甚至“下降”的方向变化。事实上，今年以来，上述四区的土地供应可谓微乎其微。这在目前表现为土地转让价格的下降，而在将来则很有可能成为控制房价过快上涨的“功臣”。

　　另一方面，“90平米小户型占70%”的政策对于近期的市场也产生了重要影响。该项政策使市场产生出小户型供应增加和大户型将出现短缺的预期，并由此带动了120平方米以上户型售价的上升和90平米以下户型价格回落。业内人士认为，尽管其对总体房价的综合效应难以评估，但该因素起码不应忽视，以避免对未来房价走势产生错误的预期。（查明）