维修基金欠账 房子坏了怎么办？

　　海口市房产局透露，海口现有住宅小区有8成没有缴交公共维修基金。丁川

　　从1998年起，全国已经积累1000多亿元房屋维修基金，其中数百亿元被开发商侵吞或挪用；《物业管理条例》规定：挪用维修基金情节严重的可追究刑责，但刑法没有相关罪

　　2006年十一黄金周后，一份“联合倡议”震动中国楼市。倡议由广州12个小区的业主委员会发起，直指房屋公共维修基金挪用黑洞。一周后，参与追讨的业委会达到50家。进而揭开公共维修基金管理混乱问题冰山一角，公共维修基金安全问题成为公众焦点。

　　将来房子坏了，需要维修怎么办？小区墙体需要大修，谁来出钱？近来，被称为住宅小区“养老金”的公共维修基金引人注目，各地接连曝光管理上的黑洞，令人触目惊心！本岛读者也纷纷打来电话，表达了他们的疑虑和不安，那么，海口小区公共维修基金收取和管理现状如何呢？请看记者的调查。

　　海口8成小区未收取公共维修金

　　家住海口市国贸国华公寓的王佳（化名）告诉记者，今年2月份，该公寓发电机组出现了故障，由于小区当初没有统一收取公共维修基金，结果当时业主都很不安。

　　负责国华公寓物业管理的珠江物业公司向记者证实，国华公寓是2002年开始销售入住的，现有90户左右，楼高17层，今年2月底，发电机组出现问题需要大修，因为小区没有公共维修基金，如果眼看着电梯停止使用，必然会给业主带来不便，特别是小区内还有一些老年人。于是物业先垫付了维修费用。后来费用由全体业主分摊。按照0.8元/平方米，王佳支付了100多元。她说：“如果当初在买房的时候，统一收取了公共维修基金，就不会这么麻烦。”

　　2004年7月20日海口市房产管理局出台《关于依法收缴物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的通知》，规定当年8月1日起，海口市销售的商品房，售房单位在签定购房合同时，必须与购房者签定专项维修资金缴交协议，由售房单位代为收取专项维修资金。

　　《通知》第五条规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2—3％向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。海口市的住宅小区真正统一收取公共维修基金就始于2004年8月1日。“不收取公共维修基金就无法办房产证。所以在8月1日以后的新建小区都按规定收缴了”海口市房产局物业科科长邢祚福说。

　　《通知》第九条明确规定，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金称交给当地房地产行政主管部门代管。而海口在2004年以前的小区，绝大多数没有收取公共维修基金。海口市房产局透露，海口现有住宅小区有8成没有缴交公共维修基金。

　　2004年8月6日，海南省第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议于通过《海南省住宅区物业管理条例（修正）》，自2004年9月1日起施行。《条例》第四十一条规定，住宅区依法设立维修基金。维修基金专项用于物业共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　按照海口市房产管理局的规定，海口小区公共维修基金主要用于共用部位和共用设施设备两部分。

　　出现大修怎么办？需要出钱大家摊

　　海口8成住宅小区没有缴交公共维修基金，出现大修怎么办？业内人士曾就此专门探讨，得出的一个权宜办法就是：哪有问题修哪里，需要出钱大家摊。

　　类似国华公寓的遭遇，在海口已经不是一起。国贸的傍海小区几年前就有过，该小区属于90年代的老小区，同样没有交缴公共维修基金。其中的一栋10层住宅楼电梯发生故障后，一度只能停止使用，后来住户自发集资维修，又由于使用费用上意见不一而作罢。

　　海口物业管理人士说，不出10年，海口的住宅小区维修问题会大量出现。届时，没有公共维修基金的问题就会暴露无疑，特别是对于2004年以前的小区，问题会更严重。

　　海南中机物业有限公司总经理姚丽认为，公共维修基金归结的问题在全国普遍存在，现在，从中央到地方规定已经十分明确，那么作为政府、开发商、业主等都应该切实执行。近年来，由于管理上的漏洞，各地接连发生个别开发商挪用和侵吞公共维修基金的案件。姚丽说，作为物业企业，是在监管下具体如何使用维修，不会发生以上问题，在实际操作中，需要物业企业规范管理，同时，也需要广大业主整体素质的提高，做到共同维护。

　　百姓的钱谁来管？公共维修基金管理难

　　海口市房管局有关负责人介绍，目前海口已经收缴上来的公共维修基金有1亿多，如果2004年前的小区全部收取，总数字应在6亿元左右。按照规定，海口归结的住宅公共维修基金，建立三方共管账户，即房管、财政和小区业主委员会。对于没有成立业主委员会的小区，该基金有财政设立专项账户，与房管共管。

　　海口市《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第七条规定，维修基金应在银行专户存储，专款专用。为保证维修基金安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。第八条规定，维修基金存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金计息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

　　记者调查发现，虽然海口市住宅公共维修基金在使用上有规定，但在实际操作中还存在管理上的缺失。比如，已经收缴的公共维修基金没有一个专门的管理委员会，在收缴、使用和发放上，还存在很多的不明确之处。

　　海口市房产管理局物业科科邢祚福长向记者坦言，针对个别企业挪用的问题，他们一经发现，就会查处。但限于人力不够，执行的难度很大。他说，对于基金的收取、管理和发放，他们已制定了完整的方案上报，有待上级批准后执行。

　　邢祚福建议，公共维修基金可借鉴住房公积金模式，由多个部门联合建立管理委员会，实行统一管理。他说：“目前，这项工作刻不容缓。”

　　对于海口2004年以前的小区没有公共维修基金问题，邢祚福长说，可以采取逐月收取的办法收缴，如果一次性收取，一般几千元钱，业主可能接受困难。他说，这个费用不收取是对业主自身利益不负责，公共维修基金是涉及全体市民的大事，要通过合力完善解决。

　　海南海滨假日酒店管理有限公司总经理连蔚宏认为，海口现在的当务之急应该马上着手建立规范。同时，业主还应区分公共维修基金 和日常养护费是两个概念。日常养护费仅用于平时的小维护，对于动辄上万元的大维修必须要有公共维修基金。

　　房价有涨跌 按房价2%收不公平

　　1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》，对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定。但专家指出该办法中的一些细节存在瑕疵，在实际操作中容易出现问题，有待完善。

　　比如，根据现在的规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，认为以此做为计取基数有失公平。“拿海口的房屋价格来说，同一个小区价格有高有低，一二三期肯定不一样，但是业主缴纳的公共维修基金是一样的比例。”家住龙昆南某小区的符先生说。

　　专家认为，购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。

　　另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。

　　海南海滨假日酒店管理有限公司总经理连蔚宏说，在现行条件下，维修基金缴存方式不合理。

　　比如，在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成维修基金不能有效缴存。

　　同时，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，。

　　这些问题也造成一部分业主对缴纳公共维修基金有顾虑。

　　专家建议，在向购房人收取维修基金时，应按商品住房的基准价格的比例收取。维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。

　　小知识

　　1、什么是住宅维修基金？

　　公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

　　2、公共维修基金要交多少？具体是维修什么？

　　《海南省住宅区物业管理条例（修正）》第四十一条 住宅区依法设立维修基金。维修基金专项用于物业共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。

　　共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四十二条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。维修基金由售房单位在售房时向购房者一次性代为收取。多层楼房、别墅一般按照购房款2%的比例收取；高层楼房及多层带电梯楼房一般按照购房款3%的比例收取。所收维修基金不计入销售成本。

　　公有住房、职工集资建房和政府安居工程的维修基金的筹集、使用和管理办法由省人民政府另行制定。

　　3、公共维修基金如何申请使用？

　　《海南省住宅区物业管理条例（修正）》第四十五条 维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。

　　维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。

　　4、公共维修基金升值部分归谁所有？

　　建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第八条维修基金存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金计息净收益转作维修基金滚存使用和管理。