北京二手房市场热得烫手

　　购二手房自住保值大可放心

　　“购买二手房如果以自住需求为主，从保值的角度来看，一些人口居住密集的老社区，因其交通和其他配套设施完善，倘若又正好位于学校周边或医院附近，那购买这样的房，肯定不会贬值。”金育松表示，比如和平里、德胜门、公主坟等区域就是这样典型的二手房热点区域。

　　现在关注二手房市场的购房者，人群细分为两类，一种是购买第一套自住房，还有一种是原本在远一点的地方已经买了第一套房。因为孩子上学或老人的原因再购买第二套房，因此，后者更多会考虑地理位置的优势。

　　选择购买二手房也要根据个人的资金情况而定，比如手头有闲钱50万，对基金、股票又不太感兴趣，买套二手房自住或保值，一般来说都没什么问题。相比较购买新房，更经得起价格的考验。业内人士解释说，因为二手房的定价原则基本都会依据市场情况来看，不会跟这一区域的价格偏离太多，更不可能像某些新楼盘，完全依据开发商的某个概念来制定房价。

　　热点区域飙升供求决定房价

　　“二手房价格走势，主要还是受供求关系的影响，比如城八区内和传统的热点区域。有效供给满足不了实际需求时，毫无疑问房价会涨。但最近在远郊地区，比如丰台区的二手房交易也有抬头趋势，两年之前，那个区域的成交量还非常低，但随着近来交通及相关配套设施的改善，最近的成交量明显在上升。”金育松认为，二手房越来越受关注，主要在于它的价格，总价比新楼盘低，位置特性和配套优势。

　　这也是为什么过去二手房成交量的基数很低，而近几年增长率特别高的原因。过去几年内二手房每年成交的套数从几千套增长到1万套、2万套、4万套，一直到去年的6万多套，现如今北京二手房的成交量基本已占住宅成交量的三成左右。在一些轨道交通发达的地区，比如通州地区，一年内房价涨了近千元。而在另一些热点区域，价格涨幅甚至达到40%。

　　当然，政府的一系列宏观调控政策会直接影响二手房的放量，尤其针对在二手房交易过程中的一些漏洞，出台的专项政策也表明了政府的态度。比如专门针对二手房交易中做低合同价格，政府拿出了市场指导价的措施，对赠予的方式，一方面要求更为严格，另外对于假赠予采取一次性交纳20%的个税等等。

　　租赁市场火爆投资仍需谨慎

　　最近，张杰因为公司搬家，想在东直门附近租一套一居室的房，于是托在中介工作的朋友帮忙，最初打算希望能租一个1800元/月以内的一居室，希望房子新一点，干净一些就行，后来看了无数的房都没找到满意的，于是把承受的价格提高到2000元以内，结果还是一样。几经周折，张杰只好把眼光投到别的区域，只要到东直门交通便利的地点都行，要求降低了，他才选到一套相对满意的一居室，面积刚50平方米，租金每月1900元，地点在四惠。

　　链家地产市场总监金育松表示，北京租赁市场非常旺盛，其火爆程度可能没有哪个其他城市可比，尤其是民用住宅出租非常火热，在北京一个地段好的一居室可以租到2000元。这个价格事实上已经非常贴近2居室的出租价格。

　　他指出，虽然从目前来看，二手房交易环节上成本增加了，住宅短期投资的利润空间也越来越小，投资二手房人群的利润被削薄。因此，试图靠短期内房屋升值变现的风险很高，现在大部分人一般都采取长期性投资，靠出租获利。在链家就遇见过这样的客户，他专门购买一些位置优越的二手房用来出租，比如在一些重点中学周边，或者商业聚集地。

　　从投资角度考虑购买二手房，抛开地段优势之外和学校之外，在这一区域内房产的未来增量是否很大，也是需要考虑的因素之一。因为这往往会影响增值幅度的多少。比如，朝阳区东边的新楼盘很多，未来可预计的增量房也不少，那么这一区域的二手房价格的涨幅肯定不如西边，新楼盘少而需求大的速度那么快。北京西边因增量房少，供求比远远高于东边。尤其是西边有些区域户型好的央产房，甚至出现价格倒挂，北京二手房房源平均的供给需求比是1∶4，在某些交易热点区域比例更高，尤其是未来在一些关键性的位置，不一定会有新房，因此，在一手房始终越来越高的时候，二手房也会随着市场影响而变化。