不签现售合同中介能否收佣？　司法界对此问题存在争议

　　本报记者佘慧萍

　　房地产佣金的支付一直是深圳房地产法律纠纷的一个热点问题，买卖双方与房地产中介公司签订了由房地产中介公司提供的格式化《房地产买卖合同》，但是没有签订深圳国土房产局提供的《深圳市房地产买卖合同(现售)》，中介公司是否可以依据其提供的合法格式合同的相关条款来收取佣金？中介公司能不能要求买卖双方当事人承担违约金或者赔偿金

　　近日，记者从由深圳市房地产业协会、深圳仲裁委员会和深圳市消费者委员会联合举办的“2006年深圳房地产中介法律高峰论坛”上了解到，对于上述问题，目前深圳司法界存在争议，类似案件的判决结果可能刚好相反。

　　●观点交锋

　　格式合同不是规范文本

　　深圳某法院一位法官接受记者采访时表示，房地产中介没有促成房地产买卖现售合同成立，这个约定应当视为无效，收取违约金、赔偿金应属无效。

　　第一，依照深圳市有关规定，《房地产买卖合同》应当是采用《深圳市房地产买卖合同(现售)》文本，所谓合同成立，依照《合同法》规定，就应当是规范文本的现售合同的成立。中介公司提供的格式化《房地产买卖合同》不是法律上所讲的现售合同，也就是说合同没有成立。

　　第二，依据《合同法》相关规定，居间人没有促成合同成立，不得要求委托人支付报酬，而合约中规定的违约金、赔偿金是一种变相的支付佣金，中介没有促成合同成立，就不能收取佣金。

　　格式合同未违反法律规定

　　深圳市法律协会房地产专业委员会委员刘全民则提出了相反看法。刘全民表示，国家任何法律、行政法规都没有强制要求买卖双方签订国土房产部门提供的房地产买卖现售合同，中介公司提供格式化《房地产买卖合同》并未违反法律法规的强制性规定，只要房地产中介公司提供的格式化《房地产买卖合同》意思表述真实，不违反法律、法规或社会公共利益，合同内容具备合同法规定的完整的合同成立要件，这类合同即合法成立，委托人就应按居间合同约定支付佣金。

　　深圳仲裁委员会调研处处长王陆海表示，他个人赞同刘全民的看法，根据《合同法》和最高人民法院关于《合同法》司法解释的规定，只有违法的合同才无效，在这些法律法规里，没有规定包括二手房买卖格式合同在内的居间合同不得支付违约金和赔偿金。

　　●专家建议

　　市民买卖房产多咨询律师

　　王陆海表示，对于中介仅凭自己提供的居间合同能否收取佣金，在目前法律界还没有定论的情况下，建议在中介公司提供的格式合同中，应该明确履行合同各方当事人的先后顺序；明确中介公司的具体经办人员的授权范围、授权期限，他能够收取什么费用，能够收取什么项目，能够收取多大金额等；现在中介公司提供的格式合同主要约定了买卖双方违约应该承担的责任，中介违约该承担什么责任也应该明确。

　　“近期，由于价格上涨的因素，导致一方(买方或者卖方)拒绝履行三方所签订的房地产转让合约而发生纠纷，这种情况比较普遍，大概占今年仲裁委所处理的房地产中介服务纠纷的七成以上。”王陆海建议，中介公司在格式合同中可以明确规定违约方支付高额费用，以体现惩罚作用，如果当事人认为合约中约定的违约金过高或者过低，可以依照《合同法》规定，向人民法院或者仲裁机构申请适当减少或者增加。

　　深圳市律师协会副会长陈治民表示，目前深圳二手房交易市场中，律师作为交易主体没有参与或者参与程度非常有限，建议市民在进行总价较高的房产交易时，多咨询律师意见。