深圳廉租房制度创新待考验

　　开发商为政府免费开发，政府在地价上给予补偿

　　深圳廉租房制度创新待考验

　　自去年以来，廉租房制度在深圳各界引发热议，而今终被纳入政府施政视野。10月31日，地产调控后深圳首例廉租房与商品房用地捆绑出让成功，深圳招商房地产有限公司(下

　　深圳廉租房制度创新背后有何含义？廉租房捆绑商品房模式具体如何操作？在公共租赁房等保障性用房的政府责任与市场化运作的企业责任之间如何权衡？谁有权利享有这一社会福利措施？深圳房价高企不下的背景，使这一制度创新面临考验。

　　廉租房建设“深圳版”

　　“开发商为政府免费开发廉租房，政府在地价上支付开发成本。或许，这种创新公共租赁住房的建设模式会成为一种值得复制的尝试。”

　　9月底，深圳市土地交易中心挂出的土地出让公告称：A906－0312宗地位于深圳宝安的观澜街，总用地面积为92820平方米，建筑面积22.2万平方米，容积率为2.4。公告要求该项目90平米以下住宅占95％以上，竞得人须在项目建成后，将其住宅建筑总面积中的15％(计31503平方米)的住房无偿提供给政府作公共租赁住房，产权归政府所有。

　　深圳市国土部门对此次招标的公共租赁房的户型、房间布局、装修状态也做了相对详细的规定，其中套型建筑面积为45—50平方米，户型须为二室一厅或一室一厅。该地块土地出让合同附加条款规定，公共租赁住房建筑设计应纳入住宅区整体规划设计中整体考虑，集中建设，外观应该与整个住宅区和谐一致，并满足基本居住需要，其装修状态为简单装修。

　　由于公共租赁房与商品房打包开发，深圳国土方面对15％的公共租赁房房源选择作了初步规定：公共租赁住房栋和单元的坐落，在拟定住宅区规划设计方案和施工图时与深圳市国土资源和房产管理局协商确定。协商不成的，采取以栋和单元为单位抽签的办法确定。为了确保公共租赁房能及时到位，招标中要求开发商须在提供了明确的公共租赁住房房源后，方可申请本宗地项目商品住房预售证。

　　一家深圳媒体在评论中将此次招标定义为廉租房建设“深圳版”：开发商为政府免费开发廉租房，政府在地价上支付开发成本。该评论称，“国十五条”明确提出，2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设，但如何保证实施，尤其是在资金上给予保障，这或多或少都在执行层面遭遇“软阻力”。“也正是在这种特有国情下，深圳新近推出的廉租房建设政策格外引人关注。或许，这种创新公共租赁住房的建设模式会成为一种值得复制的尝试。”

　　在10月31日的招标会上，包括招商地产、万科新城在内的三家房企对该地块竞标，招商地产4.8008亿元竞得该宗地块，超出底价1.5亿。深圳市国土资源和房产管理局官方网站撰文称，在政府公开出让地块的小区中建公共租赁住房，在全国是一大创新，是深圳市贯彻落实“国六条”，调整住房供应结构、稳定住房价格的具体举措。

　　房价高企的压力

　　“经济适用房的价格不可能完全脱离深圳市的房价基数，这就决定了仍有相当一部分困难户买不起经济适用房，对于他们而言廉租房才是能解决住房困难的途径。”

　　在一组组数据面前，深圳房价高企不下的事实无可辩驳。10月25日，广东省统计局统计数据披露，前3季度，深圳新房价格平均高达9691元／平方米，同比去年前三季度高涨了31.9％；据国家发改委和国家统计局联合公布的调查显示，6月—8月深圳连续三月房价涨幅名列全国第一，6月竟同比上涨达14.6％。

　　一个月前，国务院房地产市场调控政策落实检查组莅临深圳，对深圳政府落实2003年以来颁布的各项政策的情况进行为期4天的检查。尽管在落实中央调控政策中，深圳率先出台了相关实施细则，但深圳房价涨势回落不容乐观。“深圳应在已编制住房建设规划的基础上，从严控制建设项目和住房结构，保证调控政策的顺利实施；另外，还应继续扩大住房保障的覆盖面，并加强房地产税收尤其是二手房交易市场的管理。”该调查组代表董树奎如此表述。

　　房价高企的另一面是城市低收入者的住房难题。在今年深圳市两会上，多名人大代表和政协委员就明确提出深圳应该仿效香港，大力兴建廉租房，解决中低收入者的安居之困。“以往深圳住房保障以可买卖的经济适用房为主，但是这个价格不可能完全脱离深圳市的房价基数，这就决定了仍有相当一部分困难户买不起经济适用房，对于他们而言廉租房才是能解决住房困难的途径。这样也可以扩大住房保障的覆盖面。”深圳社科院城市运营中心主任高海燕表示。

　　作为解决城镇最低收入家庭住房困难的社会保障制度，廉租房的提法在1998年左右出现，国家相关部委随后还出台《城市廉租住房管理办法》，并规定市县房地产行政主管部门负责制定本地区廉租房的具体实施方案并负责廉租房的管理工作。虽然有此管理办法，但深圳此前一直发展的是商品房市场和经济适用房，廉租房保障体系未从根本上建立。

　　各方压力、各界热议终使廉租房制度纳入政府施政视野。7月10日，深圳国土部门公布了2006年度土地出让计划，表示房地产用地供应计划分商品房用地供应和政策性保障住房两大类，明确推出40公顷的政策性保障住房用地，拟建以“政府公共租赁住房”为重要形式的政府住房保障机制。而据深圳市最新住房建设规划，在未来5年，公共租赁住房建筑面积将达到570万平方米。

　　地产商的利益权衡

　　“选择高市场回报，还是选择提高廉租房供应效率，这取决于政府的取向；选择企业品牌形象宣传还是选择商业价值，这取决于开发商的取向。”

　　有业内人士认为，商品房开发建设应该是纯粹的市场行为，而保障性用房问题是一个社会问题，主要责任应该是政府，政府应该拿出专项资金、专项地块由市场竞标开发建设，可能更有利于目标的实现。从国际上看，美国、德国对于公共租赁房的模式主要采取政府出资、产权归政府，并实行集中成片开发供给，国内其他城市也主要采取政府直接投资的形式进行廉租房开发。

　　在今年的深圳市四届人大常委会六次会议上，常委会常务副主任庄礼祥在审议2005年度土地使用权出让金使用情况时表示，如果政府早点布点规划建设廉租房，解决大量进城务工人员的住房问题，城中村的廉价住房就会失去市场需求，也就不会出现失控的情况。另一个信息则是深圳今年以来大力提倡企业社会责任。

　　“一方面是政府缺位，一方面是企业应尽企业社会责任，这两者有一定的结合空间。”供职于一家知名中介的研究员林先生表示，政府在地价基准价上适当让步，地产商接盘后将加快廉租房的供应速度，同时也尽到一定的社会责任。深圳社科院城市运营中心主任高海燕接受媒介采访时表述更为直接：“选择高市场回报，还是选择提高廉租房供应效率，这取决于政府的取向；选择企业品牌形象宣传还是选择商业价值，这取决于开发商的取向。”

　　据记者了解，该地块邻近宝安观澜高新技术园区，位于竹园路与大和路的交界处，交通较为便利，可以解决周边低收入者的需求。深圳市国土部门相关人士曾表示，该宗出让仅仅是适应观澜的当地需求，同时将会在市区内寻找合适的土地，下一步可能会在龙华附近。只要有合适的地都会采用这种方式出让，这会成为‘直接供应’的一种重要的补充方式。如此来看，“深圳版”的试验已经埋下了大规模推广的伏笔。

　　具体操作尚未定局

　　“地块的出让合同书中对于房租如何收取、住房如何申领等事项并无具体规定。这正是部分人士的担忧之处。”

　　记者发现，在该宗地块的出让合同书附件条款中仅有”本宗地内开发的公共租赁住房由甲方(即深圳市国土资源和房产管理局)按照深圳市政策性住房管理有关规定组织出租。”的规定，对于房租如何收取、住房如何申领等事项并无具体规定。这正是部分人士的担忧之处。

　　林先生表示，从管理角度看，国内城市中北京的经验值得吸取，该市成立了一个廉租住房管理中心，专门负责廉租住房的房源筹集、配组实施、档案管理以及政策宣传咨询等工作。“另一个难题是定价问题，是根据周边市场租价来定？还是政府出面定一个合理价格来长期实施？”林先生说。

　　外来工能否从此项制度创新享受实惠仍是未决问题。深圳去年底曾出台的《深圳市廉租住房制度实施办法》，主要解决对象为深圳户籍的低保家庭，而且大都以货币配租为主。如果外来工能享受，以何种程序申领，政府如何监管？廉租住房制度实施到位或许还将修改深圳市政策性住房管理相关法规条例。

　　无论从哪个角度而言，外来工应该享受城市的发展成果。全国政协委员、深圳原市委书记厉有为曾在今年全国两会上呼吁，在深圳近千万外来工中，农民工占了绝大部分，虽然有了一定的劳动技能和稳定收入，但要想买房却很困难，恐怕倾其所有都难以实现。他们为城市发展作出过贡献，因此城市政府有责任把他们留下来，而廉租房是最好的选择。

　　本报记者黄伟

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　　对于买不起经济适用房的人群，廉租房才是解决住房困难的途径。何俊摄