业委会背着业主收物业好处

　　业主委员会作为业主的维权机构，是近几年的新生事物。在有效维护业主权益的同时，业委会拥有的权力谁来监管，如何监管成为一个新的话题。昨天，在走访了长阳花园、清江花苑等20余家单位后，《南风窗》杂志联合南师大社会学系公布了今年对南京业主维权和城市社区治理的调研结果，并提出了最佳社区治理模式。□案例

　　业委会背着业主收物业的好处

　　据某住宅小区居民反映，到今年，其业主委员会成立快有3年了，成立至今其业委会主任背着全体业主，私下里收受该小区物业公司每月500元的“佣金”。《江苏省物业管理条例》（修改）2003年10月25日版本，第十一条规定：业主委员会由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。小区居民质疑，像这样按月收受企业的薪金，是属于兼职还是属于被商业收买？同样，据居民反映，另一家小区业委会原主任同样收受物业公司的月薪1000元，后来因事情败露，被迫辞职。

　　业委会向物业索要万元活动费

　　江宁区某小区原物业公司某物业称：因为业主委员会产生后，认为自己手中掌握着权力，便私利膨胀，以各种原因向物业索取费用，如业委会成立之初就向业主索取了一万元活动经费。除去以手中的权力来向物业公司索取好处外，当物业公司不能满足其需要与其产生矛盾时，业委会便通过全体业主赋予的权力来与新的物业公司签订合同。

　　由于在法律上，业主委员会可以代表业主解聘物业公司。在实地调研中，就遇到了这样的一种情况，有的业主委员会有着自己单独的利益需求，以解聘物业为要挟来获得不正当的利益。所以，物业公司有时候还得首先满足这些业委们的要求。“据我了解，物业公司私底下给业委会好处，已经成为了普遍现象。我们之前也这么做过，这次业委会这么急着要炒我们，就是因为我们没有满足他们的额外要求。他们开会要到星级酒店，要续约的一个主要条件是要每年交给业委会一万元‘创收款’。”某物业公司L女士说。面对这样的“潜规则”，物业公司也是敢怒不敢言。出现物业公司向业主维权、物业公司告业委会的情况，也就不足为奇了。□分析

　　物业管理条例实际操作困难多

　　调查显示，监督机制的不完善是业委会变质的症结所在。《南京市物业管理条例》规定，业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案等，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。但就是这个1/2以上通过和2/3以上通过，在具体的实际操作过程当中的困难是十分巨大的。

　　在此次统计的问卷中，“您参加过小区的业主大会吗？”有71%居民选择没有，在没有的原因中，又有40%居民选择没有召开过这种大会，有30%居民选择当时并不知道有这样的大会。南师大社会发展学院社会学和社会工作系主任、社会学博士白友涛教授分析说：“业委会之所以变质，从制度上来看是监督机制不完善。同时目前的《物业管理条例》在实际操作中也有许多困难。最根本的，还是业主们的参与程度不够，民主意识不强。

　　业主调查问卷统计结果纰漏多

　　据调查，大多数业委会通过上门发放选票的方式解决开会投票的问题，这样就产生了一个问题，这些发放、回收、统计选票成了一个很容易暗箱操作的环节。“我们一栋楼有12户业主，我楼上的邻居和我们家投的都是反对票，结果一统计出来，冒出了11票同意。你说这样的投票还合法吗？还有效吗？”业主W先生说。

　　另外，调查中还遇到了一件很有意思的事情，这也体现了发放问卷、“民主”解决问题的弊端。“只要是发放的问卷或选票都填同意。业主委员会发放是否同意业委会的留任，业主填同意。罢免业委会的发放问卷时候同意罢免业委会，业主也填同意。这就出现了同意业委会留任的比例超过了2/3，同意罢免业委会的比例也超过了2/3的情况。业委会的支持者说他们的票是合法的，罢免业委会的也说他们的票是合法的。闹得快要打起来了。”业主C女士称。□建议

　　构建和谐小区给出合理建议

　　此次调查还提了很多可以操作化的建议。建议一：业委会“闲人政治” “智囊团”。“闲人政治”是指业委会委员们，最好是那些退休的老干部。从调研情况看，很多业委会有名无实，问卷统计中，53%表示不愿意成为业委会的委员，其中有70%的业主是因为没有时间和精力。“智囊团”是说，让小区里的法律、管理、经济等行业的专业人士充当顾问的角色，为小区的公共事务出谋划策。

　　建议二：“小区是我家，维权靠大家”。小区的事情是所有业主的事情，怎样有效地使广大业主们关心关注小区的公共事务，这甚至比维权本身更充满挑战和意义。

　　建议三：公开透明的信息渠道。网络平台就是一个很好的信息交流渠道，也有独特的优势。一方面业主们没有过多的精力和时间开会商议，网络实效简单就很好地解决了这一问题，另一方面，网络的匿名性和平等性，使每一个业主都可以平等地发表自己的意见，而不用担心被打击报复。当然，业主们大多数有电脑，而且有使用电脑的习惯，这是一个基础。

　　您对业主委员会有什么建议，有什么问题要举报，晨报今天下午2 00 4 00开通热线86854552，欢迎参与。

　　作者：梅飞飞 孔祥宏/来源：南京晨报