我出租房子 中介牟暴利

　　本报讯(记者高利锋)近日，有读者致电本报称，他为了省心把房屋出租全程代理给了一家房产经纪公司，合同签订了每月的3日前把房租打到卡里，但第一月晚了半个多月，还是在他的再三催促下才将房租打到卡里；第二个月仍然没有按时付款，他不得不再次催款。“本来找中介公司代理就是图个省心，没想到现在麻烦更多了。”

　　记者通过走访发现，目前省会房屋出租市场上有近10%的业主选择委托经纪公司代为

　　■中介如何“全程服务”

　　“出租者要想在全程代理出租过程中，最大限度地规避风险，首先要了解服务流程和具体操作的方法。”省会一家房产中介公司负责人告诉记者，“所谓全程代理，就是业主将房屋使用权全权委托中介公司处置，每月定期获取约定的租金，如同把房子‘存入’银行定期获利息。此后，房屋的出租、租后服务、租金催缴全部由中介公司负责。”

　　由此不难看出，这种模式对业主来说绝对是充满诱惑力的———经纪公司既可以为出租方提供全程服务，使其在获得稳定租金收益的同时不必为出租房屋投入精力和时间，又能在不增加承租人任何负担的情况下提供租后服务。

　　“出租全程代理的确为出租者节省了不少精力，并且不必担心收益问题，”业内人士称，“但这不代表全程代理就没有风险，相反，由于全权委托的关系存在，出租者更要小心谨慎规避风险为上。”

　　■警惕“空置期风险”

　　省会电力小区的张超循先生曾委托一家经纪公司做全程代理，双方商定在15天空置期之后将租金交于张先生。但15天后，张先生并没有收到租金，经纪公司的理由是：没有找到合适的租房者，空置期要再延长30天。张先生就这样白白损失了40多天的房屋租金。

　　业内人士分析，除了那位读者被拖欠租金的事例外，这种利用“延长空置期”为由拖欠租金的经纪公司不在少数：“每年有15天至60天不等的时间算作空置期。空置期的长短由经纪公司与业主商定，经纪公司的收益也由此获得，所以，有些经纪公司就利用这种延长空置期的伎俩牟取暴利，而某些经纪公司甚至以延长空置期为由撕毁原先的合同。”

　　“拖延交付租金”是“出租全程代理”服务最普遍的风险，也最该引起出租者的注意，那么，一旦出现这种情况该怎么办？又应该如何避免出现这样的情况呢？

　　■“细化合同”是关键

　　“合同是‘出租全程代理’最重要的部分，出租者和经纪公司的合同签得越细化，代理的风险也就越小。”槐北路一家房产中介公司在接受记者采访时说，“首先，合同的条款要包括经纪公司付款日期，一旦拖延时间交付后，违约责任也必须清楚地写于合同上，以便一旦经纪公司出现违约情况，出租者可以及时进行索赔；其次，室内设置配备一定要尽可能地细化写明，有助于日后交验、收房。”

　　出现一些拖延交付和撕毁合同的情况大多是由于出租者并没有在签订合同之时注明违约和赔付条款而造成的，而所谓的“约定”和“口头协议”更无法具备法律效力。

　　最后，这位负责人还提醒出租者，一些打着“零佣金代理”的经纪公司实际上也在“暗处”获利，出租者最好选择那些品牌经纪公司进行代理业务，这些公司一般都具备房屋出租代理资质，在合同的制定、运作上经验丰富，可以从源头上规避风险。

　　据记者了解，现在有一些并不具备房屋出租代理资质的经纪公司也在进行着此类业务，出租者可以在市房管局网站上查询到相关名单。所以，在房地产经纪市场信用机制还不够健全的情况下，出租者选择中介进行全程代理需要格外注意。

　　中介出租全程代理流程:

　　咨询→委托登记→上门查看→协商价格→结清费用→签订合同→物业交割→银行开户→按期收取租金