沪穗房价"变轨"分析：政策执行力改变楼市预期(2)

　　政策执行力改变楼市预期

　　从我国的实践看，房地产市场的“预期”与政策的“执行力”有着紧密关联。曾经有一度，房地产开发商对宏观调控政策出现了“免疫”的情况。地产商相信有关政策在执行时会被“有情”操作，消费者不信楼市能被“调控”下来，这一局面在近来得到了一定改观。随着一批违规批地、收受商业贿赂的政府官员被处理，国家政策的威信重新得到了确立，

　　消费者、房产商在“预期”上出现的变动正体现了这一传导管道的疏通。

　　上海某媒体房地产事业部曾经进行过一项国庆黄金周置业心态调查，十一黄金周不买房的占34%，持观望态度的占36%。而在度过这个清冷的黄金周后，当地商品房成交继续保持下跌势头。统计数据显示，黄金周后第一个星期，上海商品房成交量较十一前一周下降22.5%；商品房成交均价则较十一前一周下降6.6%。

　　在广东方面，广州市房管部门称，9月广州新建商品住房均价较8月下降406元，环比跌幅达6%。而深圳一家地产研究机构发布的数据则表明，9月深圳新房价格环比下跌8%。该机构还表示，市场调整趋势明显，预计年底前还会有10%的跌幅。

　　专家认为，目前中国房地产行业宏观调控还处于“胶着”状态，楼市究竟走向何方还很难预料，但房地产市场是一个典型的预期市场，成交的多寡、房价的高低与消费者、地产商对后市的预期有着重要联系，因而，对于中国楼市，“预期”的改变意味深长。（蔡国兆 徐寿松黄玫）

　　沪穗楼市现状

　　上海楼市"诱惑"不敌理性 "银十"说法破灭

　　随着十月沪上房产销售惨淡落幕，“银十”说法破灭。数据显示，沪上十月新楼市场成交量较上月下降近三成，而二手房市场也鲜有交易。尽管卖房者动足脑筋，百变促销手段，但沪上购房客却并不买帐，以理性拒绝诱惑。

　　"金九银十"惨淡收场 上海楼市成交跌破"年线"

　　尽管此前业内人士对“金九银十”的低迷早有预期，但“银十”成交量低于目前全年平均水平，还是大大出乎他们意料。上海网上房地产公布的统计数据显示，今年10月份，上海共销售住宅商品房169.7万平方米，成交套数为14892套，分别低于截至10月份全市住宅商品房月均成交面积176万平方米和月均成交套数15463套。

　　10月广州二手房成交继续活跃 各区成交增一成

　　据中原地产统计数据显示，在十一黄金周广州一手楼盘强劲的形势下，二手住宅全市买卖成交量继续保持上月活跃的势头，并有所上升。除番禺因前几个月快速增长，本月略微回落外，其他区域均有一成左右的增长。

　　10月广州新房均价突破7千元 购房热情有增无减

　　截至10月31日18时，阳光家缘网的数据显示，10月广州市预售商品成交均价7028元/平方米。这是近年来广州一手住宅均价首次突破7000元大关，环比增长9.35%。满堂红研究部认为，均价历来高于全市平均水平的中心四区(荔湾、越秀、天河、海珠)成交量增长，而成交均价较低的其它六区成交量下降，是促使全市均价上升的主要原因。

　　业内看法

　　经济观察：腐败是导致房价虚高的“隐性力量”

　　这种权钱交换最终必然增大房地产开发的成本。假设没有腐败行为，与房地产有关的一系列经济活动，比如，土地的出让等等，都是市场化的，也是公开和透明的。政府采用公开招投标、拍卖、挂牌出让的方式，开发商们就能通过公平竞争获得土地。但是，当权力与开发商勾结以后，就凭空多出了三部分成本。

　　房价大幅波动 上升势头不减 带来调控新变数

　　从以上一线城市近期楼价的表现中，我们至少可以得出如下结论：首先，国内房地产市场需求仍然强劲，购房者经过短暂观望之后，又重新回来了；其次，伴随着购房者的回归，房价发生明显的波动，看起来上升势头更加强劲；第三，如果主要以房价涨幅是否受到抑制来判断政策的实施效果，那么本轮调控似乎并不很成功。

　　房价结构性上涨就合理了吗

　　有关部门真是急百姓之所急，连忙出来澄清，说是10月份成交的产品结构导致了全市房价的上涨，尤其是中心城区的成交飞跃，高档房比例提高，无法如以前月份一样，以城郊的低价成交来拉低、平衡全市的整体价格水平。言下之意，均价虽然涨了，但只是因为豪宅占的比重大了。不是政府抑制房价不力。不过，小老百姓的另一种解读是，这不明摆着低价位的房子都没有了，广州的房子基本上都是豪宅了？

　　来源：半月谈