沪穗房价"变轨"分析：政策执行力改变楼市预期

　　在全国大部分热点城市的房价依旧涨势不减的同时，上海、广州等风向标地区出现了房价走低动向。中新社发 吴芒子 摄

　　版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，

　　在全国大部分热点城市的房价依旧涨势不减的同时，上海、广州等风向标地区出现了房价走低动向：上海不久前首次出现三环齐降的局面；广州9月份新建商品住房均价环比跌幅6%，创下国家新一轮宏观调控启动以来的最大跌幅纪录。

　　要根据市场的些微变化来预测房价走势是一件困难的事情，但是，其中蕴含的消费者与开发商的心态变化是一个值得关注的趋势。从某种意义上说，市场预期、心态决定着市场行为与市场态势。

　　消费者：持币再等待

　　“金九银十”已经结束，房地产开发商们的“收成”并不尽如其意。从全国来看，国家统计局发布的数据显示，前三季度我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅回落2.4个百分点。其中，9月份房价与去年同期相比上涨5.3%，这一涨幅比8月份再降0.2个百分点，实现7月份以来的连续两个月下降。

　　房价上涨依旧，但涨幅放缓。这中间，消费者的“持币观望”起到了多大作用?

　　“前几个月不买房是因为政策不明朗，需要观察；现在不买房是因为楼市上扬乏力，前途难测。”浙江投资者林谦对记者说。

　　在过去的几个月时间里，林谦的心态发生了微妙的变化。“‘国六条’出来，是个原则性的文件，需要看看；规定房屋供应结构，真的能够做到么？再看看；但到了二手房强征个税、限制外资炒房，情况就发生了很大改变，再到清理土地市场、反商业贿赂，形势已经非常明朗，政府有决心，也有行动。”

　　毫无疑问，国家加大房地产市场调控力度以来，经历了这一心态转换的投资者、消费者不止林谦一人。

　　在消费者心态转换与房价涨幅放缓之间是否有直接的关系，目前尚不得而知。但中国指数研究院不久前发布的抽样调查显示，35.4%的被访者表示将推迟购房计划，86.4%的被访者认为当前房价偏高或者太高。

　　房产商：从“坚定”走向“动摇”

　　国家统计局综合司的数据表明：9月份“国房景气指数”为103.14，在8月份下跌的基础上进一步回落0.17点。在房地产市场即期景气指数回落的同时，国内部分房地产开发商对后市的看法也出现了一定改变。

　　9月末，上海2006年一号土地出让公告所涉20幅地块全部尘埃落定。其中，有身价倍增者，也有黯然流标者。业内人士评价称，地块出让的“冰火两重天”，说明房地产商们对后市有了相对谨慎的判断，至少他们已经意识到拿地就能赚钱的时代已经过去。

　　在珠三角地区，类似的情形也已经出现。“市场环境有些不同了。我们现在拿地非常慎重，不敢再轻易出手。”最近，多位广东地产商对记者这样说。

　　“现在的市场我看不清楚。复杂的因素太多，到底会怎样走，只有拭目以待。”一位在几个月前尚对市场坚定看好的房地产商在接受记者采访时作出了模棱两可的表态。

　　政策执行力改变楼市预期

　　从我国的实践看，房地产市场的“预期”与政策的“执行力”有着紧密关联。曾经有一度，房地产开发商对宏观调控政策出现了“免疫”的情况。地产商相信有关政策在执行时会被“有情”操作，消费者不信楼市能被“调控”下来，这一局面在近来得到了一定改观。随着一批违规批地、收受商业贿赂的政府官员被处理，国家政策的威信重新得到了确立，从政策到市场的传导管道也得到疏通。

　　消费者、房产商在“预期”上出现的变动正体现了这一传导管道的疏通。

　　上海某媒体房地产事业部曾经进行过一项国庆黄金周置业心态调查，十一黄金周不买房的占34%，持观望态度的占36%。而在度过这个清冷的黄金周后，当地商品房成交继续保持下跌势头。统计数据显示，黄金周后第一个星期，上海商品房成交量较十一前一周下降22.5%；商品房成交均价则较十一前一周下降6.6%。

　　在广东方面，广州市房管部门称，9月广州新建商品住房均价较8月下降406元，环比跌幅达6%。而深圳一家地产研究机构发布的数据则表明，9月深圳新房价格环比下跌8%。该机构还表示，市场调整趋势明显，预计年底前还会有10%的跌幅。

　　专家认为，目前中国房地产行业宏观调控还处于“胶着”状态，楼市究竟走向何方还很难预料，但房地产市场是一个典型的预期市场，成交的多寡、房价的高低与消费者、地产商对后市的预期有着重要联系，因而，对于中国楼市，“预期”的改变意味深长。

　　(文章来源：半月谈，作者：蔡国兆 徐寿松黄玫)