现“忽悠”新手法

　　据记者了解，在今年7月中旬，东莞市四部门联合发文要求规范楼市秩序之后，大部分开发商都在严格执行各项规定，但10月、11月东莞有众多新盘纷纷亮相开盘，一些楼盘开始采用了许多新的手法“忽悠”消费者，并衍生了各种各样的“营销秀”、“开盘秀”，在一片热闹红火的楼市交易中，身处其中的购房者很多都是“当局者迷”，而由于买卖双方存在着信息不对称，如果开发商故意耍手段，部分购房者稍不小心就会深陷其中，无法作出理性的判断。

　　猫腻：

　　“诚意登记” 、隐瞒高价吸引人气、不告诉消费者关键信息

　　文：记者 张玉云 汪绍文

　　图：记者 邱伟荣

　　手段一：

　　变“认筹”为“入会”“登记”为蓄客

　　今年7月中旬，东莞建设、房管、工商、物价四部门联合发文规范东莞商品房销售管理，要求各楼盘在未取得商品房预售证前，不得以认筹和收取定金等方式变相销售商品房。

　　记者了解到，在该文件出台实施后，大部分开发商都基本按照文件要求重新规范自身的销售行为，市场上没拿到预售证就“偷步”进行认筹销售的楼盘已经很少了，但一种新的前期蓄客探市的营销手法目前在各盘的销售前期非常流行：就是要客户进行诚意登记、成为可以享受优惠折扣的会员客户。

　　某楼盘销售人员许小姐称，开发商这么做的原因很简单，就是通过客户登记资料、数量等了解前期的市场反应和信息，然后订出市场能够接受的价位，同时这也是一种前期蓄客的主要形式。

　　而部分楼盘甚至在开盘前要求诚意客户交纳一定数量的诚意金，或者以“会员升级、享受更多优惠”的形式吸引客户先交部分钱，这样一来，客户虽然什么都不知道，但在折扣优惠的吸引下，许多购房者还是愿意掏钱“升级”，那么开发商对市场的把握度就更高了，客户也进一步被“套牢”。登记、交诚意金的客户数量越多，高价售房的机会越高。

　　建设局：

　　项目拿到预售证才能收取诚意金

　　建设局房管科有关人士表示，现在开发商所做的各种前期探市手段如登记、入会等，只是一种市场营销行为，只要不收任何费用就不算违规，而收取诚意金的情况只能在项目拿到预售证后才能进行，否则就违反了相关规定，属于变相销售商品房的行为。

　　手段二：

　　开盘前仍不透露价格信息

　　最近小谢看中了东城某小户型楼盘，但最后非但没买成还窝了一肚子火。原因就是开发商在开盘前一直保持神秘态度，在开盘前一天售楼员还不肯透露楼盘均价。

　　开盘当天，小谢到现场，问价格销售人员都说不清楚，小谢和丈夫在现场一片混乱中最后才在一个角落的玻璃窗前看到公布出来的楼层价格。

　　当时小谢非常生气：“其实售楼人员在当天怎么会不知道楼盘均价？可他们就是不说，已经有价格公布了也不告诉我们到哪里找，这么做是为什么？就是怕我们觉得单价高不肯来现场，这样人就少了嘛，大家争抢选房也没声势了；其次就是怕我们事先知道各楼层的价格，怕选不中好的就不下定，所以故意对价格遮遮掩掩，这么做对一个诚心来买房的人不是很过分吗？简直就是在‘忽悠’我们！”最后小谢一气之下决定不买该盘了。

　　另一位“有幸”选到号认购该盘的张先生则对自己一时头脑发热签了认购书非常后悔：“当时开盘现场的人特别多，开发商又搞排队选号什么的，搞得我很紧张，最后选号成功了，马上有一群售楼员围上来恭喜我，说我命好。因为当时排号选房的人太多了，在选好房、对价格不了解的情况下，我就急忙先交了2万元定金，然后才签认购书，这时售楼员才跟我计单价，我一看傻眼了，单价很高要7000多元/平方米，那时我就很后悔自己怎么那么心急下定，完全是被现场气氛搞到头脑发昏，现在后悔都来不及了。”

　　行内人士：

　　未了解清楚前勿匆忙下定

　　因为开盘前销售信息不清楚、开盘后现场人太多无法仔细了解到相关信息，许多购房者就在忙乱中匆忙下定认购，而在这种情况下买楼的人很多，后悔的人也不少，但为了2万元不被“打水漂”，许多购房者都只好“认命”。

　　行内人士许小姐表示，无论开盘现场多混乱，购房者都享有知情权，但现在许多楼盘销售人员在客户未下定前是不会主动透露一些重要的销售信息的，客户如果过于粗心的话就很容易“走漏”一些关键信息，因此购房者应该在认购下定前仔细了解所选房屋的楼层、朝向、户型、单价、付款方法等，销售人员也应该明白解答，不能以人多没时间为借口不回答或敷衍了事，而买家更不要因为场面混乱就匆忙下定。

　　手段三：

　　“霸王条款”在签字后现身

　　许多购房者在没了解清楚相关信息就下定，往往会出现一些不愉快的情况发生。

　　家住南城的阿成就是其中一例，他在签预售合同时才知道所买的楼盘开发商拒绝使用公积金贷款，而这只是接踵而来的“霸王条款”的一项，随后阿成发现该合同对交楼标准、装修标准的规定比较模糊，于是要求增加条款，可销售人员告诉他，不能对开发商已拟订的合同条款做任何改动或增减，否则就不能签合同，而且所付的2万元定金不予退还。阿成一听气坏了，现在正在考虑如何退房解约。

　　律师解答：

　　合同无法达成合意可以解约退钱

　　对于阿成所购楼盘发展商的做法，深圳江山宏律师事务所江律师认为，合同条款应在秉承公平合理的原则下制订，并且双方达成一致意思时才能完成，像阿成所购楼盘发展商单方制订合约又不允许另一方加上合理条款的做法是不合法的，在这种情况下如果双方无法达成合意、发展商单方不愿签署合同则购房人可以要求解约，但应通过诉讼程序要求开发商退回已交纳的定金。

　　会不会被“忽悠”关键在自己

　　记者最近接到多宗电话投诉都是自称被开发商的营销手段“忽悠”了，然后买了一间要也不是、不要也不是的“鸡肋房”。记者在随后了解到的信息中发现，事实上这些开发商所操作的许多营销手段充其量只是有点“水分”、存在一些取巧的“猫腻”，但这种市场营销操作行为并不违规，而只是利用营销策略、消费心理战术成功鼓动消费者买楼、赢得了市场，如果你事后觉得后悔、生气了，只能说明你的购房态度还不够理性和成熟。

　　俗话说，“只有错买的，没有错卖的”，开发商永远是要精明过消费者，尤其是在市场竞争你死我活的状态下，开发商无所不用其极，各种小花招小伎俩不说，真正黑心的开发商绝对是“坑你没商量”，因此，购房者面对开发商的各种优惠、种种承诺，一定要理性考虑，要多想想，“是不是真的合算？”

　　会不会被楼盘各种营销手段“忽悠”，关键还是在于购房者的心态，如果购房者对市场缺乏一定的认知，没有自己的看法和立场，一味地跟风追涨，那注定这些购房者会成为开发商“营销秀”中最忠实可靠的追随者和表演者，而且容易被左右；能够冷静分析市场作出判断、根据自身实际消费买房的人，一般都不会被“忽悠”，更不会买下一所自己会后悔的房子。

　　记者观察