豪宅受限捧红“类别墅”

　　文/记者 汪绍文 张玉云 图/记者 邱伟荣

　　类别墅产品分类

　　一、联排别墅

　　也就是常说的Townhouse，由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，户户联成一排，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，有自己的院子和车库。Townhouse别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。

　　优点：具有极大的价格优势。

　　缺点：布局呈乏味的直线“兵营式”排列，前后排间距小而产生互视。

　　二、双拼别墅

　　两户连在一起的“双拼别墅”，在国外被叫做“Two family house”，直译为两个家庭的别墅，是最接近真正别墅的一种形态。

　　优点：降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。

　　缺点：价格较高，很多双拼别墅的价格跟独栋别墅相差无几。

　　三、叠加、空中别墅

　　指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。

　　优点：依托于市区繁华生活，占据了社区的重要位置，形成了多种优势。

　　缺点：不太亲近自然，并对入户花园和露台的依赖比较强。

　　“类别墅”已成高端市场主力

　　据了解，从2001年开始，“类别墅”产品被世纪城地产引入东莞市场，他们开发的居于传统别墅与洋房产品之间的联排、叠加别墅在推出市场后引起业界关注和市场的欢迎。到今年，随着近年来国家对别墅用地的禁批，一直为东莞高端客户喜爱的独栋别墅开发量逐年减少，成为了稀缺产品，而具有相似性、居住功能与独栋别墅相近的“类别墅”产品开始成为各大高端项目中的主推产品。

　　我们不难发现，今年以来东莞豪宅市场中，独栋别墅的开发量还在不断减少，而众多别墅豪宅项目中，开发商主推的产品还是以联排、叠加、双拼等“类别墅”产品为主，如中信森林湖、旗峰天下、松山湖1号等今年推出的别墅项目，基本还是以“类别墅”产品为主。

　　普通住宅用地“节省”出“类别墅”

　　市场的一般看法是，容积率在0.4以下的低层低密度住宅称为独栋别墅，是属于公认的高档别墅范畴；容积率在0.4至1的高档低密度住宅则成为“类别墅”住宅。

　　别墅用地与普通住宅用地在规划上最大的区别表现在容积率上，一般带花园的独栋别墅的容积率都在0.4以下，而普通多层和高层住宅的容积率在1.2以上，而广东省一些地方在几年前就已经停止出让容积率在1.0以下的住宅土地，东莞目前也在严格执行这一国家政策。因此要在普通住宅用地上开发独栋别墅几乎是不可能达到容积率规定的。

　　有开发商告诉记者，一般来说，在普通住宅用地上开发各种类别墅主要的变通方法是：对一些面积较大的项目进行划分，一部分开发高层或小高层等容积率较高的物业，“节省”出来的土地用来开发容积率极低的“类别墅”，这种混搭操作的好处就是能保持总容积率不变。很多楼盘都是这样的操作思路，既有高层又有排屋，在地价较为便宜、山水风景又较好的郊区地块，开发商也可以采取降低容积率的方法来开发“类别墅”，因为许多土地在出让时往往只规定上限，而并不规定下限。

　　“类别墅”产品在不断创新

　　到了产品竞争、市场竞争日趋激烈的今天，一些更具空间创新性的类别墅项目相继出现，如万科推出的专利产品情景美墅、中惠地产推出的花庭美墅及金众地产最近推出的宽景美墅等，都在原有“类别墅”产品的空间设计上有所创新，并得到市场的追捧。在众多类别墅产品热销的同时，我们看到，类别墅产品已基本成为东莞豪宅市场的主流产品，并逐渐被大众所喜爱和认同。

　　东莞一房地产代理公司人士指出，对于此类产品，国家的政策规定比较模糊，各地政府控制别墅用地主要是从容积率上来表现，也就是说在公开出让土地时，政府是通过提高容积率的形式严控别墅及高档住宅，但是开发商在政府规定的容积率之内做一小部分“类别墅”及高档住宅，这是开发商创造性的对策。

　　“类别墅”的未来

　　虽然“类别墅”产品得到了市场的认可，但它始终是一种“擦边球”，各地包括东莞兴起的“类别墅”风潮，很快引起了国家有关部门的重视，据了解，关于“类别墅”产品是否违反了国家有关政策规定，一些部门正在研究当中，而“封杀”的传言不时耳闻。同时，就“类别墅”本身来说，也存在很多问题，因此对于其未来的走势一时之间扑朔迷离，记者采访了地产相关人士，他们对于这类产品的未来都有不同的看法。

　　观点一

　　可能被“封杀”

　　世联地产一策划师对记者表示，“类别墅”在全国很多城市都存在，主要是属于开发商的应对政策的一种创造，但据了解，国土资源部相关负责人已经表示，今年年底国土资源部将出台文件，对别墅进行准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。该负责人同时表示，独门独户独院、占地面积过大、容积率过低的住宅，今后可能要纳入别墅范围加以严禁。同时，也不排除将目前的TOWNHOUSE、低密度花园洋房纳入高档房并进行供地限制。因此如果国家出台相关政策的话，那么“类别墅”产品的开发成本将和别墅相差无几，这样还不如直接开发别墅。

　　观点二

　　只是过渡产品

　　东莞得思勤房地产投资顾问有限公司总经理赵石认为，因为东莞本土人士素有住大房子、住低层住宅的习惯，喜欢大户型，加上东莞的土地储备较为丰富、住宅建设容积率普遍偏低，因此为“类别墅”产品在当地发展创造了一个坚实的客观条件，从未来住房建设的规划来看，“类别墅”产品还会在东莞大行其道一段时间。

　　“类别墅”产品从建筑定性来看是一种低层洋房住宅，之所以在这个阶段出现了如此丰富的建筑形态，主要是因为地产发展的迅猛和竞争带来的产品创新，这对消费者而言无疑是一个福音，因为有更多的产品选择。但住宅不断的“玩空间花样”只是目前地产发展到一定时期的产物，从长远看，未来的住宅产品应该是社会效益高、空间利用率高的产品占据主流，并实施标准化生产。“类别墅”产品可以形成高端产品的一个主流，成为传统别墅的过渡性产品，但无法完全替代传统别墅，这是必然的。

　　观点三

　　很难成主流

　　东莞市世纪城商住开发有限公司副总经理梁军对记者表示，从真实的市场需求来说，“类别墅”产品在东莞市场的接受程度非常高，因为在东莞蕴藏着巨大的换代置业群和新晋阶层，这部分人的经济能力和家庭收入与日俱增，有着非常强烈的换房提升居住环境的愿望和行动意识，同时也有着投资的需要；而“类别墅”产品本身拥有的舒适性、身份感、经济性和稀缺性已很好地迎合了这类群体的需求；另外，由于国家新政的出台，“类别墅”产品的审批已基本不可能，因此就算该类产品有着强大的市场需求，但基于该类产品的供应量，很难成为日后楼市产品的主流。

　　开发商论“类别墅”

　　“类别墅”产品符合中国国情

　　东莞市万科房地产有限公司

　　总经理助理王永飚

　　记者：近年来东莞出现大量类别墅产品的原因是什么？

　　王：类别墅、泛别墅或者准别墅的各种提法，代表着符合市场需求的一种集合类产品形态，我认为这类产品是符合中国人多地少国情的特色住宅产品，现实已经证明了这种产品及说法存在的合理性。

　　东莞近年来出现不少类别墅产品，我认为主要有四大原因：首先是因为传统别墅开发受限的政策因素促使开发商必须去寻找、开发一种能够替代或过渡性质的产品满足传统别墅的市场需求；其次是东莞土地资源日趋紧张，独栋别墅占地较为浪费，已不能成为未来发展的主流产品，而类别墅产品则比较符合东莞的市场需求；其三就是多元化的市场购买需求导致不同风格的类别墅产品不断涌现；最后还有一个外在的推动因素，就是深圳开发企业、代理商大量进入东莞市场，推动了类别墅产品的发展，众多创新产品不断涌现。

　　记者：类别墅产品有何特点？相较于传统别墅有何优势？

　　王：类别墅产品将别墅理念运用到多层住宅中，具备别墅室外空间的私有化特点，同时大部分单位平层化，使生活更方便。建筑密度与房价接近多层住宅，但可以享有别墅般的居住品质。举情景美墅的例子而言，它代表了一种低容积率的居住建筑形式，户户拥有花园或超大露台，层层退台，入户方式巧妙，拥有多功能情景房，高厅阔卧的顶层复式，和谐共处的社区院落等等，是一种与别墅媲美的高品质住宅，给东莞提供了一种全新的市场差异化产品。

　　高层“类别墅”可以完全替代别墅产品

　　深圳市百思勤置业经理 李俊丰

　　记者：百思勤代理的聚星岛打出的概念就是“别墅空中化”，也可以说是一种类别墅产品，您认为它的竞争优势在哪里？

　　李：聚星岛属于黄旗山板块，别墅豪宅一直是该板块的绝对“主角”，从最初的新世界花园、愉景花园、峰景高尔夫花园到新世纪豪园、新世纪第一居等，它们主打的产品都是高档别墅，可以说黄旗山脚是东莞别墅市场的发源地，但受国家宏观政策影响，别墅用地被叫停，这一地段的别墅供应量非常稀少了，在这种情况下，要走高端路线开发高层豪宅就是最好选择了，我们提出的“别墅空中化”一是解决了与政策冲突的矛盾，其次是仍然保持了消费者的高端需求。

　　记者：类别墅产品近年来在东莞逐渐兴起，这当中高层形式的类别墅也比较普遍，您认为是什么原因使得开发商热衷于此类产品？

　　李：许多人总以为豪宅的定义就是别墅，其实，价格高于普通别墅的高层豪宅在国内外比比皆是，如上海黄浦江畔的沿江豪宅、美国曼哈顿的一线海景豪宅都是以高层为主。而这些城市把地段最好、景观资源最丰富的区域建成高层豪宅的最主要原因也是希望将土地价值最大化，同时最大程度满足高收入阶层人群入主顶级住宅的希望。高层豪宅等“类别墅”产品的出现完全可以替代别墅产品，甚至拥有别墅产品所没有的优势特点，如安全性、隐私性的提高。真正“类别墅”高层豪宅必须拥有一流的地段、不可复制的自然景观资源、小区良好成熟的配套资源和科学合理的设计模式。

　　政策导向为“类别墅”产品创造了市场发展空间

　　东莞市世纪城商住开发有限公司

　　副总经理 梁军

　　记者：为何东莞近年来大量涌现类别墅产品，而世纪城会率先引入并将此类产品作为日后开发的重点？

　　梁：类别墅是随着东莞近年经济起飞而出现的，我们主要是因为发现了东莞人的居住需求和本地市场的机会，率先引入了此类产品，东莞以前最常见的是独立别墅和洋房两个极端阶层的产品，很少有类别墅产品供应，随着东莞经济的高速发展，造就了相当一部分中产阶级（高中端置业消费群）的崛起，而类别墅产品这种档次比洋房高、占地比独栋少、总价低的产品迎合了社会中产阶层的欢迎，起到了很好的市场补充角色的作用；另外，政策的导向也为类别墅产品开发创造了极有利的市场发展空间，近年来国家基本停止了别墅用地的审批和建设，但联排、叠加这类产品却不在禁止之列，这就为该类产品的市场空间创造了很大的机会，独栋别墅的供应稀缺的出现必然令中高端阶层在置业时转向购买类别墅产品。

　　记者：类别墅产品的市场优势在哪里？

　　梁：类别墅产品的范围比较广泛，如果要归纳其总体特点主要是：与独立别墅相比主要体现在占地少、更环保、土地利用率高；在价格上，它的总价比独立别墅要经济实惠、性价比更高；和洋房相比，类别墅产品通常的户均面积都控制在200平方米以内，房型设计紧凑合理，和洋房相比，类别墅更显得有天有地，档次功能更高，且划分得更加人性化；同时，在同样总价的范围内，给消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间。

　　相关链接

　　世纪城开发类别墅产品历程

　　世纪城从2001年开始，首次在东莞本地引进联排类别墅产品，是东莞首个纯类别墅社区，由于产品的新颖和开发商高品质的建设开发，世纪城很快就成为莞人心目中一个不可多得的豪宅项目。今年，世纪城地产与广源地产合作，在寮步镇开发了世纪城海悦等别墅，其产品是世纪城类别墅产品的升级版，产品设计、空间利用等更趋合理。

　　万科开发类别墅产品历程

　　1998年6月，万科首次提出了邻里单位式的规划方式和退台多层的住宅方式，为万科的情景美墅奠定了理论研究基础；2001年5月，第一个情景美墅项目——深圳四季花城三期产品上市，创新的住宅产品引发了市场空前的热烈反应；2002年，情景美墅取得了国家知识产权局颁发的发明专利证书。2003年，万科进入东莞市场，并将其类别墅专利产品情景美墅带入东莞市场，其首个在莞开发的项目城市高尔夫花园中的情景美墅至今仍是东莞类别墅产品市场中的一个备受欢迎的经典户型。