房产预售须按套内建筑面积？

　　《房地产条例》草稿征求公众意见

　　房产预售须按套内建筑面积？

　　本报专访市法制办经济法规处处长曾穗生

　　本报记者曾妮

　　《深圳市房地产条例》(征求意见稿)日前在深圳市法制办网站上公布，目前正在征求公众意见。这部条例是特区建立以来第一部针对房地产业的全面法规。《条例》制定的背景如何？有哪些新规定？正在制定的《物权法》对其有何影响？带着这些问题，记者访问了《条例》征求意见稿起草人之一——深圳市法制办经济法规处处长曾穗生。

　　部分规定已不符合现实需要

　　记者：此次制定《深圳市房地产条例》的背景是什么？

　　曾穗生：我市国土房产部门一直非常重视房地产方面的立法。当初制定法规时我们的立法还处于摸索过程，比国家立法要更早。事实上，土地使用权转让拍卖的第一锤是在深圳敲下的，房地产业也是从深圳起步的。当时深圳制定的几部房地产特区法规对规范房地产行业起了很大的作用，在当时也是适用的。但近年来，深圳原来几部房地产法规里的一些做法不太符合现实发展的需要了，随着国家立法的不断完善，原法规里的一些规定与国家立法也有不一样之处。

　　当然我们这次制定《深圳市房地产条例》，并不是简单地把以前的几部条例拼凑起来，而是进行了修改，是一个重新制定、重新发布、重新论证、重新适用的过程。

　　实际上从2002年开始，原来的规划国土局(现分为市规划局和市国土房产局)就启动了《深圳市房地产条例》这个立法项目，但后来搁置了下来。2002年底还曾把该局代拟的条例征求意见稿在媒体上公布过。这个条例也曾交给市人大，但人大认为这样重要的条例需要市政府来把把关，所以又退回给国土房产局。今年初，国土房产局把这部条例交给市法制办，我们一起做了研究和修改，有了现在的征求意见稿。

　　《条例》将衔接《物权法》

　　记者：现在国家正在制定《物权法》，深圳市制定的《房地产条例》如何与之衔接？

　　曾穗生：房产是物权很重要的一块，近两年全国人大对《物权法》的审议进入了轨道，我们也对物权法草案稿进行了研究，并对《深圳市房地产条例》的草稿进行了相应的修改。物权法公布出来的草案确定了一个比较明确的原则，房地产是最重要的不动产，而不动产的权属是采取登记的形式，而登记按照许可法的规定显然是政府行为，因此必须有政府具体操作的办法。因此在《房地产条例》草稿中作了相应的规定。

　　当然《物权法》现在也在制定过程当中，《物权法》的草案在变，所以也会影响到我们这部条例的具体内容。《房地产条例》并不急于出台，我们现在并非无法可依，只是如何完善的问题。

　　难以直接影响房价

　　记者：很多普通老百姓很关心一个问题，就是《房地产条例》的制定与政府调控房价有没有关系？

　　曾穗生：说没有关系是不可能的。条例制定的指导思想是规范市场运作，与国家的大政方针是一致的，那就是对土地实行最严格的管理，对市场进行宏观调控等。但是，《房地产条例》很难谈得上对房价产生直接影响。影响房价的是市场行为，不是立法行为，更不是依靠一部地方法规就能调控的。比如通过调整税收调节房价，那也不是地方政府能做到的。

　　记者：我注意到《深圳市房地产条例》中设立了房地产企业的“诚信档案”制度，这项制度是这次制定条例时新创设的吗？

　　曾穗生：毫无疑问，企业诚信制度是肯定要建立的，这也不仅是房地产业一个行业的问题。深圳市2003年就开始实行《深圳市企业信用征信和评估管理办法》，这是针对所有行业企业的。至于房地产业是否要单独建立房地产企业诚信档案和管理制度，是不是由国土房产主管部门来建立和管理，现在只是条例征求意见稿，尚未确定。我们也有必要再进行论证。

　　房产登记区分所有权是趋势

　　记者：《条例》征求意见稿中对房地产预售作出了较为详细的规定。其中有一条“商品房预售应按套内建筑面积计价或按套(单元)计价”。据了解，一些楼盘预售房产时都是按照建筑面积，而业主收房时发现实际套内面积与建筑面积相差较大，由此引发一些业主与开发商的纠纷。《深圳市房地产条例》(征求意见稿)的这条规定是不是针对这一情况的？

　　曾穗生：房地产预售按照套内建筑面积，这是国家明确的。从上世纪90年代以来，很多房地产公司预售房产时是按照建筑面积来预售的。实际上，预售时不管是套内建筑面积或建筑公摊面积，开发商应该明确告知消费者。因此为了减少房地产交易中的欺诈行为，作出这条规定非常必要。

　　正在制定的《物权法》有一个原则就是要区分所有权，具体到房地产商就是要明确区分自有部分和公有部分，自有部分就是房产的套内建筑面积，而公有部分就是房产的公摊部分。现在一些房地产登记证上只简单注明建筑面积，今后的趋势是要分别注明套内面积和建筑面积，这也是符合物权法的精神的。实际上现在新版的预售合同里已经进行了相关的改动。当然这条规定是否符合深圳的实际情况也需要论证。

　　记者：我还注意到这部《条例》征求意见稿里对房地产中介的从业行为作了比较细化的规定。比如规定了房地产经纪不能赚取差价，违者由主管部门没收违法所得，并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。此外，还规定了房地产经纪应当妥善保管委托人的资料，保守委托人的商业秘密。这些条款是不是这次制定《房地产条例》时新增加的呢？

　　曾穗生：这些规定有一些是原来就有规定的，有一些是新增加的。对于房地产中介行业，政府要把握管理的尺度，管得太死不行，管得太松也不行。这里面确实有一些比较新的规定，当然最后会做什么样的修改现在还不知道。像这样关系民生的重大条例也许要上市人大全体大会，如果不上大会，也肯定要经过常委会会议三审，当然现在还没有定下这部条例什么时候交市人大审议。

　　总之现在这部条例还处于征集意见的阶段，我们希望社会各界多关注、多提意见。条例的许多问题需要论证，现在很多问题尚未确定。

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　　规定房产预售须按套内建筑面积计价，是减少房地产交易中的欺诈行为所必需的。何俊摄