深圳地产江湖生态调查(上)　地产剑客：大侠，还是掮客？

　　■故事会

　　本报记者／佘慧萍

　　“所谓地产剑客是指这样一种社会群体，他们以互联网为媒介，主要通过实地调查和网络追踪的方式了解本地房地产发展的最新消息，并发表自己对某个楼盘的看法，或者对

　　深圳地产剑客牛刀近日决定以1999万元出售自己的博客。“牛刀博客搭建了一个区域市场营销的完整架构，并具有对房地产及附属产品、文化产品、生活消费品等市场推广的核动力，这种独特的市场经营模式是无法复制的。”牛刀在其网络广告上这样声称。牛刀是最近才开始在网络上红起来的一名地产剑客，与半求、二郎三星、异形、图腾镜、深晚一兵等老一批剑客比，应该属于深圳的第二批剑客了。

　　“地产剑客”在深圳已经成为一个独特的群体。他们在网上纵横捭阖，指点楼市风云，为置业者提供咨询，已经成了一支独特的力量，活跃在深圳地产的营销界。“如果说房地产行业是江湖的话，那么房地产网络人才就是江湖上的剑客大侠。”一位资深地产记者这样评价。这样一个群体，同时也被部分人士责骂为是靠给地产商写软文为生的掮客。游走在虚拟网络与现实世界中的他们，到底是大侠，还是掮客？

　　扬鞘出剑江湖成名

　　知名剑客半求因评论某地产知名策划大佬和万科某花园事件而闻名，逐渐在房地产行业树立了自己的江湖地位。

　　1999年才开始接触网络的半求，或许是迄今为止深圳地产界最知名的剑客。“是网络成就了我，如果不是网络，我永远战胜不了机构，这是一个奇迹。”半求这样对记者说。

　　1999年，在深圳妈湾电厂工作当技术员的半求，拥有了第一台电脑。出于对房地产行业的爱好，他每天都在深圳房地产信息网上泡，拼命在BBS上发言，甚至花钱请人翻译国外房地产最前沿的东西，建房地产行业的网上资料库。继其之后成名的地产剑客二郎三星这样回忆到，半求当时因评论某地产知名策划大佬和万科某花园事件而闻名，并以敢说实话和片区调查著称，逐渐在房地产行业树立了自己的江湖地位。

　　随着半求在网络上的影响力日增，到2000年，他已经是中海、招商、华侨城、万科等好几家公司的顾问了，他也顺势从电站辞了职。2001年初，半求注册了“香地·半求工作室”，专注服务地产行业、并提供公益性购房及专业咨询。定位初步确定后，公司发展非常迅速，从最初的半求一个人发展到现在9个人的全职团队，并有了自己的办公室。

　　“香地·半求工作室”的盈利方式主要包括开展市场顾问、网络营销、项目策划、土地咨询、信息加工、市场调研等服务。据半求称，截止今年第一季度，“香地·半求工作室”已经为123个楼盘、63家房企提供了专业服务，重复签约率达95％。半求一年能赚多少钱？半求从来不肯对外公开。业内人士的说法是，“半求”做一个项目一年的网络营销收费是38万元，近几年每年接受的项目不低于10个，年营业额在200万元以上。

　　地产红火剑客四起

　　15％的地产剑客已将此当作一种职业，纯属商业化剑客，85％的人还是主要为了发表自己独到的地产观念、交流和学习。

　　网络成就了包括半求在内的深圳地产最初的一批剑客群体。资深剑客图腾镜接受记者采访时分析，地产剑客起源于深圳房地产信息网，是深圳地产网络的特殊产物，大多数剑客来自于地产营销圈及地产传媒界的专业人士，初始拔剑时期，他们主要以交流地产理论、营销、市场、走势、房价等争议而进入地产网络BBS论坛。

　　“经过两三年的‘论剑’，从职业上来分，剑客已经发展成交流派和商业派。从专业上来分，剑客又可分为理论派和实战派。由于网络的普及和SARS的特殊时期，网络营销开始盛行，地产剑客身价大增，出现了半求、二郎三星、异形等一批商业明星‘剑客’。去年，深晚一兵、瑞桥、摩娜、巍巍梓等也相继进入商业化的领地，同时，也吸引了众多业内人士加入地产剑客队伍。”图腾镜说。

　　深圳职业技术学院建筑与环境工程学院学者吴刚曾就地产剑客现象写过一篇研究论文，并给地产剑客作了一个学术定义。“所谓地产剑客是指这样一种社会群体，他们以互联网为媒介，主要通过实地调查和网络追踪的方式了解本地房地产发展的最新消息，并发表自己对某个楼盘的看法，或者对深圳乃至全国地产现状的意见。”吴刚这样分析。

　　图腾镜认为，目前深圳的剑客中，大概有15％的人已经将地产剑客当作一种职业，纯属商业化剑客，85％的人还是主要为了发表自己独到的地产观念、交流和学习。

　　身怀绝技招式各异

　　半求代表着地产剑客专业研究型盈利模式，第二种类型是以二郎三星为代表的协调型盈利模式，第三种类型是以异形为代表的开发商代言人型盈利模式。

　　卓越地产的詹军曾将深圳地产剑客的盈利模式分为三大类型，半求代表着地产剑客专业研究型盈利模式，即以专业的舆论导向性地产研究文章、楼盘考察流水账、社区楼盘购买指数为产品。第二种类型是以二郎三星为代表的协调型盈利模式，主要解决开发商和业主的维权冲突，充当中间协调人的角色；第三种类型是以异形为代表的开发商代言人型盈利模式，为开发商在网络上充当代言人角色。

　　二郎三星在其“一个地产大龙虾的网络生活”文中讲述自己的剑客生涯时，笑谈成为剑客，最初是在网上看到半求的文章受到启发。二郎三星有过中介、开发商、记者的工作经验，喜欢评论大型楼盘销售的优劣势，对当时的“中海深圳湾畔”和“中海阳光棕榈园”针砭颇多，他的网名也开始进了各大网络专栏。如今的二郎三星，开设了“二郎茶社”网站，服务内容以看楼调查报告、360度景观、风水与建筑评论居多。

　　而“异形”则是从开发商的剑客身份，直接变身为独立的剑客。据搜房网一位资深剑客介绍，异形以前在中海地产工作，当时中海的“阳光棕榈园”的业主论坛很火，很多业主聚集网上，就该楼盘存在的种种问题提出疑问。异形代表中海在网上针对网友的提问一一给出答复，并主动与业主进行沟通。“阳光棕榈园”的业主论坛方式引来很多好评，也促成了“阳光棕榈园”热销。异形功成身退下海，当了一名独立的剑客。主要是在维护地产项目的业主论坛，为开发商发布信息，组织活动等等。

　　据业内人士估计，二郎三星和异形每年的网络营销营业额约在80万到100万左右。

　　在三种盈利模式的基础上，现在又出现了一种剑客团队综合营销模式，例如去年开始出现的“网上行”团队。图腾镜接受记者采访时介绍，“网上行”是由新老剑客搭配的一个组合，突破了原来剑客单枪匹马的盈利模式。“这个团队有4人，瑞桥是地产界资深人士，任董事长，负责宏观理论发布；剑君原任鸿荣源地产策划，负责片区分析和个盘点评；摩娜是老剑客，负责对外拓展，活动各项专题对话和活动组织，比如城市山林举办的余秋雨文化大讲堂就是出自摩娜等剑客的手笔，风语负责与业主交流。我认为这样的团队组合模式，服务链条更完整。”

　　剑客蜂拥泥沙俱下

　　前两年上网，一个好的话题，大家都以热情的姿态去参与讨论。现在这种情况越来越少了，大家似乎都在忙着赚钱了。

　　几乎不要很大成本，一个普通人依靠网络灌水就能成为一名赚钱的剑客，这对于众多到深圳来淘金的年轻人来说，无疑充满了诱惑力。深圳地产剑客群体开始膨胀，无论是什么行业，什么学术背景，只要在网络上注册一个名字，就可以拼命发帖和灌水，敢于在地产网络里张弓拔剑，梦想着成为网络剑客。

　　X君大专学的是中文，在深圳某贸易公司工作。“我的愿望就是成为未来的‘半求’，所以天天一下班就上网狂灌水，一天发五六个帖子。周末的时间就是去各个新楼盘去逛逛，回家赶紧发帖，一次还不能同时传几篇，不然会被版主删掉，要分时间分论坛发。”在深圳某楼盘售楼现场，不知道记者身份的X君这样讲述着自己的经验和梦想。并非学经济和建筑学，怎么来分析房价和楼盘质量？他对记者的提问不以为然，“久病成良医，看得多写得多，自然就成专家了。”

　　“非地产类从业人员发表的网络文章，由于文章浮于表面，欠缺深度，水分较多，多为个人意见，目前看来，对业界的影响力较小。”图腾镜说。

　　“当地产剑客成为一个赚钱的行当，门槛又低，一本万利，大家都想在里面混个名利双收的时候，所有的人都一窝蜂的成了剑客大侠，开发商的、代理商的、广告公司的、报社的，全来了，在上面发发文理不通的无聊文章，还要向开发商收费，不然就在上面死命攻击你，早期的那种仗义执言，两袖清风的地产剑客大侠是越来越少了。”真名詹军的剑客“江城子”这样评价到。

　　而之前的老一批知名剑客也有“变节”行为。半求房地产之窗的“考察流水账”栏目，不少文章经常被网友直接指为“软文”。“细细察看，凡纳入半求考察流水账的客户，你见过半求骂过他们吗？当然是不可能的事情。”地产传媒人aren2046在其一篇《棍打棒喝地产剑客——沉沦篇》博客文章中写道。

　　“现在的剑客，或者说网络营销人很多只顾着给地产商写软文了，某知名网络营销工作室，同一时期接受了近10个楼盘的网络营销，剩下时间不停去各个论坛打转，进行维护和推广，哪里还顾得上维护网民的利益，与业主互动。”图腾镜告诉记者。图腾镜还认为，当一个网站的文章几乎是铺天盖地的软文时，这个网站的生命力将漫漫的会退却下来，对网络行业的发展是不利的。

　　“深晚一兵”，原名陈小斌，曾是深圳晚报地产记者，后辞职成立营销机构，专业做剑客。“在地产行业生存了近8年，有时候越来越感到悲哀了。前两年上网，一个好的话题，大家都比较关注，以热情的姿态去参与讨论。现在这种情况在专业论坛里少而又少了，大家似乎都在忙着赚钱了。”他这样感叹到。

　　新一代剑客亮剑谁将笑到最后？

　　长江后浪推前浪，新一代剑客羽毛丰翼后，已经开始亮剑图谋夺得一席江山。

　　回到文章开头说的牛刀，凭啥一个地产博客开价1999万元？牛刀接受记者采访时说，牛刀博客的价值体现在三个方面：第一，这个博客以新浪、搜狐焦点房地产、博客中国三大网站出击全国市场，以搜房、深圳房地产信息网、焦点房地产的三大BBS为辅助，以奥一、深圳新闻网为补充，初步完成了对深圳市场的开发和引导，搭建了一个区域市场营销的完整架构；第二，包含5年的博客服务费用；第三，提供包括地产营销、网络文化出版等在内的整套市场运作计划。

　　卓越地产公司一位负责人接受记者采访时，直言不讳地说，一个地产博客开价1999万元，完全是一种炒作，“个人对网络剑客群体兴趣不大，我们公司就没有接触过剑客，深圳有真才实学的剑客应该不超过10个。”

　　牛刀告诉记者，他不会因为这个行业泥沙俱下的现状而看低地产剑客，他不承认现在是在炒作。“第一代地产剑客已经淘到了金，视野和观念开始逐渐落后了。我的运营方式不会沿袭他们在BBS上炒作，写写楼盘考察软文的模式。我计划组织一个团队独立考察地产项目，而不是自己去拿个地产商的软文回来发发；通过概念和品牌策划，全方位参与楼盘的网络营销；同时，在博客平台上，还将发展文化出版业务，比如最近就在策划《一个地产广告人的故事》等书，这将是一种全新的盈利模式。”

　　牛刀告诉记者，第一代地产剑客有着很强的地域局限性，今年年底，牛刀博客深圳站、广州站、北京站、上海站都将同时运营，未来两年时间，他计划在1999年国务院确立的79个大城市设立机构。

　　“房地产本来就是个地域市场覆盖非常强的行业，盲目扩张具有一定的风险性，要在各个城市扩张形成规模效益，必须有足够的人力和财力的支持。牛刀如果能解决好资金链问题，早日找到自己在网络上角色定位，应该会成就一番事业。”图腾镜接受记者采访时这样评价。

　　然而世事难料，到底谁盛谁衰，谁笑到最后，只能看各路大侠的谋略了。多数新一代地产剑客，并非都像牛刀这样雄心壮志，他们有无法说出的苦恼。不知道自己到底是剑客？还是地产界的小混混？

　　地产剑客，该何去何从？敬请关注下期文章：《拔剑四顾心茫然，地产剑客的职业化之路：深圳地产剑客生态圈调查(下)》。