房地产商“破解”楼盘信息表 政府明年将进行技术改进

　　【核心提示】

　　打开郑州房地产网（www.zzfdc.com.cn），点击网页右侧“商品房销售动态（楼盘信息表）”，就能轻松查阅各个商品房小区楼盘的销售数据，这是今年郑州市加强房地产市场管理、公示交易信息的一项重要举措。然而，网上虽显示有房子“可售”，但到了开发商那里却说“已认购完了”，房子到底卖了没有？最近，查过楼盘信息表才去买房子的刘先生

　　市民疑惑 故意不卖还是巧合？

　　“太巧了，虽然买了房，不过我觉得这事儿有问题。”昨天，郑州市民刘先生打来电话，讲述了他买房时经历的这件蹊跷事儿。

　　10天前，刘先生和女友一起去西郊某楼盘看房，最后看中了其中一套房子，南北通透、卧室朝阳，还有个大的观景阳台，价格合适，两室两厅的户型也十分满意。

　　不料，售楼小姐说，这个户型的房子已经全卖完了，同时热情地向他们推荐其他户型的房子。

　　“来的时候我上郑州房地产网看过了，你们这几栋楼里，这种户型的房子还有不少啊。”刘先生当场就问售楼小姐。

　　“已经全被客人订购了。”售楼小姐向刘先生解释说，“如果你看不中其他房子，过几天我再看看有没有退房或换房的，到时候再通知你们。”

　　过了两天，售楼小姐就来了电话，“5楼有人退房，赶紧过来订购”。由于对楼层不满意，刘先生婉言拒绝了。

　　又过了两天，售楼小姐的电话又带来了惊喜，“3楼的客户也不要了，给你留着呢”。接到电话，刘先生赶紧去了售楼部，交钱签了合同。

　　记者打探 房子真的供不应求？

　　打开郑州房地产网，在首页右侧找到“商品房销售动态”，点击鼠标进入，然后选择要查询的楼盘，很方便就找到该小区的具体信息，包括楼盘的位置、已售价格、户型、面积、楼层、已售房屋、未售房屋、商品房预售许可证号等，内容非常详尽。

　　房子真的这么好卖吗？昨天上午，记者来到郑州西郊的一处热销楼盘。

　　“还有一小部分房源，不过有些户型已经售完了，先看看再说吧！”售楼小姐很热情。

　　然而，网上该小区楼盘信息表却清楚地显示，该楼盘尚有1200多套房子未售出，超过该小区房屋总套数的1/3。

　　郑州北郊一处楼盘的售楼小姐在电话里告诉记者：“房子卖得非常好，只剩几十套了，想要就赶快过来选，否则就没有合适的了。”但网上显示，该小区还有700多套房子尚未售出。

　　上个月，郑州西区某小区声称“开盘即售出80％”的楼盘，记者昨天在房地产网上核实了一下，发现该楼盘到现在，200多套房子也仅售出了80多套，只占约1/3。

　　专家释疑 开发商如何操控房价？

　　“开发商通过集体垄断操纵销控，短时间内制造出供不应求的销售局面。”一家房地产营销策划公司负责人坦言，虽然销控对消费者来说并不公平，发布虚假信息误导消费者也有违商业道德，但这样做，可以达到三个目的：即控局、控价、控利润。

　　“控局”是为了好坏房子都能卖。一个楼盘的房子，由于位置、户型等原因，自然有优劣之分，通常的做法是先卖户型或位置等条件不是很好的房子，好位置、好户型的房子则留到后期卖出更高的价钱。

　　“控价”是为了保证房子获取更大的利润。一般情况下，楼盘开盘时房子卖得最便宜，随后价格会越来越高。所以，大部分楼盘开盘时销售的仅仅是一小部分，大部分房子则要留到接近现房时出售。

　　“控利润”是依靠银行贷款和预售收入来支撑项目，是现行房地产开发的主流模式，在这种模式下，回款速度越快，开发的资金成本就越低，利润空间就越大。通过销控手段，制造热销，能让购房者产生“买不到”的压力，就会出现“抢购”的行为，从而加速房子的销售，增加利润。

　　手段揭秘 开发商哪些手段忽悠你？

　　信息不对称是房价直线上涨的一个重要原因。开发商往往会营造一种楼盘热销、供不应求的局面，而此时的消费者，却并不清楚楼盘的实际销售情况。业内人士介绍了开发商最常用的四种销控手段：

　　★进度表造假

　　不少售楼处都贴有一张售房进度表，通过在房子上贴小红旗或五角星表示已售出的房子，也有售楼部是用电子显示屏。很多楼盘刚开盘就已经“满山红”。这些房子真的都已经卖出去了吗？对此，售楼人员的说法往往是内部认购了，其实，这是开发商制造的“人为短缺”的局面，目的是方便随时提价。

　　★适度“放号”

　　这一手段常用于楼盘的认购或者开盘销售初期。开发商通过统计电话咨询量和售楼处来访量，确定意向客户数量，然后再确定推出多少套房销售。通常，放出房子的比例是15％～20％，数量会少于意向客户的总数，人为营造出排队热销的场面。紧接着开发商就有了两个选择：一是加快销售速度，迅速回笼资金；二是涨价。

　　★好楼“封存”

　　即开发商暂停某一栋或几栋楼的销售，封存的一般是位置、景观、环境较好的房子，留到现房和准现房时便可卖出更高的价格。遇到有疑问的购房者，售楼人员会解释，整栋楼已被团购或认购，同时暗示现在销售的几栋楼，在价格上拥有更大的优势或优惠空间。

　　★好房“冻结”

　　这就是目前刘先生遇到的情况，售楼人员会推说某一特定楼层或特定户型的房子均已售出或被认购，同时推荐条件相当的住房。目的是尽快将不太好的房子卖完，为后期的销售速度和提价打下基础。

　　楼盘信息表 数据绝对真实可靠

　　作为郑州市房管局的官方网站，郑州房地产网自今年5月份改版试运行以来，日均点击量迅速突破了1.8万次，是原来的6倍。只要是在郑州取得预售许可证的楼盘，都可以在郑州房地产网上找到。

　　郑州市房管局信息中心副主任邓斌介绍，楼盘信息表是商品房买卖合同联机备案系统的延伸。所谓联机备案，简单来说就是用网络固定文本合同取代纸质合同，购房人在售楼部电脑上签订合同时，将同时在房管局备案，“有点类似于银行分理处和飞机票、火车票销售网点”。

　　这样做的好处，一方面可以让政府更好地掌握房地产销售动态，通过网络，社会公众也可以了解房地产市场信息，有效解决信息不对称问题；另一方面，这样的合同不能涂改，安全性更强，可以避免类似一房多卖、假按揭的情况发生。

　　“数据绝对真实、可靠。”邓斌说，楼盘信息表中的数据，都是根据备案情况得到的，每天更新一次。

　　目前，郑州市已经实现联机备案的小区共有329家，约占正在销售楼盘总量的80％。2004年8月之后取得预售许可证的小区，已全部加入了联机备案系统，购房人可以在网上查询。未加入系统的，都是一些仅剩几套房的尾楼。

　　政府对策 明年进行技术改进

　　“楼盘信息表确实存在这方面的漏洞，我们也接到了不少市民的反馈意见，正在研究对策。”郑州市房管局信息中心副主任邓斌说，市民购房时，很少会当场付款、签订合同，一般会先付部分订金，而这些在楼盘信息表上无法显示。

　　目前，楼盘信息表的单套商品房，可以显示“可售”、“已售”、“法院限制”三种状态，据邓斌讲，郑州市房管局最近数次召开协调会，准备再增加“预订”状态。

　　“国内其他城市也存在类似问题，我们准备借鉴南京的经验。”邓斌说，南京市的楼盘信息表上可以显示“可售”、“已认购”、“已签约”、“已备案”、“开发商保留”（不能超总量的5％）五种状态。

　　在南京，商品房认购采用实名制，开发商与购房人要在网上签订公示的认购协议示范文本，同时在房管局备案。备案后，开发商与购房人要在20天内签订正式合同，逾期不签订的，系统将自动注销备案，变成“可售”状态。开发商违反规定，利用虚拟认购囤积房源的，涉及房屋必须在取得房产证后才能销售。

　　“技术层面不存在问题，预计明年年初可以实行。”邓斌表示，房管局准备找开发企业代表和市民代表座谈，确定认购协议示范文本，同时制定相关的制度和措施。

　　郑州将全面整顿房地产市场秩序

　　“政府采取措施，打破市场信息的不对称，对购房者来说，最大的好处是开发商无法再操纵房价，房价因此会更加理性。”郑州市房管局一位负责人接受采访时这样表示。

　　与开发商相比，购房者处于弱势地位，开发商往往通过内部认购、提前认筹、炒作房号等销售操作方式，在未取得预售许可证的情况下，就先行营造出一种销售火爆的假象。

　　商品房销售环节非法被提前后，购房者因担心购不到房或购不到满意房，将被迫提前认购。提前认购的人多了，开发商“底气就足”了，他们往往在开盘后，再通过种种销控手段，变相操纵房价。

　　针对这种情况，今年8月起，郑州市房管局、工商局、物价局将联合开展为期一年的专项活动，整顿、规范房地产市场秩序。专项活动重点整治无证销售、发布虚假信息、无证从事房地产经纪业务等六类违规行为。截至目前，郑州市房管局已先后对32家房地产企业、5家房地产中介下发了限期整改通知书。下一步，郑州市房管局将建立房地产企业信用档案，这些企业及其经营管理者的表现将被记入信用档案，作为企业资质动态考核奖罚依据。问题严重的房地产企业，将被取消房地产开发经营资格。