评论：说说房地产市场上的“尖叫”

　　作者：顾可尾

　　潘石屹先生在其人民网博客的文章《中国房地产市场中的尖叫》中形象地用系统的正反馈对房地产市场中的“尖叫”现象作了这样的描述：“房价高的信号传到房地产发展商的头脑中，房地产发展商就做出用更高价格拿地的行为，每次‘招拍挂’后，土地的高价格又通过媒体和市场传递到房产市场上，刺激了房价更快速地上涨，而更快速上涨的房价在下

　　对潘石屹先生的这种认识，我很难赞同。我认为潘石屹先生不仅只在表面做文章而且还一定程度歪曲了事实。要在这里讨教于潘石屹先生。

　　首先，拆迁越来越困难是事实，要保护耕地也是事实，土地供应量减少也是事实，都有其原因。无论如何，我们必须正视事实，因此这些“尖叫”声其实有助于房地产市场的健康发展和房地产商人的正确决策，本来应该是一个降低“过热”的负反馈才对。

　　其次，问题出在房地产商。房地产商决非只看到房价高就用更高价格拿地的简单人物，恰如股票价格高了聪明人反而可能卖出股票一样，房地产商的决策是大势。无论如何，举手投足间上亿资金就流动起来的房地产商，其决策决非如潘石屹先生所说的这样简单。真实的情况应该是，房地产商看好中国房地产市场的巨大需求，因此那些“尖叫”声不但没有起到负反馈的作用，反而让房地产商感到不爽。于是在“尖叫”声中，房子的价格照涨不误。或者说，潘石屹先生描述的这种房地产价格不断上涨的“尖叫”现象，实在只是市场的合情合理的表现。

　　我倒是认为房地产市场上还存在着另一种“尖叫”，那是对不断上涨的住房价格的愤怒声讨。我认为，房地产市场的根本问题在于这里。

　　在这种让房地产商人厌烦的“尖叫”即批评声中，房地产价格依然涨个不休，本质是什么呢？本质是收入分配不均条件下的供不应求。这种“尖叫”代表是的需要住房却买不起房的人的利益，而房价上涨代表的是拥有财富的人的利益。

　　其实不管有没有尖叫，市场的本质就是只认钱不认人。像任志强和潘石屹等房地产商人，有胆识有文化，可是一旦进入市场，就只是个汇集了诸种社会关系于一身的“经济人”罢了，要为股东挣钱、要获取暴利保持不断发展、要在残酷的竞争中胜出，他会管你“尖叫”不“尖叫”？只要有人愿意花大钱买房，何乐而不卖？地价高了怕什么，反正能赚回来，为什么不取？于是，“只为有钱人盖房” 就是大实话，这就是市场，这就是潘石屹和任志强等房地产商人无法违抗的市场。其实潘屹先生还应该把视野从房地产市场扩展一下，看看医疗，不是有些穷人看不起病了吗，这和“只为有钱人造房”在本质上是一样的，都体现了市场的属性。再把视野抬得高一点，看看近来关于房地产市场的种种争论，有没有结果？没有，因为如任志强先生这样的房地产商人，按照市场的道理在说话，仅仅在市场上讨论问题他是不可能落败的。指望市场把价格降下来，我看是没有可能，哪怕潘石屹先生指出了“尖叫”现象，也没有用。

　　正因为市场就是这么个为富不仁的东西，因此有愤怒的“尖叫”声响起。这“尖叫”声其实表达的只是一种对市场分配资源的不满，因为一个正常的社会，尤其是人均收入才区区1700美元而且收入分配已经恶化的中国社会，不仅需要效率，而且还必须有公平。而当房地产市场把资源只分配给了有钱人时，在一定意义上这个市场对社会所起的作用是负面的。尽管按照西方的经济学说“为富人造房”算得上是有效率的资源配置，但从全社会的综合视点看，这样的房地产价格不符合全社会最优的影子价格，它高于影子价格很多，因此降低了全社会的最优值。

　　为了说明这一点，我来和潘石屹先生说说“招拍挂”。按照市场理论，拍卖市场是最有效率的市场形式。在这种形式的市场中，拍卖的商品只归出价最高者。有意思的是，这样一种最有效率的市场，结果正如潘石屹和任志强先生所说，是抬高了房价。结果是“尖叫”声响起来。这个例子说明的是，以拍卖表现出的效率和以对房价高的“尖叫”之间的矛盾，鲜明地以越有效率越破坏平等的矛盾揭示了市场在效率之外的另一面。而化解这个矛盾的办法，不是让“尖叫”声平息，因为平息不了，于是只好让房价降下来。当然，相对地降下来，降到多数人满意了并不再“尖叫”为止——这种状况就称为社会和谐，中国社会必须遵循的客观规律。

　　怎么降？必须制约或干预市场，只针对房地产商说事没有用。如果对市场的调控无效，还有行政手段。调控方面事实上已经有所行动。比如限制外国人购房，比如限制住房投机，比如对囤积房源征重税等等，从严格意义上说，这些都属于行政的调控方式。但我们注意到，这些措施下，房价依然在涨。或许，就会有另外的解决思路出现。这一点，我丝毫也不怀疑，因为，和谐才是中国社会的当务之急。

　　比如，作为一种思路，我这个外行也可以提出以下几点：1.藏富于民，少收甚至不收土地使用费。这样将大大减低住房的成本，而政府则承担了土地使用权不进入市场的“机会成本”，虽然从短期来看这是“赔本买卖”，但从长远看，创造了社会长治久安的条件，未见得没有效率。当然，政策所指是解决住房需要而不是满足需求，因此必须在一定期限内禁止在市场上转让这种住房。或者说，这种住房体现的只是一种需要而不是需求。这比较符合多数中国人尤其是穷人的购房动机。2.由政府出面组建不以盈利为目的的国有房地产开发公司，不图暴利，只要有一个高于银行贷款利率的适当利润率以便偿还已经商业化的银行贷款即可。这种公司无偿或少偿取得土地使用权。或者说，这种公司带有浓厚的计划控制色彩。3.政府严控房地产市场的土地供应。在目前“为有钱人盖房”的市场上空置率已经很高的情况下，土地供应向上述公司倾斜以满足穷人的住房需要。4.在土地使用费不收或少收的情况下，不降低经济适用房的标准只控制面积，建筑质量向社会中高水平看齐。5.在为没钱买房的穷人设立这样一个市场的同时，不去干预“为富人造房”的那个房地产市场，由市场去调控它，它的价格降或升并不会加剧社会的紧张。但一般来说会降，哪怕不干预它，它也会降到主动为穷人提供价格合适的住房。

　　或许经济学家和房地产商会指责我道：“你这不是市场！”我会这样回答：“市场也罢，计划也罢，不都是工具吗？工具是要为中国社会的长期发展服务的。实践才是检验真理的唯一标准。等到中国人均GDP达到10000美元并且收入分配改善时，自然会有一个好的市场出现。”如果房地产价格继续涨，如果平等和效率的矛盾进一步尖锐，我看类似我这样思路的思路是会出现的。不知经济学家和房地产商们以为如何？