物权法尚存争议 车库归属可约定无异"与虎谋皮"

　　前全国人大常委会法工委经济法室主任魏耀荣则表示，《物权法》草案关于车位、车库的归属可以由业主与开发商约定的规定，无异于与虎谋皮，甚至可能成为开发商蒙骗业主的手段。中新社发 井韦 摄

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　　中新网11月13日电 据中国青年报报道，北京现代城业主刘守熙11月11日在北京市和谐社区中心举办的《物权法》建筑物区分所有权研讨会上说，对于小区的附属设施、附属建筑物是否属于业主共有，法律上并没有明确规定。

　　很多业主反映，建筑物区分所有权问题一直困扰着他们，业主和开发商究竟怎么来分，成为引发小区纠纷的主要原因。《物权法》草案第76条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　对此，广西大学法学院教授孟勤国认为，建筑物区分所有权的问题主要发生在共有部分上，但关于共有，只能由立法作出明确规定，在操作层面上，约定并不现实。

　　前全国人大常委会法工委经济法室主任魏耀荣则表示，《物权法》草案关于车位、车库的归属可以由业主与开发商约定的规定，至少在目前条件下，在缺乏有效机制保证的情形下是不可行的，无异于与虎谋皮，甚至可能成为开发商蒙骗业主的手段。

　　孟勤国举例说，开发商可以利用强势地位，迫使业主接受不平等的条款。另外，业主和业主之间素质不同，利益诉求也不同，所以这个利益关系之间是无法通过约定来解决的。

　　对此，有专家提出不同看法，如果将共有部分硬性规定为全体业主所有，开发商为节约成本，很可能放弃建造会所之类的设施。因为即使会所的成本由业主承担，也会把房价提得很高。而这个担心也是《物权法》立法委员会设计条款时具体考量过的。

　　对此，孟勤国解释，为防止开发商失去建造小区各种设施的动力，他并不赞成小区内所有的东西都是业主共有，可以根据小区的不同档次、需求，对一些大的方面明确规定由开发商投资经营，产权归开发商，其他则规定给业主。

　　有人主张，共有部分应该考虑成本，例如车库，如果业主已经分摊了其成本，在支付的房价里已包含，那么车库就应该归业主共有，而如果该成本没有摊入房价里，就应该归开发商所有。

　　中国人民大学法学院民法中心高圣平博士说，如果按照成本来决定车库所有权的归属，这将对业主非常不利。现在商品房的价格已不是完全取决于成本，房地产是暴利的行业，成本在这中间究竟占多少无法肯定，而且《物权法》很多规范都是强制性规范，在考虑物权共有部分应约定或是法定时，也应依照这个思路，法定由业主共有。

　　北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生提出，如果法律对共有边界的界定不清，一旦业主与开发商在共有部分的所有权归属上产生矛盾，业主到法院立案时，法院要求业主证明自己的所有权，但业主或业委会无法证明谁拥有这一权利，争议就无法解决。(邢佰英）