房价限价：开发商专家“打架”

　　所谓“双限双竞”，是指在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。

　　文/记者李婧

　　代理商：

　　最高限价将达7500元/平方米

　　作为代理商的合富辉煌房地产市场研究部推出了“双限双竞土地出让模式探讨”的研究报告认为：双限双竞模式的关键是如何科学合理确定房价区间。

　　合富辉煌市场研究部首席经济分析师黎文江表示在以季度均价反映当期价格水平的基础上，广州原十区、八区、白云区和荔湾区的住宅现在均价区间在6200～7500元/平方米；而“十一”黄金月在售楼盘单价主要集中在6000～10000元/平方米，其中，8000元/平方米以上的住宅供应明显增多；主流置业者（合富辉煌代理楼盘的买家为调查对象）对价格的承受能力集中在5000～8000元/平方米。就此而言，黎文江认为，目前广州市场可接受的主流价格区间为6000～8000元/平方米。因此，金沙洲住宅市场可接受的主流价格区间为6000～7000元/平方米。

　　而对于未来2年的市场趋势，黎文江表示，2001年～2006年广州住宅价格的年平均增幅为8％。根据广州住房建设计划，广州2007年～2008年的住房供应量去除廉租房等政府保障型住房后，供求总体平衡，但城市中心组团年均只有374.5万平方米的供应量，低于目前城市中心组团年均住宅成交面积500万～650万平方米。综合这些因素后，黎文江认为金沙洲未来两年的房价年均增幅为5％。

　　而与房价相应的是，合富辉煌预计，此次出让的楼面地价会高出底价楼面地价（约2300元/平方米）一半左右。

　　开发商：

　　抑房价需政府一起努力

　　对于这一研究分析报告以及四幅双限双竞地块的情况，开发商认为关键是要协调好房价与地价之间限价竞价的关系。城建集团有关人士表示，认同分析报告中房价不会降的观点，但事实上以目前政府出让地块的底价而言，该报告提出的房价最高限价区间6500~7500元/平方米是在让房价下降。

　　中海有关负责人明确表示，如果此次出让中，政府限地价与限房价不能协调好，一味压缩开发商利润，将导致开发商资金投到其他地区或行业中；而按照该研究报告中预测的地价和房价，开发这一项目是“要倒赔钱”的。已在金沙洲开发了两个房地产项目的万科有关人士认为，双限双竞的模式对于抑制房价上涨很有帮助，但需要开发商与政府共同努力，否则，开发商要么不投资开发，要么降低房产质量。

　　专家学者：

　　两三年不建房穗也不会房荒

　　广州知名房地产专家韩世同首先反对合富辉煌的研究报告，认为其分析报告不应以主流消费者为销售对象。韩世同认为，国家政策明确，双限双竞房是要为中低收入群体服务。双限双竞本身就带有政府干预性，不适宜完全放在市场中考量，还应该限销售对象，否则即便房价限下来了，但真正的中低收入者无法受益。

　　广州市社会科学院经济学研究员谈锦钊教授则明确，对于双限双竞房房价的预测应以政策导向性为主，而不是按照楼市上涨的幅度进行时间平推。谈锦钊明确指出，金沙洲此次双限双竞地块的最高房价应低于6000元/平方米，要引导市场房价走向平稳，有所回落。

　　广州市估价协会会长、中山大学教授廖俊平认为，双限双竞地块不仅考验开发商控制成本的能力，也考验政府如何行政。房地产业内知名律师彭清正也认为，金沙洲的双限双竞房具有引导广州房地产形成合理价格区域的标志性意义，应以解决中低收入群体住房为目标，政府需要扮演积极的角色。

　　广州市房地产学会专家委员、中山大学教授魏清泉明确指出，目前的房价明显偏高，普通百姓难以接受，主要是消费者怕未来无地无楼的消费心理使然，而非开发成本升高所致，与房地产的高利润有关。他表示，根据有关数据，广州即便2~3年不建新房，广州也不会房荒，目前，广州住房建设总量相当可观，人均总建筑面积超过25平方米。为此，他建议，政府应控制土地出让，关键是盘活现有存量住宅，进行房价的控制。

　　广州市房地产学会专家委员会主任陈敦林也明确表示，根据今年7~10月的成交数据，广州房地产市场总的趋势是涨潮期基本过去，退潮期正在开始，其中，市中心货紧、价格坚挺，均价9000~10000元/平方米；城乡接合部住房充足、价格适中，6000~8500元/平方米；郊区货量有剩余、价格偏低，3500~5000元/平方米；但是，高价位降不下来，低价位升不上去。主要是市中心区用于住宅的土地越来越少，配套越来越完善，令市民都集中于市中心区购房。具体到金沙洲地块，他认为限房价的均价在5300~5500元/平方米、最高房价位于5500~5800元/平方米比较合理，因为其户型比例和地块位置就决定了其购买对象为中低收入家庭。

　　据了解，此次金沙洲F区出让的这4幅商品住宅地块总用地面积达到306831平方米，总建筑面积达到613659平方米。