“双限双竞”考验政府执政能力

　　金沙洲4幅地即将出让

　　“双限双竞”考验政府执政能力

　　合富辉煌预测：

　　房价6500－7500元／平方米

　　地价3460－4265元／平方米

　　本报讯(记者／张睿)10月13日至11月17日，广州市有8宗地块挂牌出让，其中金沙洲推出的4幅地备受关注。这4幅地将在限套型、限房价的基础上，采用竞房价、竞地价的方法出让，这是我国首次运用“双限双竞”模式进行土地出让。

　　昨日，广州市房地产协会主办、合富辉煌集团承办的“双限双竞”土地出让模式研讨会召开，合富辉煌市场研究部根据目前市场数据进行研究，对金沙洲地块出让如何“出价”提出研究结果。而与会专家认为，该模式是对政府能力的严峻考验。

　　不少专家认为：合富“打价”偏高

　　观点

　　“双限双竞”是为了平抑房价，不能单纯根据市场情况来“出价”；

　　“双限双竞”必须承担压低房价任务，因此不能以目前的数据作为基础来进行分析；

　　“双限双竞”地块购买对象是中低收入的人群，希望能够仔细考虑“定价”问题

　　合富辉煌市场研究部根据目前市场的实际情况以及相关数据，使用数学模型推出，在开发商出价为房价6500－7500元／平方米，地价3460－4265元／平方米之间时，能够保证较为合理的利润空间。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，这是在建立房价与地价之间的对应关系后，为了保证预期盈利所能接受的最高楼面地价及总价。

　　不少业内专家认为，合富提出的数据对于“双限双竞”地块而言偏高了。

　　广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，从“双限双竞”这种操作模式出现的初衷来看，是为了平抑房价，而在这种操作中，政府无疑已经“介入”了。因此不能单纯根据目前市场的情况来“出价”，尤其在目前房价高升，市场存在诸多非理性因素的情况下，价格的制定必须更加谨慎。

　　而律师导购网发起人彭清正律师表示，金沙洲地块的操作模式是具有引导性和示范性的，“双限双竞”政策在目前房价的稳定问题已经打上政治和社会问题烙印的背景下，必须要承担压低房价的任务，因此，不能以目前已经比较高位的数据作为基础来进行分析。

　　广州市房地产学会专家委员会主任陈敦林表示，目前房价的总体趋势是：涨潮期基本过去，退潮期正在开始。“双限双竞”地块的购买对象是中低收入的人群，希望制定“游戏规则”的人能够仔细考虑“定价”问题。

　　专家称政府应当“让利”

　　观点

　　不单要从开发商的卖房利润中、也应当从政府卖地的利润中“挤出”较低的房价

　　在昨日的研讨会上，不少业内人士都认为，“双限双竞”的操作规则对开发商的管理模式和成本控制能力都提出严格要求。中海、保利、万科等开发商代表昨日表示，希望政府在定价时慎重考虑，不然可能会导致开发商“走开”。

　　对此，包括中山大学教授、广州市估价协会会长廖俊平、广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同等在内的与会专家都提出，政府在这个操作过程中也应当有一定的“让利”，不单要从开发商的卖房利润中、也应当从政府卖地的利润中“挤出”较低的房价。

　　几大难题待解

　　难题一：

　　各方利益如何平衡？

　　涉及到政府的、开发商的以及买房者的利益。这些利益如何平衡？要从政府的土地收益、开发商的开发收益以及中低收入人群的利益各方进行考虑，如何从前两者中“挤出”中低价格的住宅来？

　　难题二：

　　购买人群要限制吗？

　　在金沙洲目前的土地出让公告上，并没有提及这些限价房的购买人群也受到限制。这显然有悖政策初衷。如果有限制，该如何设定？

　　难题三：

　　再次上市要限制吗？

　　昨日，中海地产代表昨日称，政府在制定房价限制时，如果过低，就必须要防止二手市场出现暴利空间。如果低价买入的房子，再次上市时，价格没有限制的话，会不会造成另一种不公平？

　　难题四：

　　如何监督房屋质量？

　　为了谋取更多的利益，开发商肯定会千方百计降低成本，如何保证房屋质量也是考量政府的一大难题。

　　链接

　　何谓“双限双竞”？

　　是指在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。操作模式为：竞投分两轮竞价，第一轮竞房价，并确定最高限价。从竞买人报出的房价中剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后，取平均值作为未来房屋的最高售价；如果全部报价均明显偏离市场价格的，则市政府确定最高售房价格。凡认可该售房最高价格的开发商，可继续参与第二轮竞地价程序，价高者得。

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