投资社区商业你准备好了吗？

　　调查社区

　　中方园东区

　　社区概况：位于金水区北环路，交通便利，3000户业主，1万余人，是郑州市成熟的大型社区之一。小区内生活配套设施完善，已出租的店铺中，大部分是为居民提供基本生活配套服务设施，如超市、洗衣店、美容店、诊所等。

　　鑫苑名家

　　社区概况：位于郑州市金水区东北部，东风渠以北，老107国道以西，小区占地24．5万平方米，居民2200余户，规模优势显著，社区由多层、小高层、别墅和高层组成。小区内有两条商业街，生活服务类超市5家，洗衣店3家，服装店、书店、擦鞋店、美容店等商业设施较为齐全。

　　未来花园

　　社区概况：位于未来路北端，小区内600多户居民，其中商用住房占有一定比例，社区内商业设施有蔬菜店、家居用品店、复印店、书店和汽车服务部。

　　21世纪社区

　　社区概况：位于花园路与国基路交叉口，是一个大型居住社区，也是此次调查中商业项目最齐全的社区，社区内小超市、服装店、美容店、银行网点、饭店等一字排开，足不出“区”便能享受到基本的生活服务。

　　时尚Ｐａｒｔｙ社区

　　社区概况：时尚Ｐａｒｔｙ社区位于金水路大石桥附近，具有“休闲社区”之称。2003年建成，目前社区内住户超过1000家，社区内不但有餐饮、百货、干洗、蔬菜小店，时尚的宠物医院在这里也能够找到。

　　对社区内居民而言，时尚Ｐａｒｔｙ生活相对比较便利，美中不足的是，社区周围缺少大型的百货超市，居民购买蔬菜、生活用品的挑选余地较小。

　　鑫苑都市领地

　　社区概况：从棉纺东路与合作路交叉口往北走，不远即可看到鑫苑都市领地社区。自今年3月交房至今，已经有800户以上人家入住。加上鑫苑都市领地南边王立寨居住的众多居民，使这里显得相当繁荣。

　　帝湖社区

　　社区概况：位于桐柏路与航海路交叉口，现有居民1500户，主要商业设施：美容院、汽车美容行、饭店、大型超市。

　　亚新美好人家

　　社区概况：位于航海路与兴华南街交叉口，现有居民400户。主要商业设施：药店、医院、便利店、餐饮店、干洗店。

　　成熟项目篇

　　项目之一：社区超市

　　经营提醒：要在“便民”上下工夫

　　社区超市以销售居民生活所需的生鲜食品、粮油和日用品为主，更方便居民购买。因此，社区超市以其便民的特点而受到居民的喜爱。本次所选社区中基本上都有社区超市。

　　中方园东区内有两家并排的小超市，这里生意最好的店面就是超市。“超市生意最好了，每天中午和晚上，买东西的人在两个超市至少能排上十几人的长队！”一位在中方园居住的大爷说。

　　鑫苑名家有5家小超市，经营商品以日常生活用品为主，经营状况一般。记者调查中了解到，小区内几家小超市的经营状况不是很好。一位超市的女老板说，在社区里面开店，顾客群体比较固定，基本上没有外面的顾客。这里居民虽然不少，消费水平也很高，但大部分业主白天很少在家，不是出差就是上班，很晚才回家。只有保姆、小孩和老人在家，他们也只是到店里买些日常用的小商品。

　　专家点评：营销人士陈先生认为，社区超市以小而灵活，与大型超市形成互补，可以利用自身特点，结合居民消费习惯和需求，时刻注意货物的更新。经营上必须在“便民”上面做足工夫，与大型超市、商场形成互补，只有这样才能留住人气。

　　项目之二：社区美容店

　　经营提醒：雅静环境比较适合美容店发展，但竞争更激烈

　　在记者调查的社区里，美容店也是常见的经营项目。这让记者想起一位经营美容店多年的老板关于美容店选址的经验之谈：美容店的选址不能只简单地看人流量，繁华的商业街并不一定是首选，最好选在居民区集中的地方，如果附近有医院、学校和机关家属院就更理想。

　　采访中，一美容店的女老板说：“社区内环境雅静，消费者在家门口做美容也更方便，美容店业更能取得消费者的信赖。”

　　不过，正因为很多人都看中了美容店在小区的经营潜力，短兵相接在所难免，服务、价格等也更透明，由于消费者更固定，小区的居民对各家的“评比”则非常容易、非常直接。所以经营者一定要有自己的经营优势。此外，小区美容店老板认为，店租最好控制在2000元以内。

　　专家观点：女士在单位要承受工作压力，在家里要操持家务，美容店要能提供温馨、舒适、卫生的消费环境。产品的使用效果也显得更重要，女士的脸就是最好的广告。面对竞争，口碑效应是最具杀伤力的武器。

　　项目之三：社区干洗店

　　经营提醒：抓住客源稳定优势，在服务上下工夫

　　在中方园东区有两家干洗店。洗衣店并没有开在商业街上，而是在一栋住宅楼的一楼，既是店老板又是房子业主的丁先生正坐在客厅里看电视，他说：“除了超市，近段时间就数干洗店里的人气旺了。我之所以买一楼的房子，就想着在家里做点儿生意。”

　　据丁先生讲，该社区里有七成居民在他的店里洗过衣服，但经常在店里洗衣服的顾客在三成左右。在这个3000多户、1万多人的社区，能有3000人的稳定客源，收入有保证，丁先生谦虚地说：“在小区里做生意，不缺零花钱吧，但是大钱是挣不到的。”

　　在鑫苑名家，洗衣店开了4家，但是不久前有一家干洗店支撑不下去搬走了。然而，就在这家贴着转让广告的洗衣店旁边，一家店面更大的洗衣店生意却异常红火，店内挂满了待取的衣服。正在店内忙碌的岳小姐说：“旁边那家店刚搬走，做生意就是这样，我觉得可能是因为他们没有干洗设备吧，收的衣服还得拿到外面洗，从形象上看，我们要好一些，最主要的是我们的服务有优势吧。”记者注意到，岳小姐整理完一件洗过的衣服后，打开了厚厚一本名片夹，里面夹着顾客的会员ＩＣ卡。岳小姐说：“你看到墙上挂的这些定价可能觉得有些高，不过我们跟会员顾客打过折之后，就低很多了。”

　　专家点评：社区相对封闭的特点，决定了市场容量不会太大，在社区做生意更要注意差异性经营，避免恶意经营。

　　谨慎投资项目篇

　　项目之一：服装店

　　经营提醒：不适合在小区经营

　　记者走访了郑州市北区、东区的四个社区发现，小区商业多以食品、百货为主，只有两个社区内各有一家服装店，其中一家正在关门转让。

　　据一服装店老板介绍，经营服装生意对人流量的要求很高，通常10个进门的顾客里有1个买衣服就不错了，服装店应选在人流量较大的地区或已形成商圈和影响力的服装市场。因为市场里服装品牌、种类多，消费者选购空间大，顾客往往喜欢先逛后买、互相比较。小区人口毕竟有限，在人流量上很难达到要求，而且形不成规模，顾客无处可逛，也就失去了买衣服的兴趣。

　　记者随机采访了一些居民，多数人并不愿意在家门口买衣服。其中一位中年女士说：“如果我穿了一件在家门口买的衣服，恐怕很多人都能认出来我在哪儿买的，价格高低也一清二楚，再说，如果很多人都到那家店里买，穿出来多没个性啊！”

　　根据调查情况看，居民不愿在家门口买衣服的主要原因有：1．小区的服装店太少，没有自己喜欢的牌子；2．没有比较，价格不透明；3．从一两个店看不出将要流行什么衣服，不敢轻易购买；4．少了淘街的乐趣。

　　专家观点：在小区内采取单店经营形式，开服装店不可取。如果要开，至少必须开在紧邻马路的门面，而且要看附近有没有形成一定影响力的商圈。

　　项目之二：社区书店

　　经营提醒：孕婴类杂志、书籍卖点好

　　记者在几家社区共见到3家书店，其中有一家锁着门，一家门口则贴着急转的广告。

　　在未来花园小区内，一家书店老板介绍，原来这里就是一个书店，做了两年一直不怎么赚钱，后来就改成了茶叶店，但茶叶店的生意也不怎么好，就转给了他。

　　“9月份我刚刚接手这家店面，开了书店，现在生意也不太好。”书店老板说，“在社区内开书店，相对来说，还是缺少人气，不容易经营，开在居民家门口，虽然会有一些固定的消费群，但是这部分人相对较少。”

　　此外，店老板为书店的经营品种发愁：“这个小区商用办公和居住用房各半，不知道经营哪类书更好，蔬菜店的生意也不是很好，与其他社区相比，这类商住两用的社区，经营定位比较难。”

　　“前几天，有个小女孩看中了一本书，来看了好几次，还把她爸爸拉来，想让爸爸买，但是她爸爸最终还是没有买。”老板说，可能是家长的观念问题，只想让孩子学习，课外书不让看。但是家长却非常注重婴儿教育，据老板介绍，在社区内孕婴类的杂志、书籍比较好卖。

　　同时，记者调查中发现，居民对杂志确实有一定的需求。

　　“我感觉我们这里的商业配套设施还可以，门口就有一家超市。”家住帝湖22号楼的王女士说。帝湖位于郑州西南角，现有居民1500余户，跟王女士有同样想法的人不少，但是有一些居民提出了不同的意见，“我们平常买菜要走很远，而且想买本杂志也非常难。”

　　为什么小区里不能设一个杂志摊位呢？陈女士“非常遗憾”地说：“我周末的时候都会买一两本杂志看，但是现在我们小区内没有这样的设施，感觉非常不方便。”

　　昨日，记者走遍了整个帝湖社区确实没有发现一家卖杂志的地方。

　　专家观点：不光是社区内，近年来书店的生意都呈逐渐衰落之势。如果要在社区里开书店一定要摸清门道，小社区里的书店可以采取兼营其他商品的模式，即便如此，也要摸清社区内人员构成，有针对性地进书。

　　新项目篇

　　项目之一：老年休闲娱乐

　　经营提醒：新市场还需进一步考察论证

　　“唉……我整天在这儿闲转，连一个娱乐项目也没有！这小区里有很多老年人，要是这一块能再开个茶楼，能听戏那该多好。”当记者询问在生活中还有哪些不方便之处时，中方园东区一位姓张的大爷抱怨说。另一位大妈说：“我来这儿有三四个月了，小区里一个人也不认识，整天着急。”这位大妈是从农村搬来跟儿子一起住的。

　　调查中，记者发现，不少社区内都居住着很多的老年人，而许多小区商业项目中，老年娱乐项目非常缺乏。

　　近年来，老年人退休后的闲暇生活越来越长，如何度过这漫长的岁月，成为人们关注的问题。现有社区内许多娱乐项目不适合老年人，很多老年人感到孤独，精神需求得不到满足。而子女们也逐渐注重老人的精神需求，许多老人吃穿不愁，但他们更多地渴求适合自身的消遣、休闲和娱乐设施，诸如老年娱乐室、老年阅览室、老年俱乐部等。

　　项目之二：日租公寓

　　经营提醒：感兴趣者不妨试试

　　对于具有资金希望投资的市民而言，时尚Ｐａｒｔｙ社区内一种日租公寓特别值得关注。

　　该社区内有几家日租服务中心，如果你从外地来郑州办事，在这里仅需花60元就可住上漂亮的公寓。公寓内床单等设施一客一换，牙刷等用具为一次性用品。电视、冷暖空调、热水器、冰箱、洗衣机、衣柜等设施应有尽有。不但可以居住，还可以像在家一样，买菜做饭。

　　据介绍，根据公寓大小、设施的不同，日租房分为经济、适用、豪华等不同的类型，价格一般在60~100元之间。入住一天按正常标准收费，如果入住时间过长，还可以给予一定的优惠。而经营日租房的老板，有的是自己购置的房子较多，有的则是在小区内租房，再打造成日租公寓。

　　省内知名酒店管理专家刘新生说，日租公寓作为经济型酒店中的一种形式，只要在前期形成一定知名度，能够保持温馨、便宜的特点，是一种值得投资的行业。且作为酒店行业形式的一种，其运行成本并不是很大，利润也颇为丰厚。若投资者对日租公寓感兴趣，不妨在调查论证的基础上进行投资。

　　经营秘诀篇

　　社区商店老板谈经营秘诀：

　　秘诀一：小区开店要紧跟居民需求

　　社区居民多为郑州市中高收入人群及工薪阶层，具有一定的消费能力。“在小区里做生意也不容易，风险也不小啊。”在鑫苑名家经营小超市的一位老板说，这一小区附近的食品店、小百货、洗衣店、美容店较多，市场已经基本饱和。

　　他认为，在居民小区做生意，必须要紧跟着居民的生活需求，这样既给小区居民生活带来很多方便，生意也会好做。所以投资者应在店铺定位上多下工夫，开店前要认真进行市场分析，尽量选项择新的商业项目，与原有的商户进行错位经营。

　　秘诀二：做社区生意要以“情”为主

　　在帝湖，大部分女住户年龄都在25~50岁之间，有较强的消费能力，对美容护肤也有着较强的需求。

　　帝湖工人路商业街上的“十二味中药美容坊”的投资者张雨洋应该说是靠帝湖女业主致富的典型。“工人路上的十二味中药美容坊做得很好。”在采访中，很多女士向记者推荐。

　　半年前，张雨洋的“十二味中药美容坊”进驻帝湖时，附近只有一家美容院。今天，在帝湖开的美容院至少有4家。张雨洋介绍，今年3月份刚开美容院时生意并不太好，“做美容这行主要是靠口碑和产品，可能当时不太出名吧。生意一直都冷清。”但是几个月过后，她的生意突然好转。“我们现在的固定顾客有300人。”

　　张雨洋认为，各美容院的竞争力取决于客人的“体验”。合格的非功效性护肤品，功能差异不会很大。竞争力体现在你的美容院的氛围是否可以让客人舒心。

　　比如，院内的环境设计是否比作坊式的美容院更让客人放松？美容师的手法是否专业？流程、手法是否符合标准？美容师的服务态度是否良好？各方面共同营造一个良好的氛围让客人放松。

　　秘诀三：投资前多与居民和附近商户交流

　　尽管鑫苑都市领地已经入住了800户以上居民，其周边的商业设施如何？

　　仔细观察一下，那里的商业设施还挺全，美容理发店、百货店、干洗店、布艺店、蔬菜冷鲜肉店、饭店等应有尽有，且仅美容理发店就有5家。昨日上午10时，大概是上班时间的原因，鑫苑都市领地东大门外及附近的商业设施显得有些冷清。

　　多数居民认为，社区缺少的商业设施应是价格合理、档次适中的饭店。因为来了亲朋好友，那里仅有的一家餐馆显得有些单调。另外，长远来看，能够方便孩子学习的小型幼儿园也是小区附近所缺少的。

　　对于投资开店，鑫苑都市领地东大门外的一些商店老板说：“来开店时，考虑到小区住户将来会超过1000家，消费需求会很大，想着开业后生意会很火，但开业后生意却一般。”

　　对于生意一般的原因，这些老板认为，大家诚信经营，与住户关系也不错，问题可能出在前期考察时与居民的交流不够造成投资出现偏差。

　　■策划本报记者娄俊岭执行王俊伟王光辉陈清利沃林婀娜／文时鹏／图

　　社区商业已受到众多投资者的关注