调整供应结构 切实稳定房价

　　本报讯（记者张新民）为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，确保本市房地产市场持续、健康、稳定发展，日前，市政府就进一步加强房地产市场调控，调整住房供应结构，切实稳定住房价格发出通知。

　　科学制定和实施住房建设规划，保证市场总量供应

　　住房规划编制要充分满足全市居民不断改善住房条件的需要，今明两年住宅新开工面积要均达到1500万平方米，分别比2005年增加15％，其中普通商品住房（含经济适用住房）建设规模达到全市住房总规模的70％以上。

　　增加普通商品住房用地规模。优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％。严格控制低密度、大套型高档住房规划选址和用地供应，继续停止别墅类房地产开发项目规划选址和用地供应。

　　严格土地管理，加大闲置土地处置力度

　　完善土地公开出让机制。对于2006年6月1日后的普通商品住房出让地块，首先由规划部门提出地块规划条件，规划条件中要包括建筑面积90平方米前置条件。普通商品住房用地采取限套型、限房价、竞地价、竞房价的方式公开出让。

　　加大对闲置土地的处置力度。市国土房管部门会同市建设、规划等部门对未按土地出让合同约定条件开工或经认定构成土地闲置的，按以下措施进行处理：

　　（一）超过合同约定开工期限1年以上不足2年的，自超过合同约定开工期限1年起收取土地闲置费。

　　（二）因开发企业本身原因到期未开工且超过合同约定开工期限2年以上的，可以解除土地出让合同，收回土地使用权，可给予适当补偿。

　　（三）对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，由市建设、规划部门认定，并责令其限期开工建设。到期未开工建设或开工后又中止建设的，按闲置土地处置。

　　（四）严格经营性土地竞买的准入标准。国土房管部门要严格审查，凡存在闲置土地行为的企业不得参加经营性住宅用地的竞买。

　　进一步调整住房供应结构，增加以中小套型为主的普通商品住房供应

　　自2006年6月1日起，本市新审批、新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，要达到全市开发建设总面积的70％以上，并按照全市域平衡和分区域平衡的原则，在确定规划条件时分别确定每个项目套型建筑面积90平方米以下面积所占比重，并在规划审批文件中予以明确。

　　凡在2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目，未按规定进行套型重新确认的项目，不予发放建设工程规划许可证、建设用地批准书、施工许可证和商品房销售许可证。已审批的项目要加快办理各项前期手续，确保年内开工建设。今年不开工的项目，明年要按照本通知要求进行套型调整。

　　完善住房保障体系，不断改善中低收入群众住房条件

　　继续把建设保障性住房、改善中低收入群众住房条件作为一项重要工作抓好。完善包括廉租住房、经济租赁住房、定向销售和定向安置经济适用住房在内的保障性住房供应体系。继续向城镇“双困”居民提供廉租住房和租房补贴，通过住房保障制度改善居住条件。拓宽经济适用住房建设资金渠道，扩大建设规模，增加房源供应。探索经济租赁住房建设供应新模式。逐步扩大经济适用住房和经济租赁住房政策享受范围。2006年，要确保开工建设经济适用住房260万平方米、竣工140万平方米，定向用于中低收入拆迁居民安置。

　　合理控制拆迁规模和进度，控制被动性住房需求

　　2006年以城市基础设施建设和危陋平房拆迁为重点，拆迁规模要控制在2005年规模以内。要进一步落实拆迁责任制，各区、县政府要切实承担起拆迁稳定责任，确保拆迁群众得到妥善安置。要加大实物还迁比例，加快小、低总价还迁安置住房项目的选址和建设，多渠道筹措房源，凡未落实拆迁安置用房选址或房源的项目不得批准拆迁。对拆迁项目要按照房地产估价规范依法评估，严肃查处违法拆迁行为。要根据市场供应量的变化和价格动态调控拆迁节奏，减少集中拆迁对市场需求的压力。

　　加强市场调控，整顿和规范房地产市场秩序

　　调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求， 从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

　　严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。

　　考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　切实整顿房地产交易环节违法违规行为。工商、国土房管、物价等部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为。查处无证售房或各种方式变相无证售房，开发企业未取得销售许可证的，不得进行内部认购，不得收取定金、预付款或以其他形式收取任何费用，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚。严格商品房销售方案管理，进一步增强商品房销售透明度，商品房销售方案由国土房管部门通过网站等媒体公布，开发企业在项目销售现场进行公示。开发企业取得销售许可证后，应在10天之内开始销售，房源必须全部向社会公示，未售住房必须全部公开销售，不得以任何理由拒售。开发企业不得以连续预定方式借故不销售房屋，同一套房屋预定不得超过三次。对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法予以处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

　　加强二手房交易管理。进一步加强二手房交易资金监管，中介机构不得违规赚取交易差价和占压交易双方资金。严格执行二手房屋网上交易公示制度，增强二手房信息透明度。

　　开展房地产市场大检查。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理。对囤积土地、商品房无证销售、不按规定办理竣工验收备案及入住许可手续的行为进行查处。