让外资在合理流动中繁荣楼市

　　政府的命令没有能够约束外资流入楼市的步伐，有些地区正成为外资新一轮的蚕食目标。在六部委联署《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》之后，德意志银行旗下一只基金新近控股了广东珠海一个地产项目约一半的股权。基金主管说，他们的项目发售价格将参照珠海眼下的豪华住宅价格设定(《南方都市报》11月9日报道)。

　　这立刻引起忧虑。有人说，这是一个很不好的示范效应。在一线市场受堵之后，外

　　出于引导资金合理布局与流向、优化投资结构与产业发展效率、理顺消费市场秩序的需要，出台一些规范性、指引性的文件或措施是必要的。但问题是，我们的政策出台得过于仓促和被动——最开始有人说，中国境内存在大量的民间炒房资金，正把市场架在火上烤。于是，接二连三的一系列措施，把那些炒房者打得龟缩不前，但供需矛盾依然如故。

　　此时，有人又出主意说，应该对那些进入中国的海外热钱进行阻击，不然房价会被炒高，泡沫会吹大。官员们很快认同这种看法，尽管并没有一份详实的外资流量摸底数据可供参照，但看看调控期间外资在境内出尽大手笔，以规模之势收购楼宇，大有席卷中国市场的气魄。这种忧虑随之被放大，促使官方作出了急切要堵上外资这个口子的举动，而不积极引入疏导和分流对策。

　　可见官方是将外资当成一种巨大的楼市隐患来对待的，因此他们组织了六个部委来对付，这无形中显示出官方在一个混乱市场面前那种手足无措的神态。对付外资的办法已经启用了两年，只不过那两年都用在国内热钱身上。官方当时命令国内购房者不能多次购房和投机炒作，不然就要提高首付比例、遭受高利率负担、课征高额的营业税和个人所得税。

　　这种过火举动在今年夏天延伸到外资身上——规定说，外资购买新房需要证明自己在境内工作、学习一年以上，港、澳、台地区居民和华侨只可在境内购买一套自住房。这也就是说，政府已经对外资启动了严厉的管束机制。

　　但这仓促和慌乱的治理做法能否奏效值得怀疑。有两种后果可以预见：其一，要么地方政府出于维护市场繁荣和吸引更多资金的需要，会漠视或抵制六个部委治理外资的共同决定。那份框架性的意见因此被架空，更多的投机资本因为受到保护而顺利地流入楼市，从商用物业炒到住宅，从东部炒到中部甚至西部，将局部泡沫吹遍全局；

　　其二，要么中央以强硬而坚决的态度将杜绝外资隐患的措施推行到底，地方政府又惟命是从，如传说中的北京、上海一样，采取各种严厉的措施，借此捆束外资，以达到求取安稳化解风险的目的。

　　考察目前的情况，以上两种现象尽皆存在。一些地方没有出台细则，另外一些地方如上海和北京，若如传闻，则已是执行得相当到位，大有将外资一刀砍死的姿态。

　　这是值得注意的，“限购一套用于自住”——具体数量和使用性质这种量和质的界定被如数采用，所有的外资从此被套在一个紧箍咒里面动弹不得，从某种意义上，这也将整个市场的大好前程套了进去。

　　中国市场本来有借大规模的流动资金得以繁荣的路径依赖，28年的改革开放已经证明，市场在流动性中获得了更生机会。现在要将这流动性掐死，实际上也就是在葬送市场。如果外资尽皆被驱退，加之国内资金流动性因调控而僵化，冷清的市场不会陡然下坠吗？如果外资被挤出之后，房地产市场的所有矛盾仍然得不到缓解，我们还准备去堵哪些口子？

　　当务之急，可能需要找到一套更加切实可行的对策，来分散和引导挤入房地产的资金流，削弱日益聚集的资金密集度，为市场驱退可能形成的臃肿病症，而不是以一刀切的莽撞举动去完成监管市场的责任和作为。否则市场只会朝更加糟糕的方向发展。

　　□章剑锋(作者为厦门大学不动产金融研究中心研究员)

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　　（南方都市报）