易宪容:房地产宏观调控重点仍应落在银行信贷上

　　中国社科院金融研究中心研究员 易宪容中新社发 武仲林 摄

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　　今年以来的房地产市场调控效果不佳，症结在哪里？

　　政府把调控重点放在管住土地与管住银行信贷上。这样做没错，但房地产作为周期性较长的产业，管住土地对房地产市场影响应该是中长期的，更何况，在房地产宏观调控之前，许多土地早就在房地产开发商手中。管住银行信贷当然是点到了房地产市场的死穴，而且相当多的调控文件都强调了管住银行信贷的重要性。但是为什么越是对房地产宏观调控，流入房地产市场的银行资金越多呢？是政策因素不到位还是有其他原因？

　　2006年1-8月房地产开发投资资金16284多亿元，同比增长幅度28.1%，资金总额同比增长了3752亿元。而今年房地产开发投资资金来源增长最快的有国内银行贷款，同比增长为51%(2005年同比增长为10.9%)，金额同比增长为1211亿元；利用外资同比增长为35.8%(2005年同比增长为26.8%)，金额同比增长为59亿元，其中外商直接投资同比增长为62.8%(2005年同比增长为19.4%)，金额同比增长为59亿元；自有资金同比增长为27.7%(2005年同比增长为41.9%)，远远低于2005年的增长速度，金额同比增长679亿元；其他资金来源同比增长为22.1%(2005年同比增长为11.5%)，金额同比增长为1295亿元，其中定金及预收款(一般是指居民住房预售资金)同比增长为-5.1%(2005年同比增长为13.9%)，金额同比增长减少了245亿元。

　　从这组国家统计局的数据可以看到，尽管今年以来国内房地产宏观调控的力度不小，但是进入国内房地产市场的资金仍然在快速增长。填补房地产开发商自有资金增长下降及个人住房预售为负增长的漏洞还有余。

　　房地产开发投资资金的快速增长主要来源为三个方面，一是国内银行之信贷，二是其他资金，三是利用外资。尽管今年利用外资增长幅度较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小(仅占1.6%)。因此，房地产开发投资资金来源主要在于银行信贷及其他资金来源两个方面。

　　为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产投资市场，而且增速大于上年的4倍以上？这并非国内商业银行不知道房地产市场存在的风险，也不是监管部门监管不力，而在于商业银行的利益驱动。从已经披露出来的银行基层的窝案和来自银行高层的贪污大案来看，许多案件与国内银行机构的管理人员在房地产市场上的寻租行为有关。可惜，我们没有看到哪个银行高层管理者由于此类寻租行为受到追究。一些事件尽管被国家审计署披露，但再无下文。

　　应该看到，从房地产开发投资其他资金来源看，定金与预收款为4588亿元，占比65%。这部分资金一是各种委托贷款，但所占比重不会太高，更多的可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入房地产市场，同样来自银行信贷。因为，无论是在民间信贷市场还是委托贷款，其成本都大大高于来自银行的资金成本(目前民间信贷市场平均利率达17%以上，而银行信贷的基准利率只在6.12%)。也就是说，国内房地产市场的资金无论是直接的还是间接的，基本上是来自国内银行信贷。怪不得早些时候北京银监会要求各家商业银行对于自有资金低于35%的房地产开发商不得贷款，禁止向未封顶的楼盘发放按揭贷款，立即就有大量的房地产开发商群起而攻之。

　　对国内房地产市场的宏观调控，如果能够真正地落实在银行信贷上，一切问题就会迎刃而解。具体而言，一是按现有出台的规则把信贷政策落到实处，如对房地产开发商及个人按揭贷款进行严格的市场准入审查；二是有效发挥其资金价格机制，让银行信贷市场的价格机制服务于国内自住消费的房地产市场发展。

　　(来源：每日经济新闻 作者：易宪容)