破解开发商“九阴真经”（下）（图）

　　不管开发商使用何种招数，一定要按紧你的口袋

　　“九阴”之第五阴———专吃《认购书》里的“肥肉”

　　假如一位购房者在前四招就已经识破了开发商的阴谋的话，损失的也不过是一部分交通费用和对未来美好憧憬的心情而已。但是到了这第五阴，开发商就逐渐露出了狰狞面孔，他们要吞食的就是《认购书》里的“肥肉”———定金（依我国法律规定，定金最高可以达到总额的20%）。“定金”具备担保的性质，在购房者交纳定金以后，由于开发商的原因而导致的合同不能履行，开发商应该“双倍返还定金”，因购房者的原因导致合同不能履行的，开发商“有权不返还定金”；而订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保性质。但是有一点请各位注意，以开发商们的“聪明才智”，人家敢跟你签“定金”，如果你不签过几天的那份《商品房买卖合同》并交纳首期房款或者你放弃购买的话，这块“肥肉”人家吃定你了；因此，倘若开发商跟你签的是“订金”的话，你也没必要沾沾自喜，因为这意味着开发商很可能先你违约，结果无非还你钱而已，他没任何损失。

　　所以，假如各位在签订认购书时看见开发商跟你签的是“定金”这两个字时，最好在后面加上“买方在签订认购协议之日起，XX日内前来与开发商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还”这样类似的条款，化被动为主动。

　　“九阴”之第六阴———不明确产权证交付和交房时间

　　实际此时的开发商已经顺利地与你进入了《商品房买卖合同》的签订阶段，问题已经从抽象转入实质了。前面已经提到过，不具备“五证”，想办产权证除非自己画一个。没有产权证，这房子从法律意义上根本就不是你的，你不能用来抵押、贷款甚至继承，而且一旦开发商破产，势必你的房子也会被抵押给银行，搞得你最后是人财两空。而开发商一旦迟延交房的时间，你却要按期支付给银行贷款利息，损失同样惨重。因此，假如在签订这两项的具体时间和违约的具体罚金时，开发商故意回避或者推卸不细签的话，完全可以按照《认购书》里面“如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还”的条款追回损失。

　　“九阴”之第七阴———3%的面积误差不明不白

　　面积是直接产生效益的地方，也因此成为了陷阱最多的地方。建设部的相关法律规定：面积误差在3%内，业主无权退房。就“聪明”的开发商而言，他有的是办法多挣你3%甚至更多的合法误差款。

　　面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。面积误差比绝对值在3%以内的，双方据实结算房款；面积误差比绝对值超过3%的话，购房者有权退房，开发商应返还已付购房款和利息。因此，以下几个面积的概念必须了解：

　　1、销售面积：也就是建筑面积，其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括公摊的面积。

　　2、套内使用面积：是指房子真正可用地盘大小。包括厨房、卫生间，但阳台除外。

　　3、套内墙体面积：共用墙墙体（即和邻居家共用的墙）算一半面积，非共用墙墙体（自己家独用的墙）则全部计入套内墙体面积。

　　4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。

　　5、套内建筑面积：即2、3、4总和。

　　另外要小心提防开发商在建造时故意缩小居住使用面积，在3%的误差允许范围内增加公摊面积。

　　所有的这些如果想计算清楚，分清责任，就一定要坚持和开发商制订的细一些，详细到每种计算方式与具体的数字。

　　“九阴”之第八阴———房屋质量打马虎

　　房屋质量关键从验收开始就要注意，因为房屋与其他商品不同的是，它需要经过几年后才能看出具体的质量缺陷。《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。

　　分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格建设单位就不能组织整个工程竣工验收。

　　实际上开发商在交房时还应该出具“二书”：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任。

　　“九阴”之第九阴———啥都是“不可抗力”造成

　　在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力，可是开发商往往扩展了不可抗力的范围。如施工中遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、契约协定后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等都认定为不可抗力。

　　按照我国法律规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如地震、发洪水等，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任。建议在购房合同中明确约定，除法律规定的不可抗力之外造成延期交房的情况，开发商仍负违约责任。