北京二手房难逃宏观调控之手

　　北京地税局近日发布的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》中规定，从2006年12月1日开始，北京转让二手房除了常规的契税、营业税、个人所得税外，还要开始征收土地增值税。有关人士分析，开增此税之后，将使五年内新房转手交易成本突破10％（其他主要税种包括营业税5.5％、个税增值部分20％、契税1.5％）以上。这意味着2006年对于二手房市场注定是不平静的一年，个人所得税的余波未平，土地增值税又开始强制征收。

　　增税为抑制投资行为？

　　老李，家住天通苑，还沉浸在政府删掉回购经济适用房的政策之喜时，又看到政府开征土地增值税的报道。他和女儿各在天通苑买了一套经济适用房，眼瞅可以上市交易了。上周还听说天通苑140平方米以上大户型被要求按商品房价格出售。听说业内估计的价格均价可能在6000元/平方米左右。他打算卖掉一套房还掉贷款。剩余的部分留作不时之须。谁知没几天又传来这样令人沮丧的消息。

　　倘若说，建设部和建委日前下发了关于房地产经纪行业的《执业规则》、《合同文本》以及《专项整治方案》，明令禁止中介通过吃差价变相“现金收房”的交易。整顿市场的得力举措，还让人大快人心。如今不断出台的税收新政，目的在于加大抑制二手房市场的投资投机行为。但同样，这一政策是否同时考虑到老百姓的利益。

　　据了解，北京市同时还在个人转让二手房土地增值税方面，执行了一系列的优惠政策。首先，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。12月1日新政策实行后，免征或减征优惠的标准不会改变。

　　二手房再涨成交量将萎缩

　　土地增值税开征的消息一出，业内人士就纷纷预测，北京二手房交易短期内将出现萎缩。链家地产市场研发中心分析认为，土地增值税的正式实施，将进一步增加房产置业的成本，房产投资收益会再度压缩，这对于抑制需求会起到一定的积极作用。

　　与此同时，二手房交易将再遭“税费”的压力，预计12月的交易量将会出现萎缩。

　　分析人士指出，由于距土地增值税正式实施尚有半个月时间。因此，对于已经成交或已经有成交意向的客户，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象。因此，11月下半月的二手房交易会比较活跃，而12月的二手房交易量将会出现下滑。

　　另外，分析指出，由于目前北京依然处于卖方市场，而土地增值税依然是交易环节的一种税费，卖方必然会将税费转嫁到房价当中，因此均会在一定程度上拉高房价。

　　谁来负担二手房流通成本？

　　潘悦最近正四处看二手房，因为新盘价格太高，他好不容易说服女友，先买一处小点的二手房过渡一下。两人商量原本打算在西三环附近购买一个小两居二手房。和中介已经谈好。看了几处，暂时还没找到满意的，一听说又可能要负担卖房者转嫁的土地增值税，他无奈的摇着头，怎么买个房如此困难。

　　想买地段稍好的二手房投资的朱霖也算过一笔账，现在二手房买卖的交易成本包括，“契税，总房价的1.5%，还有两次的印花税是0.1%，而购房不足5年出售，要按总房价交5.5%的营业税，这加起来就是7.1%了，现在还有个税和土地增值税。

　　此外，装修费用和贷款买房的利息，怎么也得几万元，加上如果通过中介交易1%-2%的佣金，这些费用加起来大概是总房价的17%-20%。”这意味着，要想像过去那样，在购房一两年甚至更短时间内就把房产售出并获得利润，房价的年平均涨幅至少要达到17%-20%才有这种可能性。

　　名词·土地增值税

　　土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税人，以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。二手房转让征收土地增值税并非一项新举措，此次只是在征收办法上做了调整，规定在转让二手房过程中，个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或者相关涉税证明，否则无法办理房产证。