政策如同"不精明的猎人" 韩国房价是我们的镜子

　　全国房价依然高位运行，建设部官员解释调控政策具有滞后性，专家则开始质疑房地产调控导向。从5月17日推出“国六条”的国务院常务会议到10月17日专门听取房地产市场调控措施落实情况的国务院会议，整整5个月，国务院仍基本维持“原判”：少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。中新社发 吴

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　　11月15日，因为大力抑制房价政策收效不大，韩国副总理权五奎代表韩国政府“向无住房平民表示歉意”，建设交通部长官秋秉直、青瓦台宣传首席秘书李百万和青瓦台经济辅佐官丁文秀向总统卢武铉递交辞呈，这是问责制的体现。青瓦台发言人尹太瀛宣布，虽然此次由他们主动请辞，但实际上却是因政策失败问责性撤职。

　　韩国此轮房价飞涨起自亚洲金融危机之后，当时韩国房价下跌近一半。为扶植建筑业，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，此举虽然成功搞活了韩国房地产市场，却助长了房地产投机，从此一发而不可收拾。韩国国税厅对首尔等9个房价暴涨地区的调查显示，2000年1月至2005年6月的5年半时间内，上述地区公寓的平均售价上涨了2.8倍，而同期韩国国内生产总值平均每年仅增长4%—5%。

　　韩国房价暴涨有几方面的因素。首先，政府对本地市场认知有误。韩国人与中国人一样热衷于购买不动产。最近一项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示，如果有剩余资金他们愿意投资房地产。而这样的心理是抬升房价最重要条件。

　　其次，人口过分集中，韩国房价最高区域在集中了韩国人口近一半的首都首尔。目前，在首尔部分地带，房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。

　　另一方面，大量投资不动产也显示出韩国国内货币流动性过剩，人们对于货币的信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。更重要的问题在于，韩国的富裕人群成为房地产投机的急先锋。韩国政府提出，高房价是强大的“房地产势力”——部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体故意哄抬的结果。投资的最大特点是羊群心态，广大工薪族纷纷跟进，房价自然水涨船高。

　　韩国政府针对高房价这些原因，一是政府出面安抚民心，韩国总统府表示，将制定“如宪法般难以更改的房地产制度”，以维护多数人的利益；二是从税收与贷款政策等各方面抑制房地产投机市场的豪强。韩国政府对全国5万-10万名拥有大量房地产的富裕阶层征收“综合房地产税”，从2005年开始，出售第二套以上房产的卖主需交纳30%的资本收益税，2007年起这一税率将提高到60%。为抑制投机，金融机构住房贷款额度不能超过实际市场房价的40%，而对面向普通市民的住宅金融公社的长期抵押贷款利率，则下调0.15%。第三，加快公共宅地住宅建设，解决普通居民无力购房的燃眉之急。接下来的四年，全国新房供应量共达到164万套。最后，为缓解首都住房困难，分流人口，计划加快新建卫星城。

　　韩国政府正在解决我们同样的房价难题，在各项配套政策中引人关注的是韩国政府在贷款利率等方面推出的救援普通群体的计划，以及对增加住房供应量的具体承诺，这是政府无法卸责、也正是我们的调控政策所缺乏的。令人遗憾的是，韩国政府推出的新方案并没有针对货币过度流动性的举措，使得房地产市场调控前景仍不明朗。

　　原首尔市长李明博强烈批评韩国政府的不动产政策“如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，结果祸害了山里其他动物。”希望我们不要重蹈韩国的覆辙。

　　(来源：上海证券报 作者：叶檀）