评论：且慢为首例“个人集资建房”叫好

　　作者：大丫山

　　温州市“个人集资建房”牵头人、该市市场营销协会秘书长赵智强11月15日在当地召开的“第二届全国个人合作建房研究会”上宣布：温州“个人集资建房”的委托开发商11月15日拿到政府挂牌出让地块，5个月后可望动工，将成为全国首例个人集资建房项目。“从开发成本预算清单可以看出，该项目土地出让金占开发成本70%以上，开发成本价则不到周

　　2003年12月，于凌罡在网上提出了个人集资建房项目方案。此后不久，在上海、南京、广州等等地跟着出现了类似于凌罡式的“人集资建房”方案和呼声（据《经济参考报》）。从有关数据来看，个人集资建房省去了房地产开发公司利润、广告费等等大笔费用，理论上的房价可能会比现行房价少20%-30%甚至更多，按说，这么算得过账的个人集资建房应该雨后春笋般地出现才是。但是，个人集资建房”叫嚣了快3年，却还只是“全国首例”“可望动工”，事实令人哑然。个人集资建房之所以“雷声大雨点小”甚至“有雷无雨”，原因是多方面的。

　　首先，个人集资建房是一种逆历史潮流的事物，即它是社会发展到一定程度后出现的“反社会分工”的事物，它不利于房地产业专业化发展，更不利于整个社会节约成本，提高效率。它的参与者的行为，体现在思想上就是一种小农经济意识。小农经济的个体是所有者也是劳动者，其生产的目的不是交换，而是自己消费，必然形成以我为主，缺乏自律的狭隘定式。小农经济背离于集约化大生产，所以不可能形成集中、约束、协作的组织机构和相互制约的人事关系。

　　其次，个人集资建房没有上升到政府政策和法律层面上来讨论，并缺少政策方面的支持和法律方面的规范。在土地取得、银行贷款、资质准入、手续审批等方面，如何调整？怎么规范？这些都是个人集资建房无法回避的问题。从现有的情况来看，各地政府在这些方面也不来气或报观望态度。就拿温州市的这个全国首例个人集资建房项目，如果不是“得益于温州市场营销协会的社团组织背景、当地便捷的融资渠道以及目前不明朗的房地产走势”，“拿地”这个主要瓶颈能一下子就突破吗？非也！

　　再次，个人集资建房者这个团队自身存在明显的缺陷。个人集资建房的一个最基本的特点就是人数多，而且是自发的，靠大家的自觉行事，内部组织就难免松散。集资建房者中途退出、转让，或者虚构集资建房人数，或者变相集资诈骗等风险随时存在。那么，它的发起者怎样保证参与者的利益不受损害？众多集资者产生意见分歧时如何处理？无法竣工成为烂尾楼或者房建成后集资者不满意怎么办?楼层及房屋如何分配？这些潜在的风险单靠志同道合者的自觉性是根本无法解决的，自然难以排除其中巨大的纠纷与隐患。

　　第四，房地产开发本来就成本高，风险大，环节多。就算是专业的团队，如果没有经验，操作起来仍有许多困难。而且，众多人合作，要么推选一人代理，要么成立公司。代理本身也存在一个寻求利润的问题，而且松散型的合作组织在毫无经验及担保财产的情况下几乎没有可能取得银行贷款。而成立公司跟寄希望于房地产商无异，不仅用了营利的目的（个人集资建房本来是非营利性的），恐怕在取得土地价格上也难和实力雄厚的房地产开发公司进行抗衡。当然，也不排除这样一种可能，集资者将目光直接转向房地产开发商，就像北京市的一些集资者的做法那样。显然，有房地产商介入的“个人集资建房”已不是目前广大消费者所期待的那种个人集资建房。

　　最后，房地产业是专业化极强的行业，而个人集资建房难以具备开发商专业的开发技术和管理能力，缺乏抗风险能力。除了取得土地、银行贷款所面临的现实困难外，在项目管理、实施征地、寻找施工单位等诸多环节中，不具备专业知识的个人建房者很难解决这些问题。此前，各大城市已有一些集资发起人无可奈何地说，连土地都拿不上，集资建房怎么实现？

　　综合以上分析看，个人集资建房难以出世、路走得艰辛是很自然的，它也不可能成为时代的主流！人们且慢为全国首例“个人集资建房”叫好。

　　审稿：蒋丽丽