私下转让集资建房资格如何认定房屋产权

　　利旭熙/画

　　集资资格协议转让

　　1999年，江苏省海安县某公司组织职工建房，职工赵某有意将自己的集资资格转让给同为公司职工的余某。双方就转让条件进行了磋商。1999年2月3日，赵某与余某签订转让协议一份，约定：（1）余某一次性给付赵某公司职工集资资格转让费3000元；（2）选择层号以赵某实际分得为准，房屋分到手后交由余某；（3）赵某负责为余某代交公司职工集资款，余某将同等数额款交赵某，赵某须将收条给余某，赵某放弃转让房产权，余某享有转让房产权；（4）余某负责为赵某房屋转让保密；（5）本协议本着自愿原则一经双方同意签字即生效，如一方反悔除执行本协议外另加罚违约金1万元。签订协议次日，余某即按约给付赵某职工集资房转让费3000元。此后，余某分两次交给赵某71443．71元，并由赵某以自己的名义交纳了集资款，收据由赵某交给余某。

　　2000年1月18日，公司与每一位建房集资户约定，房屋产权属公司，集资户享有居住使用权，一律不得私自转让；对确因特殊原因，转让居住使用权者，必须提交书面申请，由公司及职代会集体研究，在公司职工中按实付款乘以通常折旧比例的房价进行调剂。对在一定时间内确无本院职工接受的前提下经公司同意，转让他人。出让住房者必须在一次性缴纳土地征用费及配套建设等各项费用计5万元后方可转让，并永久不再享受住房公积金。赵某签订了上述格式协议，余某作为集资户（自有份额）也签有同样格式协议。房屋建成后，余某占有赵某转让的集资房，并一直居住至今。

　　房改后对簿公堂

　　2004年11月，公司对集资房进行房改。赵某申请购买了上述转让给余某的集资房。之后，赵某之妻李某以赵某当时转让集资房未经过自己同意为由，要求余某退还该集资房，遭到拒绝，赵某与其妻李某遂将余某告上法院，要求余某腾退该房。

　　法庭上，被告余某提出反诉，要求原告为自己办理过户手续，支付违约金1万元。

　　经法院调查，公司表示，“公司并不干涉职工在领取房产证前的私下交易”。另据法院调查，原告李某在该集资房交付之后一直都知道余某住在该房内，从未提出过异议。据此，法院判决认为，对于原告赵某、李某要求被告余某退还集资房的请求，不予支持；二原告应本着诚信之原则，协助余某办理房屋过户手续。被告余某反诉要求二原告承担违约金的请求，因房屋建成后被告余某就占有、使用该房屋，应认定二原告已将房屋交给了被告余某，仅是附随的协助办理过户手续的义务未履行，故对被告余某的该项请求，不予支持。遂作出前述判决。一审判决后，赵某、李某不服，提出上诉。

　　原被告均提出上诉

　　二审法院审理后认为，赵某与余某订立的协议是双方真实意思的表示，并不违法，属于有效协议；赵某按公司政策享有对集资房的权利，因该集资房在订立协议时赵某尚未实际取得，故赵某对集资房的权利尚属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，双方集资权的转让可定性为权利义务的概括转让。原审法院认定双方当事人订立的协议合法有效，并无不当。协议订立后，余某按约定支付了转让费并履行了交纳集资款的义务，实际居住该集资房多年，应推断为赵某之妻李某知道并未提出异议。而根据协议约定“赵某放弃转让房产权，余某取得该转让房产权”，应当理解为赵某愿意放弃该房产权。但赵某在取得该房产权后，却不配合余某办理相关手续，违反了协议的约定。综上，二审法院终审判决驳回上诉，维持原判。

　　集资资格转让是一种概括性转让

　　本案的单位集资建房，实质上是福利分房的一种，在未房改前住户享受所谓“半产权”。尽管单位仍称之为产权人，并且曾经有不得私自转让居住使用权的规定，但单位实质上失去了自由处置房屋的权利，除非得到住户的许可。这从法院到公司调查时公司表示不干涉职工的私下交易得到印证。同时，从正常的交易习惯来看，当事人转让“半产权”房屋，应视为一种概括性转让。本案原告赵某与被告余某间订立的集资房转让协议既不违反法律、行政法规规定，也不损害第三人（原被告所在公司）的利益，亦不属法律规定的合同无效情形；并且合同体现了双方当事人的真实意思，应认定为合法有效。

　　（作者单位：江苏省海安县法院）