高房价“催生”房地产高额利润(图)

　　市民从郑州一房地产博览会的大幅广告画旁走过。新华社记者王颂摄

　　在房地产博览会上，市民从别墅式住宅模型前走过。

　　根据来自权威部门的最新数据，10月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6％。在北京，从6月份开始连续5个月同比涨幅超过10％，中心城区二手房单价也直破万元关口。

　　作为与经济、社会、百姓生活息息相关的领域，当前房地产市场中的过高房价、过高利润、较大涨幅已成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓望房兴叹。

　　“应该看到，消费观念的转变、中等收入人群的增长等，确实为房价的上涨提供了一些合理支撑。但是，当前房地产业中存在的隐瞒成本、人为操纵、管理缺位等，已成为部分地区房价扭曲的重要元素，必须引起高度重视。”经济学家王小广说。

　　按照“企业成本是定价基础”的市场规律，建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。实际并非如此，权威部门的调查报告及不少经济学家指出，“巨额利润”是造就高房价的决定因素。

　　“一口价”背后：隐藏房产商超额利润

　　“不给任何解释，都是一口价，北京三环以内动辄每平米上万元。”在中国社科院工作的龚先生本周跑了不少楼盘，他打算买一所100平米左右的房子。

　　目前，在房地产交易中，开发商掌握着交易活动的主动权，购房者对房屋交易信息了解甚少。“天知道房屋成本是多少？售楼员除了喊一口价之外，都懒得理你！”有着博士学位的龚先生，试图多了解些买房知识，结果撞了一鼻子灰。

　　其实，几乎所有房地产商都不会主动向购房者公布房价成本，否则，便泄露了其背后隐藏的巨额利润。

　　通常来讲，“土地价”、“建造成本”（含建筑安装成本、配套建设成本、运营成本、税金等开发间接费）和“开发利润”是房价的三个主要构成部分。

　　现在土地施行“招、拍、挂”市场机制之后，抛去背后的灰色交易地带，地价随市确定。不过，房地产商一般都不会把楼盘地价告知购房者。

　　对建造成本，据2005年某部委对一家房产企业开发项目的调查，相关浮动价格从高计算，一般6层砖混楼房每平米约1930元；高层楼房每平米约2400元。

　　“土地价”和“建造成本”可归纳为建房实物成本，按此估算房价并非高得不能接受。但另一部分“开发利润”，才是高房价的真正源头。

　　以2005年深圳市不同地区的10个楼盘为例，根据权威部门提供的调查报告，其开发利润占到房价的15.33％至62.23％，远远高出一般企业利润。分析表明，房地产的高利润并不在于对土地利用效率的提高，也不是通过压缩建造成本而取得，而是与房价之间联系紧密。

　　“开发利润和房价之间存在互相影响与决定的关系，在其他因素不变的情况下，房价越高开发商利润越大。”这份报告一针见血地指出，“房地产开发商追求超额利润的主要做法，就是维持高房价。”

　　“房地产存在暴利，这是一个不争的事实。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说，“目前房地产市场的利益机制不平衡，造成财富在短期内向开发商聚集，是导致该行业暴利的根源。”

　　垄断性定价：投机营造高房价的砝码

　　不透明的建房成本，决定了不透明的高房价。即使是同一个楼盘，价格也总是没有理由的随时上调。

　　以北京市玉泉路附近的“远洋山水”楼盘为例，今年3月份均价还是5900元／平米，到了6月份均价便上升至7200元／平米。“仅3个月，每平米便上涨了1300元，有什么理由让我信服？”楼盘附近的居民王涌说。

　　不过，对北京房价近年来的持续高涨，一些房地产开发商倒是亮出了“房价上涨是硬道理”的言论。

　　经济学家王小广对此类观点予以坚决驳斥。王小广认为，近年来房价暴涨及房地产暴利的直接原因，是过度的投机炒作。

　　房价形成机制扣除成本因素外，还有土地资源与商品房供求关系、企业品牌、市场竞争策略、消费者心态等多种因素发挥作用。不过，这中间许多因素很容易被开发商利用，进行投机概念炒作，营造高房价。

　　业内人士分析，土地实施招标拍卖以后，呈现价格变化较大的特点。因此，土地价格的波动，很容易成为房地产企业制造高房价的重要理由。

　　货币分房制度改革和贷款消费观念的深入，喷发出巨大的购买能力，市场上也明显出现了透支及奢侈消费，从而引发了投机需求。由此，购房者心态也常被巧妙利用，房地产企业运用“捂盘”、“销售情况不公布”等手段，借机抬高房价，造成虚假销售繁荣。

　　此外，绿化率、水岸房等策略，更是屡屡被开发商拿来提高房价。

　　“由于不透明，任何东西都可被当做提高房价的砝码。”易宪容说，以市场化的名义，房地产企业不仅可以垄断性定价，而且也容易把房地产市场产品的成本让整个社会来承担，获取巨额收益。

　　抑制暴利：关键看调控政策执行力

　　为遏制房价过快增长，国家近几年出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，力度不可谓不大，措施不可谓不全，然而政策效果却不尽如人意，一些政策效应却没有得到充分显现，一些调控措施被不经意地“软化”。

　　今年以来，宏观调控中不断收缩的银行信贷，并没有对房地产投资增长产生多大影响，相反国内银行信贷却表现为迅速扩张趋势。同时，房地产业融资渠道也正通过引入外资来打破国内信贷的收缩限制。

　　央行14日发布的最新数据显示，前三季度全国完成房地产开发投资1.3万亿元，同比增长24.3％，房地产开发贷款增速进一步提高。

　　更让人深思的是，在中央政府坚定不移的调控决心和房地产市场挥之不去的问题之间，地方政府的“执行力”问题被清晰地置于台前。

　　专家坦言，在房地产市场一直就存在着两股力量的博弈：一方面是中央政府以稳定房价涨幅为基调的调控措施越来越细、力度不断加大；另一方面则是各地商品房价格持续上涨的冲动。而一些地方政府对房市调控政策“拆招卸力”的做法，事实上已成为推高房价的重要护佑力量。

　　“这种只重一时、一个产业的利益，对调控政策采取消极的、阳奉阴违的做法，不仅直接抑制了调控效应的发挥，更严重影响到政策的威信和百姓的信心。”社会学者郑保卫说。

　　值得注意的是，一些相关部门对上述“走样”行为视而不见，对房地产中的突出问题长期保持“噤声”。有的地方把“鼓励房地产发展、加大城市基础设施建设及千方百计引资”作为加快地方经济发展的“要诀”，全力搞土地与房地产的城市运营，片面追求经济增长，营造地方政绩。

　　“如箭在弦” 亟需加大调控力度

　　10月份的一次国务院常务会议明确，要“坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛。严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度。严格控制中长期贷款”。

　　在房地产交易秩序方面，来自权威部门的信息表明，由国家发展和改革委、建设部、工商总局联合组织的整治行动正全面深入展开，对囤积房源、捂盘、哄抬房价等扰乱房地产市场行为的打击力度将空前加大。

　　财税政策上同样留下足够的期待。种种迹象表明，除交易环节的税收政策将继续得到严格执行外，是否开征、何时开征“不动产税”，正成为悬于房地产市场上的最大调控悬念。

　　中央党校经济研究室主任周天勇等人表示，我国目前相关税收调控政策基本集中在交易环节，在房屋持有环节则处于“零成本持有”。如开征不动产税，将有效增加拥有多套房屋者的持有成本，对房地产投机行为形成“精准打击”。

　　“征收不动产税已成为大多数市场经济国家通行、有效的做法，从我国房地产市场的现状来看，这一税种的出台应该说只是时机问题。”一位分析人士说。新华社记者黄全权齐中熙