尚未过户能否讨要剩余房款

　　案情：王某有住房一处。2004年5月1日，王某与张某签订《房地产买卖合同》，将该处住房以4．5万元卖给张某，但未约定价款的支付时间。同日，王某将《房屋所有权证》及《土地使用权证》交付给张某，张某付给王某4．3万元并入住该房。此后，王某向张某索要剩余的2000元；张某则要求王某协助办理过户手续，否则拒绝支付剩余的2000元房款。王某向法院起诉，请求判令张某支付其所欠的2000元；张某提出反诉，请求判令王某协助办理过户手续。

　　分歧意见：对张某的请求能否得到支持，存在不同意见。

　　第一种意见认为，王某已将《房屋所有权证》及《土地使用权证》交给张某，且张某也住进了该房，王某已履行了合同规定的全部义务，张某应支付给王某剩余的2000元房款。

　　第二种意见认为，王某虽将《房屋所有权证》及《土地使用权证》交给了张某，但并不表示其义务已履行完毕，张某为保障其权益不受损失，可以先要求王某协助办理房地产过户手续。

　　评析：笔者同意第二种意见。本案中争议的焦点属于民法上“同时履行抗辩权”的适用问题。所谓同时履行抗辩权，是指合同双方的一方当事人在对方没有履行合同约定的义务时，享有拒绝履行自己义务的权利。《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”适用同时履行抗辩权需具备以下条件：1．合同当事人双方互负债务，并且履行期限届满；2．双方的债务没有先后履行顺序，应当同时履行。

　　本案中，张某的反诉请求符合适用同时履行抗辩权的条件，理由是：

　　首先，王某、张某双方互负债务，并且履行期限届满。依据双方签订的《房地产买卖合同》，王某应交付房地产，王某虽将《房屋所有权证》及《土地使用权证》交给了张某，但一直未到相关部门办理过户手续。《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”同时，《城市房地产管理法》及《城市私有房屋管理条例》规定，房地产转让合同应当办理过户手续。因而根据上述法律规定，王某仅将两证交给张某，并未形成法律意义上的交付，王某依然承担交付房地产的义务。张某在合同签订后，只支付了4．3万元，依然承担支付剩余2000元房款的义务。同时，双方所签合同并未约定双方履行义务的期限，现双方均要求对方履行合同义务，则说明合同义务履行期限届满。

　　其次，双方的债务没有先后履行顺序。王某与张某所签合同没有对双方履行义务的先后顺序进行约定，依据法律规定及交易习惯，双方应同时履行合同义务。

　　综上所述，笔者认为，王某对该房屋并未形成法律上的交付，即未完全、充分地履行合同义务，依据《合同法》第六十六条规定，张某享有同时履行抗辩权，可以请求王某协助办理房地产过户手续，否则有权拒绝支付剩余的2000元。

　　（作者单位：河南省南召县检察院、湖南省隆回县检察院）

　　更正：9月17日编读往来版刊登的《“批准逮捕”与“决定逮捕”应不同》一文，作者应为“山东省惠民县 樊广伟”。